Cassazione Civile, Ordinanza n. 09395/2025 del 10/04/2025

Esito

La controversia

Due promissarie acquirenti avevano concluso un preliminare di compravendita immobiliare con l'intermediazione di un agente immobiliare. Dopo la stipula avevano scoperto che l'immobile era gravato da ipoteca, circostanza che sostenevano non essere stata loro comunicata dal mediatore. La venditrice non aveva liberato il bene dal vincolo nonostante diffida; il Tribunale aveva riconosciuto alle acquirenti il diritto al doppio della caparra nei confronti della venditrice, rigettando invece la domanda contro il mediatore. In appello, le acquirenti chiedevano la restituzione della provvigione e il risarcimento dei danni anche nei confronti del mediatore; la Corte territoriale aveva dichiarato la responsabilità del mediatore per mancata conclusione dell'affare e lo aveva condannato a pagare Euro 7.220,00, oltre spese. Il ricorso per cassazione del mediatore articolava sei motivi: 1) sosteneva che il giudicato formatosi sul recesso ex art. 1385 c.c. e sul doppio della caparra implicasse la conclusione del preliminare e l'incompatibilità della pretesa verso il mediatore, con conseguente suo diritto alla provvigione; 2) denunciava violazione del principio indennitario e duplicazione del ristoro, poiché la restituzione della provvigione si sommerebbe al doppio della caparra; 3) lamentava che il preliminare prevedesse la liberazione dell'immobile e che le acquirenti, dopo avere appreso dell'ipoteca, avessero comunque mostrato interesse a concludere l'affare, sicché il mediatore avrebbe diritto alla provvigione; 4) 5) e 6) censurava l'importo di Euro 7.220,00 attribuito come provvigione da restituire, superiore alla somma effettivamente richiesta a tale titolo (Euro 4.500,00), con conseguente errore anche nella liquidazione delle spese e deduceva nullità della sentenza per asserito contrasto tra motivazione e dispositivo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo, secondo e terzo motivo, ritenendo infondato l'assunto secondo cui il giudicato sul rapporto con la venditrice elidesse la responsabilità del mediatore. Ha ribadito che, nella mediazione tipica, il mediatore deve informare le parti anche delle iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli conoscibili con l'ordinaria diligenza professionale, e che la mancata conclusione del definitivo, causata anche dal deficit informativo del mediatore, giustifica la restituzione della provvigione. Ha invece accolto, nei limiti esposti in motivazione, il quarto, quinto e sesto motivo, escludendo la nullità per contrasto tra motivazione e dispositivo ma correggendo l'errore sulla quantificazione della somma da restituire, che doveva essere Euro 4.500,00 e non Euro 7.220,00. La Corte ha cassato la sentenza impugnata limitatamente a tale profilo e alla conseguente liquidazione delle spese dei gradi di merito, decidendo nel merito ai sensi dell'art. 384, comma 2, c.p.c., con rideterminazione dei compensi di primo e secondo grado. Le ulteriori statuizioni della sentenza di merito sono state confermate. Le spese del giudizio di legittimità sono state compensate per un terzo e il ricorrente condannato ai residui due terzi.

Norme richiamate

• art. 1385 c.c.

  recesso ex art. 1385 cod. civ.; doppio della caparra

  La legittima escussione della caparra nei rapporti con la venditrice non esclude, di per sé, l'autonoma responsabilità del mediatore nel diverso rapporto di mediazione.

• art. 1754 c.c.

  Il mediatore, nella mediazione tipica o atipica, deve comportarsi secondo buona fede e correttezza e riferire alle parti le circostanze conosciute o conoscibili con la diligenza professionale.

• art. 1755 c.c.

  Il diritto alla provvigione presuppone la conclusione dell'affare; se il mancato buon fine del contratto definitivo dipende anche dall'inadempimento informativo del mediatore, la provvigione può essere ripetuta.

• art. 1757 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in tema di provvigione e mancata conclusione dell'affare.

• art. 2909 c.c.

  Il giudicato formatosi in un rapporto non si estende automaticamente a un diverso rapporto obbligatorio, come quello di mediazione.

• art. 324 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione al giudicato interno.

• art. 113 c.p.c.

  Richiamato nel primo motivo, senza esito favorevole al ricorrente.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato per censurare la valutazione delle risultanze di causa e l'asserita conoscenza dell'ipoteca.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato per contestare la valutazione probatoria sulla conoscibilità dell'ipoteca.

• art. 1223 c.c.

  Invocato dal ricorrente sul principio di integralità e non duplicazione del risarcimento.

• art. 1482 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in tema di mancanza di qualità promesse e tutela dell'acquirente.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato per asserita ultrapetizione nella condanna alla restituzione di una somma superiore a quella domandata a titolo di provvigione.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato per l'onere probatorio, in particolare sul danno e sulla quantificazione della provvigione da restituire.

• d.m. 55/2014

  La liquidazione delle spese deve essere parametrata al valore della domanda effettivamente accolta; l'errore sul valore ha inciso sulla corretta individuazione dello scaglione.

• art. 366, comma 1, n. 6 c.p.c.

  Il principio di autosufficienza non va inteso in modo eccessivamente formalistico; è sufficiente l'indicazione puntuale del contenuto degli atti richiamati e della loro localizzazione negli atti di causa.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Norma procedurale che ha regolato la trattazione camerale del ricorso.

• art. 384, comma 2, c.p.c.

  Ha consentito la decisione nel merito senza rinvio, poiché non erano necessari ulteriori accertamenti di fatto.

• art. 156 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente per dedurre la nullità della sentenza per asserito contrasto tra motivazione e dispositivo, esclusa dalla Corte.

• art. 161 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione alla dedotta nullità della sentenza, non accolta.

• art. 2932 c.c.

  Richiamato in giurisprudenza come parametro per individuare la conclusione dell'affare ai fini del diritto del mediatore alla provvigione.

• art. 1175 c.c.

  La diligenza qualificata del mediatore comprende la ricerca e comunicazione delle circostanze idonee a incidere sull'esito dell'affare, incluse le iscrizioni o trascrizioni immobiliari.

Massime di principio

• Nel contratto di mediazione, il mediatore deve informare le parti non solo delle circostanze da lui conosciute, ma anche di quelle conoscibili con l'ordinaria diligenza professionale; tra tali circostanze rientrano le iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile oggetto dell'affare.
• Il diritto alla provvigione presuppone la conclusione dell'affare, intesa come costituzione di un vincolo giuridico idoneo a fondare l'azione ex art. 2932 c.c. o il risarcimento per il mancato risultato; tuttavia, se il definitivo non si perfeziona anche per violazione dell'obbligo informativo del mediatore, la provvigione può essere restituita come esborso inutilmente sostenuto.
• La responsabilità del venditore nel rapporto di compravendita e la responsabilità del mediatore nel rapporto di mediazione sono autonome e distinte: l'indennizzo ottenuto contro il venditore non elimina automaticamente l'inadempimento del mediatore né preclude la ripetizione della provvigione.
• La liquidazione delle spese processuali deve essere commisurata al valore della domanda effettivamente accolta e non a quello richiesto complessivamente o per altre voci; un errore nel valore della causa può determinare l'errata individuazione dello scaglione tariffario.
• La nullità della sentenza per contrasto tra motivazione e dispositivo richiede un'obiettiva insanabile inconciliabilità tale da impedire l'individuazione del decisum; non sussiste quando il contenuto decisorio sia comunque chiaramente ricostruibile dal testo complessivo della pronuncia.

Come è indicizzato