Sentenza del 27/03/2018 n. 1319 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

L'Amministrazione ha ritenuto imponibile la plusvalenza realizzata con la vendita del terreno, qualificandolo come sostanzialmente edificabile in ragione di una variante al Piano Regolatore Generale (PRG) già in itinere. Il ricorrente ha sostenuto invece che, al momento della cessione, il terreno aveva ancora destinazione agricola e che la variante si è conclusa soltanto successivamente, senza poter incidere retroattivamente sulla qualificazione fiscale del bene.

La decisione

Il ricorso è stato accolto, ritenendo illegittima la tassazione della plusvalenza. La mera esistenza di un procedimento di variante al PRG, non ancora concluso alla data della vendita, non è sufficiente a qualificare il terreno come sostanzialmente edificabile. Non assumono rilievo decisivo neppure gli elementi presuntivi o le aspettative del mercato circa la prossima approvazione della variante. La plusvalenza, pertanto, non è imponibile sulla base della successiva modifica urbanistica.

Norme richiamate

• Art. 67 del TUIR, in materia di plusvalenze immobiliari

  plusvalenze derivanti dalla vendita di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria

  La tassazione della plusvalenza presuppone che il terreno possieda la qualificazione edificatoria richiesta dalla legge al momento della cessione; una successiva variante urbanistica non può retroagire automaticamente.

• Piano Regolatore Generale (PRG) e relativa variante urbanistica

  Finché la variante non è adottata o comunque non ha prodotto gli effetti urbanistici richiesti, il terreno conserva la destinazione agricola risultante dagli strumenti urbanistici applicabili alla data della vendita.

• Sentenza della Corte di Cassazione n. 12318/2017

  in tema di plusvalenze derivanti dalla vendita di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.. prima della adozione della variante al prg, non hanno rilievo gli elementi presuntivi che, ingenerando una concreta aspettativa della sua prossima adozione, siano apprezzati dalla collettività tanto da determinare un incremento del valore venale del bene

  Le aspettative del mercato, l'aumento del valore venale o altri indizi della futura edificabilità non sono sufficienti, prima dell'adozione della variante, a trasformare fiscalmente un terreno agricolo in terreno edificabile.

Massime di principio

• La qualificazione urbanistica del terreno deve essere verificata con riferimento alla data dell'atto di vendita, non sulla base di modifiche urbanistiche approvate successivamente.
• Un procedimento di variante al PRG ancora in corso non è normalmente sufficiente, da solo, a fondare la tassazione della plusvalenza come derivante dalla vendita di un terreno edificabile.
• Le aspettative di futura edificabilità, l'incremento del prezzo e la percezione del mercato possono indicare un maggior valore economico, ma non sostituiscono il presupposto urbanistico richiesto per l'imposizione fiscale.
• Per valutare casi analoghi occorre esaminare lo stato formale della pianificazione urbanistica alla data della cessione, distinguendo tra semplice avvio dell'iter, adozione, approvazione e piena efficacia della variante.
• La successiva approvazione della variante può rilevare per altre conseguenze fiscali o valutative, ma non rende automaticamente imponibile una plusvalenza che non lo era al momento della vendita.