Cassazione Civile, Ordinanza n. 08427/2026 del 03/04/2026

Esito

La controversia

Una proprietaria di un magazzino aveva convenuto due condomini chiedendo l'esecuzione dei lavori di ripristino del tetto sovrastante e il risarcimento dei danni da infiltrazioni, assumendo la natura condominiale della copertura. In subordine, aveva chiesto la revisione delle tabelle millesimali e il rimborso di quanto versato per spese condominiali se l'immobile fosse risultato autonomo e separato. Il tribunale aveva accolto la domanda condannando solidalmente i condomini. In appello, su impugnazione di uno dei condomini e con appello incidentale dell'altro, la corte territoriale aveva invece rigettato le domande, ritenendo che la copertura del magazzino non avesse natura condominiale perché destinata solo a servire il fabbricato di proprietà esclusiva, che il titolo e il regolamento non dicessero il contrario, e che le domande subordinate fossero tardive. In cassazione la ricorrente ha dedotto: (1) violazione dell'art. 1117 c.c., sostenendo che il tetto è presunto comune e che l'onere di provare la proprietà esclusiva grava su chi la invoca; (2) omesso esame di fatti decisivi, tra cui il titolo di provenienza, il regolamento, le tabelle millesimali e la circostanza che le acque piovane di altre parti dell'edificio scaricassero sul tetto del magazzino; (3) violazione dell'art. 1123 c.c., contestando l'applicazione del criterio del condominio parziale; (4) violazione dell'art. 183 c.p.c. per aver ritenuto tardive le domande subordinate di revisione delle tabelle millesimali.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il secondo motivo nei limiti indicati in motivazione, dichiarando assorbiti il terzo e il quarto. Ha cassato la sentenza d'appello e ha rinviato alla Corte d'appello di Bologna in diversa composizione per un nuovo esame della controversia, anche sulle spese del giudizio di legittimità. La Corte ha ritenuto che il giudice di merito avesse errato nel qualificare la copertura come non condominiale senza accertare prima, in concreto, se essa fosse oggettivamente in rapporto di accessorietà strumentale e funzionale con l'uso comune dell'edificio e senza individuare un titolo contrario chiaro e inequivoco. Ha inoltre valorizzato come potenzialmente decisiva la circostanza della raccolta delle acque di scolo di altre parti dell'edificio sul tetto del magazzino, circostanza non adeguatamente esaminata.

Norme richiamate

• art. 365 c.p.c.

  La specialità della procura per il ricorso per cassazione può risultare dalla sua collocazione topografica e dalla firma di autentica su foglio separato materialmente congiunto all'atto.

• art. 83 c.p.c.

  Dopo la riforma del 1997, la procura conferita su foglio separato ma congiunto materialmente all'atto è equiparata a quella apposta a margine o in calce.

• art. 1367 c.c.

  Nei casi dubbi, la procura va interpretata in senso conservativo, per attribuire alla parte la volontà di far produrre effetti all'atto.

• art. 159 c.p.c.

  Richiamato insieme al principio di conservazione per sostenere l'interpretazione utile della procura.

• art. 1117 c.c.

  Le parti elencate sono comuni se necessarie all'uso comune; la presunzione di condominialità opera solo per beni oggettivamente destinati al servizio comune ed è superabile soltanto da un titolo contrario chiaro e inequivoco.

• art. 1123 c.c.

  Il criterio di riparto delle spese presuppone la corretta qualificazione del bene o dell'impianto come comune o come parte di un condominio parziale.

• art. 183 c.p.c.

  Le domande subordinate non possono essere dichiarate tardive se costituiscono mera emendatio libelli fondata sui medesimi fatti costitutivi già allegati.

Massime di principio

• In tema di procura al ricorso per cassazione, la specialità richiesta non impone formule sacramentali: è sufficiente che dall'atto, anche se su foglio separato materialmente congiunto, non risulti in modo assolutamente evidente la sua estraneità al giudizio di legittimità, dovendosi privilegiare l'interpretazione conservativa.
• L'art. 1117 c.c. non introduce una mera presunzione formale di comunione, ma presuppone che il bene sia, per struttura e funzione, necessario o comunque strumentale all'uso comune dell'edificio; solo in presenza di tale relazione opera la presunzione di condominialità.
• Per escludere la natura comune di una parte dell'edificio non basta un generico richiamo a titoli o regolamenti: occorre un titolo contrario riferibile all'assetto originario del condominio, espresso in modo chiaro e inequivoco.
• Quando una parte dell'edificio, come una copertura, svolge anche la funzione di raccolta o smaltimento delle acque provenienti da altre porzioni comuni, tale circostanza è potenzialmente decisiva ai fini della sua qualificazione come bene comune e deve essere specificamente esaminata dal giudice di merito.
• La corretta qualificazione del bene come comune, esclusivo o parte di un condominio parziale costituisce il presupposto logico della ripartizione delle spese ex art. 1123 c.c.

Come è indicizzato