Cassazione Civile, Ordinanza n. 00656/2025 del 10/01/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare relativo a un complesso in costruzione. Il promissario acquirente aveva versato una caparra confirmatoria e ulteriori acconti sul prezzo; il contratto prevedeva che l'edificio fosse ultimato entro una certa data e che la promittente alienante potesse comunicare per iscritto, entro una data limite, un nuovo termine di ultimazione e consegna. La venditrice sosteneva di aver inviato nei termini una raccomandata con cui prorogava il termine; l'acquirente negava di aver ricevuto tempestivamente tale comunicazione e, dopo mesi di inerzia dell'altra parte rispetto alla mancata consegna, dichiarava il recesso chiedendo la restituzione delle somme versate e il doppio della caparra. In primo e secondo grado fu ritenuto che la proroga non fosse efficace perché non provata la ricezione della comunicazione entro il termine pattuito e che, quindi, il recesso dell'acquirente fosse legittimo. La società promittente venditrice ricorreva per cassazione con tre motivi: 1) violazione degli artt. 1335 e 2729 c.c., sostenendo che la spedizione a mezzo raccomandata e gli elementi di causa consentissero di presumere la ricezione della comunicazione al domicilio del destinatario; 2) violazione degli artt. 1362 e 1363 c.c., lamentando un'interpretazione della clausola contrattuale isolata dal complesso negoziale e sostenendo che la volontà delle parti non richiedesse necessariamente la ricezione entro la data indicata; 3) violazione degli artt. 1175 e 1375 c.c., deducendo che il comportamento silente del promissario acquirente per mesi, e la sua successiva contestazione, contrastassero con i doveri di buona fede e correttezza.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto tutti e tre i motivi. Ha ritenuto che la Corte d'appello avesse erroneamente escluso l'applicabilità della presunzione di conoscenza della dichiarazione recettizia, non misurandosi correttamente con la prova della spedizione e con la possibilità di desumere la ricezione del plico attraverso presunzioni; ha inoltre censurato l'interpretazione della clausola per mancato coordinamento con le altre previsioni contrattuali, in violazione del criterio sistematico ex art. 1363 c.c.; infine ha rilevato che il giudice di merito non aveva adeguatamente considerato, alla luce di buona fede e correttezza, il lungo silenzio del promissario acquirente e il possibile affidamento ingenerato nella controparte. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Milano, in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 1335 c.c.

  La presunzione di conoscenza opera solo se la dichiarazione è giunta all'indirizzo del destinatario; la spedizione raccomandata non basta da sola, ma può costituire prova presuntiva dell'arrivo se supportata da elementi univoci e concludenti.

• art. 2729 c.c.

  Le presunzioni semplici possono integrare la prova dell'arrivo del plico al domicilio del destinatario, purché siano gravi, precise e concordanti.

• art. 1362 c.c.

  L'interpretazione del contratto deve ricostruire la comune volontà delle parti e non può limitarsi a una lettura atomistica della singola clausola.

• art. 1363 c.c.

  Le clausole contrattuali devono essere interpretate le une per mezzo delle altre, coordinando il testo complessivo del contratto e valorizzando eventuali scelte espressive differenziate.

• art. 1175 c.c.

  Nell'esecuzione del contratto le parti devono comportarsi secondo correttezza, anche evitando condotte che, pur formalmente lecite, si risolvano in pregiudizio ingiustificato dell'altra parte.

• art. 1375 c.c.

  Il contratto deve essere eseguito secondo buona fede; il giudice deve valutare se il comportamento di una parte, anche omissivo, abbia violato il dovere di salvaguardare l'interesse altrui nei limiti del proprio apprezzabile interesse.

• art. 2932 c.c.

  La domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare era stata proposta in via riconvenzionale dalla promittente venditrice, ma è rimasta assorbita dall'accoglimento del ricorso.

Massime di principio

• La comunicazione di una dichiarazione recettizia spedita per raccomandata non si presume conosciuta per il solo fatto della spedizione: occorre dimostrare che il plico sia pervenuto all'indirizzo del destinatario, prova che può essere fornita anche per presunzioni semplici.
• Quando le parti disciplinano contrattualmente modi e tempi di una comunicazione, tale regolamentazione può incidere sulla regola generale della conoscenza ex art. 1335 c.c.; il giudice deve interpretare la clausola nel contesto dell'intero contratto e non in modo isolato.
• L'interpretazione contrattuale deve essere sistematica: clausole che usano formule diverse per fattispecie diverse possono rivelare una scelta negoziale rilevante sulla decorrenza degli effetti e sulla necessità della ricezione effettiva dell'atto.
• La buona fede e correttezza nell'esecuzione del contratto impongono alle parti di non mantenere un silenzio incompatibile con l'assetto di interessi del rapporto, quando tale comportamento sia idoneo a ingenerare affidamento o a pregiudicare ingiustificatamente la controparte.
• Il ritardo nell'esercizio di un diritto può rilevare sotto il profilo della buona fede solo se non risponda ad alcun apprezzabile interesse del titolare e si traduca in un danno per l'altra parte.

Come è indicizzato