Sentenza del 03/02/2017 n. 2888 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Dopo l’acquisto, registrato il 3 novembre 2005, l’acquirente aveva fruito dell’agevolazione «prima casa». Con avviso notificato alla venditrice l’8 agosto 2007, l’Agenzia aveva recuperato le imposte e irrogato sanzioni, ritenendo l’immobile di lusso perché la superficie utile superava 240 mq e chiamando la venditrice a risponderne in solido. La venditrice contestava il calcolo: sosteneva che la superficie utile fosse di 218 mq, che fossero stati inclusi terrazzo e locali superiori non computabili e che non fosse stato dimostrato che tali locali costituissero un’unica unità con l’appartamento. Contestava inoltre la motivazione della CTR e, con il terzo motivo, la propria responsabilità solidale, sostenendo che la decadenza dovesse ricadere sull’acquirente.

La decisione

La Cassazione ha accolto il primo e il secondo motivo: la CTR aveva ritenuto l’immobile superiore alla soglia di 240 mq richiamando la stima dell’Agenzia del Territorio, senza confrontarsi adeguatamente con la perizia e il certificato catastale prodotti dalla contribuente, né chiarire quali locali fossero inclusi e la loro relazione con l’abitazione. Ha quindi cassato la sentenza della CTR del Lazio, che aveva riformato la decisione favorevole alla contribuente della CTP di Roma, e rinviato ad altra sezione della CTR perché riesamini la controversia e liquidi anche le spese di Cassazione. Il terzo motivo è stato rigettato: la venditrice resta astrattamente responsabile in solido quando la decadenza dipende dalle caratteristiche oggettive dell’immobile e non esclusivamente da una condotta dell’acquirente. La Cassazione non ha deciso definitivamente se l’immobile superasse la soglia né ha annullato in via definitiva il recupero d’imposta.

Norme richiamate

• D.M. 2 agosto 1969, art. 6

  per stabilire se una abitazione sia di lusso e, quindi, sia esclusa dall'agevolazione per l'acquisto della "prima casa", di cui all'art. 1, comma 3, Parte prima, Tariffa allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, occorre fare riferimento alla nozione di "superficie utile complessiva" di cui al D.M. Lavori Pubblici 2 agosto 1969, art. 6, in forza del quale è irrilevante il requisito dell'abitabilità" dell'immobile, siccome da esso non richiamato, mentre quello dell'"utilizzabilità" degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituisce parametro idoneo ad esprimere il carattere "lussuoso" di una abitazione

  Per la classificazione di lusso ai fini dell’agevolazione, si considera la superficie utile complessiva secondo l’art. 6: l’effettiva abitabilità formale dei locali non è determinante, mentre rileva la loro utilizzabilità. Dal computo vanno escluse le categorie di locali tassativamente indicate dalla disciplina, tra cui balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchina; il giudice deve accertare concretamente quali spazi siano computabili.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Tariffa, parte prima, art. 1, nota 2-bis (agevolazione prima casa)

  in tema di imposta di registro, ipotecarie o catastali, per stabilire se un'abitazione sia di lusso e, quindi, esclusa dai benefici per l'acquisto della "prima casa" ai sensi del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, tariffa 1, art. 1, nota 2 bis, la sua superficie utile - complessivamente superiore a mq. 240 - va calcolata alla stregua del D.M. Lavori Pubblici 2 agosto 1969, n. 1072

  L’esclusione dall’agevolazione per un’abitazione di lusso dipende dal superamento della soglia di 240 mq di superficie utile, calcolata applicando i criteri del D.M. 2 agosto 1969 e non criteri estranei a tale disciplina.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 57, commi 1 e 4

  Nel caso di specie, la decadenza dai benefici "prima casa" è dovuto a circostanza (le caratteristiche di lusso dell'immobile ai sensi del d. m. 2 agosto 1969) non imputabile in via esclusiva ad un determinato comportamento dell'acquirente (come avrebbe potuto essere una eventuale sua dichiarazione mendace sulla sussistenza dei presupposti del trattamento agevolato: in merito alla dichiarazione mendace v. Cass. n. 13141/2016), sicchè opera, in capo alla parte venditrice, la solidarietà dell'obbligazione tributaria di cui al citato D.P.R. n. 131 del 1986, art. 57, comma 1

  La venditrice risponde in solido per l’imposta quando la decadenza dipende da caratteristiche oggettive dell’immobile, non imputabili esclusivamente all’acquirente. La decisione distingue tale ipotesi da quella in cui la decadenza derivi da una dichiarazione mendace dell’acquirente.

• Codice di procedura civile, art. 360, comma 1, nn. 3 e 5

  La decisione esamina le censure di violazione o falsa applicazione di legge e di vizio motivazionale secondo i rispettivi motivi di ricorso per Cassazione; i primi due motivi sono accolti per l’insufficiente spiegazione della valutazione della superficie, mentre il terzo è rigettato.

• Codice di procedura civile, art. 378

  La norma è richiamata quale base per il deposito della memoria illustrativa della ricorrente nel giudizio di Cassazione.

• D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, art. 36, comma 2, n. 4

  La disposizione è richiamata in relazione all’obbligo di motivazione della sentenza tributaria; la CTR non aveva esposto le ragioni concrete per cui riteneva decisiva la stima dell’Agenzia del Territorio a fronte delle contestazioni e dei documenti contrari.

Massime di principio

• Per stabilire se un’abitazione superi la soglia di 240 mq ai fini della «prima casa», occorre applicare i criteri del D.M. 2 agosto 1969: non è sufficiente una superficie complessiva lorda e devono essere escluse le categorie di locali indicate tassativamente dalla disciplina.
• L’assenza di abitabilità formale non basta, da sola, a escludere un locale dal calcolo: occorre valutarne l’utilizzabilità concreta. La connessione tra ambienti e la loro effettiva consistenza possono essere decisive.
• Il giudice che preferisce una stima tecnica a una perizia o a documenti catastali di segno contrario deve spiegare perché li ritiene inattendibili o non decisivi e chiarire quali superfici ha computato. Il richiamo generico a una valutazione amministrativa non è sufficiente.
• La responsabilità solidale del venditore per il recupero delle imposte può operare quando la perdita dell’agevolazione deriva da caratteristiche oggettive dell’immobile; non viene meno per il solo fatto che sia stato l’acquirente a chiedere il beneficio. La decisione non estende questo principio ai casi in cui la decadenza dipenda esclusivamente da una dichiarazione mendace dell’acquirente.
• La cassazione con rinvio per motivazione insufficiente non decide definitivamente la classificazione dell’immobile: il giudice di rinvio deve riesaminare gli elementi probatori e pronunciarsi nuovamente sul calcolo della superficie e sulle conseguenze fiscali.