Cassazione Civile, Sentenza n. 13592/2026 del 10/05/2026

Esito

La controversia

Impugnazione ex art. 1137 c.c. della deliberazione dell'assemblea del Supercondominio del 6 giugno 2016 che approvava il consuntivo 2015-2016 e il preventivo 2016-2017. Il ricorrente contestava la ripartizione di spese relative a: a) servizio spiaggia — sostenute nei documenti contabili da tutti i condomini ma, secondo il regolamento, dovrebbero gravare solo sui "utenti" (intesi dal ricorrente come gli effettivi utilizzatori tra i condomini dei complessi Case a Mare e L3); b) terreno adibito a giardino — qualificato dal ricorrente come demaniale e quindi sottratto all'occupazione condominiale e alle spese; c) adesione al "Circolo del Mare" — contestata come indebitamente imputata. La vicenda processuale ha visto pronunce di merito contrastanti: il Tribunale di Imperia annullò la delibera sui punti a) e c) (ma non sul giardino); la Corte d'appello di Genova respinse l'appello di Sculco e accolse l'appello incidentale del Supercondominio, ritenendo dovute le spese del giardino da tutti i condomini e che la formula regolamentare "tra gli utenti" non esenta i condomini non utilizzatori dal contributo.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Motivazione: (i) le spese per la conservazione e il godimento di un'area demaniale sistemata a giardino, se utilizzata nell'ambito del complesso condominiale e rilevante per il decoro e il godimento comune, sono dovute da tutti i condomini in proporzione alle quote, perché la partecipazione agli oneri deriva dall'utilitas e non dalla titolarità formale della res; (ii) le spese per la "spiaggia" configurano spese per la prestazione di un servizio nell'interesse comune e sono ripartite, in mancanza di una deroga convenzionale chiara e univoca, secondo il primo comma dell'art. 1123 c.c. (proporzionalmente al valore della proprietà e in relazione al godimento potenziale), perciò la clausola regolamentare che parla di "utenti" non è stata ritenuta sufficiente a limitare la contribuzione ai soli utilizzatori effettivi; (iii) il ricorso non ha evidenziato vizi di motivazione tali da integrare i limiti di ammissibilità in Cassazione. Esito pratico: rigetto del ricorso; condanna del ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese di cassazione, liquidate in complessivi € 3.500,00 (più accessori), e obbligo di versamento dell'eventuale contributo unificato previsto dall'art. 13 D.P.R. 115/2002 se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1137 c.c.

  Norma che disciplina l'impugnazione delle deliberazioni assembleari; il ricorso era proposto ex art. 1137 per contestare la validità della delibera che ripartiva le spese.

• art. 1123 c.c.

  Stabilisce la regola generale di ripartizione delle spese per la prestazione dei servizi nell'interesse comune (in misura proporzionale al valore della proprietà) e la regola speciale per le cose che servono i condomini in misura diversa (ripartizione in proporzione all'uso). La Corte ha richiamato che la regola ordinaria è la proporzionalità al valore e che il secondo comma si applica solo se la cosa è destinata a servire in misura diversa; inoltre il godimento considerato è quello potenziale, non l'utilizzo effettivo.

• art. 1117 c.c.

  Norma sulle parti comuni dell'edificio; la Corte ha osservato che l'art. 1117 non individua i servizi ma le parti comuni, e non esclude che attività necessarie al godimento comune costituiscano servizi soggetti a ripartizione.

• art. 817, comma 2 c.c.

  Richiamato dal ricorrente nella censura sulla demanialità del terreno; la Corte però ha ritenuto prevalente l'accertamento di fatto circa l'uso comune e il relativo obbligo contributivo.

• art. 1118 c.c.

  Norma connessa alle parti comuni e ai diritti su di esse; citata nella controversia ma non ritenuta tale da esonerare i condomini dalle spese quando l'area, pur demaniale, è utilizzata a beneficio del complesso.

• art. 3 Cost.

  Richiamato dal ricorrente in rapporto al principio di uguaglianza: la Corte ha ritenuto che la ripartizione secondo il criterio legale (valore delle quote/godimento potenziale) non violi il principio di uguaglianza e non impone la limitazione a soli utilizzatori effettivi in assenza di una deroga convenzionale chiara.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  Norma che delimita i motivi di ricorso in Cassazione: la censura sulla motivazione è ammissibile solo nei casi di motivazione assente, apparente o inconoscibile o di omesso esame di fatto decisivo. La Corte ha applicato questi limiti per dichiarare infondati i motivi di doglianza sulla motivazione dei giudici del merito.

• artt. 374, 376, 378 c.p.c.

  Norme procedurali richiamate in relazione all'istanza di rimessione alle Sezioni Unite e alle relative condizioni; la Corte ha valutato che non ricorrevano i presupposti per la rimessione.

• art. 1130 c.c.

  Elenca i servizi nell'interesse comune; citato per precisare i doveri amministrativi e organizzativi dell'assemblea, confermando che l'istituzione e l'erogazione di servizi approvate dall'assemblea non sono sindacabili sul piano della loro utilità ordinaria salvo casi di illegittimità.

• art. 1121 e art. 1132 c.c.

  Richiamati come deroghe o limiti all'obbligatorietà delle deliberazioni (esonero per innovazioni voluttuarie o gravose); la Corte ha chiarito che tali eccezioni non si applicano ordinariamente all'erogazione di servizi comuni.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Norma procedurale sui contributi unificati: la sentenza impone al ricorrente l'ulteriore obbligo, se dovuto, di versare un importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione.

Massime di principio

• Le spese per la conservazione e il godimento di aree annesse al condominio, anche se formalmente demaniali, possono essere poste a carico di tutti i condomini se l'area è utilizzata e ne deriva un'utilitas comune collegata al decoro e al godimento delle unità immobiliari.
• Le spese per servizi nell'interesse comune (es. servizio spiaggia) sono ripartite, in difetto di una deroga convenzionale chiara e unanime, secondo l'art. 1123 c.c.: in proporzione al valore delle quote e in base al godimento potenziale, non in funzione dell'uso effettivo.
• Una clausola regolamentare che indica la ripartizione "tra gli utenti" non è automaticamente interpretabile come limitazione ai soli utilizzatori effettivi: è necessaria una pattuizione esplicita, chiara e univoca per derogare al criterio legale.
• Il godimento che rileva ai fini della ripartizione è il godimento potenziale (ciò che il condomino può ragionevolmente trarre dal bene), non l'utilizzo effettivo; l'astensione dall'uso non esonera dal contributo se il bene è destinato a tutti.
• Le decisioni assembleari sull'istituzione o il mantenimento di servizi comuni non sono sindacabili dal giudice sul piano della loro 'utilità' ordinaria salvo violazione di legge o regolamento; le eccezioni di esonero sono ristrette (es. innovazioni gravose/voluttuarie).
• I limiti di ammissibilità del ricorso per cassazione riguardano soprattutto vizi di motivazione rilevanti ai sensi dell'art. 360 c.p.c.; questioni di fatto e valutazioni di merito sulla interpretazione negoziale sono difficilmente rivedibili in Cassazione.