Cassazione Civile, Sentenza n. 13591/2026 del 10/05/2026

Esito

La controversia

Impugnazione, ai sensi dell'art. 1137 c.c., della deliberazione assembleare del 5 gennaio 2018 (punti B e C dell'ordine del giorno) con cui il Condominio Case a Mare ha ratificato l'assunzione a tempo indeterminato del portiere notturno e ha disciplinato l'assunzione dei dipendenti. Il ricorrente ha dedotto che il servizio di portierato fosse materia di supercondominio (richiamando una delibera dell'assemblea del Supercondominio Capo Migliarese), che il Condominio Case a Mare non avesse mai avuto dipendenti, che il regolamento e le clausole richiamate vietassero l'attivazione del servizio da parte del singolo condominio e che mancasse la convocazione del Condominio L3, parte interessata

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha dichiarato inammissibile il primo motivo (vizi di motivazione) per i limiti dell'art. 360 c.p.c.; ha ritenuto infondati gli altri due motivi, confermando le decisioni di merito che avevano stabilito che la delibera del 5 gennaio 2018 era volta ad istituire il servizio esclusivamente in favore del solo Condominio Case a Mare e quindi rientrava nella competenza della sua assemblea. Ha osservato che un'eventuale mancata esclusività dell'attività in esecuzione del contratto non invalida la delibera; eventuali inadempienze nell'esecuzione rilevano ai fini della responsabilità contrattuale ma non della nullità della deliberazione. Il ricorrente è stato condannato a rimborsare le spese di cassazione, liquidate in complessivi € 3.200,00, e a versare eventuale contributo unificato aggiuntivo ai sensi del D.P.R. 115/2002

Norme richiamate

• art. 1137 c.c.

  Norma procedurale che consente al singolo condomino di impugnare le deliberazioni assembleari; la Corte ricorda la portata dell'impugnazione esperibile contro la delibera che approva l'assunzione di personale

• art. 1117 c.c.

  Definizione delle parti comuni e disciplina di massima della comunione delle parti; richiamato nel contesto della distinzione tra beni/servizi comuni di un singolo edificio e quelli comuni a più edifici

• art. 1117-bis c.c.

  Disciplina del supercondominio: la Corte interpreta che il supercondominio può formarsi ipso iure quando beni o servizi sono comuni a più condomini, e che la gestione di tali beni/servizi deve avvenire tramite gli organi previsti (assemblea di tutti i proprietari, assemblea dei rappresentanti, amministratore del supercondominio)

• art. 1136 c.c.

  Riferito alla validità delle deliberazioni e alle maggioranze richieste; è richiamato rispetto alla censura di nullità per mancata convocazione dei condomini di Condominio L3 e alla rilevanza della regolarità delle convocazioni per la validità delle decisioni

• art. 360 c.p.c. (comma 1, n. 5)

  Limita i motivi di cassazione relativi alla motivazione: la Corte ricorda che non è più consentito un generico vizio di insufficiente motivazione, ma soltanto vizi che si traducono in violazione di legge costituzionalmente rilevante o l'omesso esame di un fatto storico decisivo; perciò il primo motivo è stato ritenuto inammissibile

• disposizioni di attuazione art. 67, comma 3, disp. att. c.c.

  Regola l'assemblea dei rappresentanti per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomini e la nomina dell'amministratore del supercondominio; la Corte ricorda i limiti di competenza dell'assemblea dei rappresentanti rispetto agli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione

• legge n. 220/2012

  Riforma della disciplina condominiale richiamata per il quadro normativo su supercondominio e strumenti di gestione; la Corte ne tiene conto nell'interpretare la disciplina vigente

• D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13 (commi 1-bis e 1-quater)

  Norme sul contributo unificato e sugli oneri processuali: la Corte ha disposto l'eventuale versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione

Massime di principio

• Se un servizio (es. portierato) è destinato a procurare utilità a più edifici/condomini, assume natura di servizio del supercondominio e la sua istituzione richiede le deliberazioni degli organi competenti del supercondominio (assemblea di tutti i proprietari o assemblea dei rappresentanti secondo la specifica materia)
• Una delibera che istituisce un servizio destinato esclusivamente a un singolo condominio rientra nella competenza dell'assemblea di quel condominio; va valutato il concreto contenuto della deliberazione e la finalità effettiva (criterio di fatto) più che la mera esistenza di beni/servizi comuni
• La violazione successiva dell'esclusività della prestazione (es. il portiere presta servizio anche ad altri condominii dopo l'assunzione) non invalida automaticamente la deliberazione che ha disposto l'assunzione; eventuali inadempienze attengono alla responsabilità contrattuale
• La nullità di una deliberazione per mancata convocazione è possibile solo se risulti che la partecipazione dei condomini mancanti era necessaria per l'adozione dell'atto (ovvero che essi erano destinatari dell'interesse comune oggetto della deliberazione)
• Il sindacato giudiziale sulla delibera assembleare è limitato al rispetto di legge e regolamento (art. 1137 c.c. e art. 1137, comma 2 c.c.); la valutazione di merito sulla opportunità, congruità o correttezza tecnica (es. orario di lavoro) non rientra nella revisione di legittimità
• In Cassazione i motivi che lamentano insufficiente o contraddittoria motivazione sono soggetti a limiti stringenti: occorre indicare l'omesso esame di un fatto storico decisivo o un vizio di motivazione tale da configurare violazione di legge costituzionalmente rilevante
• Chi impugna una delibera deve allegare e far emergere nei precedenti gradi di giudizio i documenti e i profili di fatto che si intendono far valere; non è possibile chiedere alla Cassazione una rivalutazione globale della prova documentale