Cassazione Civile, Ordinanza n. 32460/2023 del 22/11/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita e permuta del 17 maggio 2007 avente a oggetto un immobile e la realizzazione/consegna di una porzione di villa bifamiliare da trasferire in permuta. Il promissario acquirente agiva chiedendo la risoluzione di diritto del preliminare per responsabilità del promittente venditore, sostenendo che fosse scaduto il termine essenziale per la stipula del definitivo e quello per l’ultimazione e consegna dell’immobile, con conseguente domanda di restituzione del doppio della caparra e di risarcimento dei danni. Il tribunale aveva accolto la domanda principale dichiarando la risoluzione e ordinando la restituzione di una somma. In appello, però, la decisione era stata riformata: la corte territoriale aveva ritenuto che l’inadempimento fosse imputabile al promissario acquirente, valorizzando il fatto che il termine per il rogito era stato da lui stesso ritenuto essenziale, che non aveva provato la non imputabilità del ritardo e che il promittente venditore aveva agito secondo buona fede nel sollecitare l’attuazione del programma contrattuale. Il ricorso per cassazione articolava due motivi: con il primo si deduceva violazione degli artt. 115, 116 e 1453 c.c., assumendo che la corte d’appello non avrebbe potuto imputare al ricorrente l’inadempimento e disporre la risoluzione, anche perché le procure speciali non avrebbero consentito al promittente venditore di stipulare il definitivo per conto dell’altro comproprietario; con il secondo si deduceva violazione degli artt. 112, 167, 1385 e 1458 c.c., contestando il riconoscimento del diritto del resistente di trattenere la somma di euro 30.000,00 a titolo di penale, in quanto tale richiesta non sarebbe stata formulata in modo rituale. La Corte di cassazione ha ritenuto infondati entrambi i motivi: quanto al primo, ha osservato che la mancanza della valida procura era stata già considerata dalla corte d’appello e ritenuta irrilevante, anche perché la disponibilità alla stipula era stata comunicata dall’altra parte dopo il decesso del comproprietario e dunque quando la procura non era più necessaria; quanto al secondo, ha rilevato che la clausola penale era stata effettivamente invocata nel giudizio di merito e che, una volta accertato l’inadempimento del promissario acquirente, il diritto a trattenere la somma pattuita discendeva automaticamente dall’applicazione della clausola contrattuale. Il ricorso è stato quindi respinto, con condanna del ricorrente alle spese e al pagamento dell’ulteriore contributo unificato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha confermato la decisione della corte d’appello che aveva dichiarato risolto il preliminare per inadempimento del promissario acquirente, riconosciuto al promittente venditore il diritto di trattenere la somma di euro 30.000,00 prevista come penale e condannato il ricorrente alle spese del giudizio di legittimità, oltre all’ulteriore contributo unificato se dovuto. La Corte ha ritenuto che la valutazione di merito sull’imputazione dell’inadempimento fosse congrua e non sindacabile in cassazione e che la domanda relativa alla penale fosse stata ritualmente prospettata e correttamente accolta come conseguenza dell’accertata risoluzione per colpa del ricorrente.

Norme richiamate

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato per contestare la valutazione delle risultanze istruttorie; la Corte non ravvisa alcuna violazione perché il fatto decisivo era stato esaminato dal giudice di merito.

• art. 116 c.p.c.

  Invocato insieme all’art. 115 c.p.c. per censurare l’apprezzamento delle prove; la Corte considera la doglianza infondata poiché la valutazione delle condotte contrattuali è stata logicamente motivata.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato in relazione alla risoluzione per inadempimento; la Corte conferma che il grave inadempimento del promissario acquirente legittimava la risoluzione.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Usato come parametro del ricorso per cassazione per denunciare violazioni di legge.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  La Corte osserva che, al di là dell’intitolazione, la censura mirava anche al vizio motivazionale, ma il fatto era stato comunque valutato.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato per dedurre ultrapetizione o omessa pronuncia sulla penale; la Corte esclude la violazione perché la richiesta era stata sostanzialmente proposta.

• art. 167 c.p.c.

  Richiamato nella doglianza sulla domanda riconvenzionale; la Corte ritiene la censura infondata.

• art. 1385 c.c.

  Richiamato in tema di caparra confirmatoria/penale; la Corte afferma che la somma poteva essere trattenuta in forza della clausola contrattuale dopo l’accertamento dell’inadempimento.

• art. 1458 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per gli effetti della risoluzione; la Corte conferma gli effetti coerenti con la clausola penale pattuita.

• art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c.

  La Corte esclude l’inammissibilità del ricorso, ritenendo rispettato il requisito di specificità dell’esposizione dei motivi.

• art. 360-bis c.p.c.

  La Corte afferma che non ricorrevano le condizioni di manifesta infondatezza previste dalla norma.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato per il parametro dell’ulteriore contributo unificato dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel giudizio di legittimità non è sindacabile la valutazione di merito che, con motivazione congrua e logicamente coerente, abbia ricostruito l’imputazione dell’inadempimento tra le parti di un preliminare.
• Nella risoluzione di un contratto preliminare, il termine convenuto può assumere rilievo decisivo quando sia stato espressamente qualificato come essenziale o, comunque, quando l’assetto negoziale imponga una scansione temporale incompatibile con l’inerzia di una delle parti.
• La mancanza o l’asserita irregolarità di una procura alla stipula del definitivo può essere priva di incidenza se, secondo gli accordi e le comunicazioni intervenute tra le parti, la stipula non richiedeva più quel potere rappresentativo al momento rilevante.
• Una clausola penale o una previsione di caparra collegata alla risoluzione può essere applicata quando l’inadempimento della parte obbligata sia stato accertato e la relativa domanda sia stata sostanzialmente proposta nel giudizio di merito, senza necessità di formule sacramentali.
• La domanda di attribuzione della somma prevista dal contratto come conseguenza dell’inadempimento può ritenersi implicitamente compresa nella richiesta di applicazione della clausola contrattuale e non integra ultrapetizione se risulta chiara la volontà processuale della parte.

Come è indicizzato