Sentenza n. 5987/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 4

Esito

La controversia

La società appellante ha censurato la sentenza di primo grado articolando quattro motivi. In primo luogo, ha riproposto l'eccezione di irricevibilità del ricorso introduttivo, sostenendo che il proprietario frontista avesse acquisito conoscenza del titolo edilizio e delle caratteristiche dell'opera già dall'esposizione del cartello di cantiere con rendering o, comunque, dall'esposto presentato al Comune da alcuni lottizzanti. In secondo luogo, ha dedotto il difetto di interesse a ricorrere, negando che la nuova costruzione arrecasse un pregiudizio concreto alla visuale, al valore dell'immobile o al carico urbanistico della zona. In terzo luogo, ha contestato la tempestività dei motivi aggiunti contro il permesso di costruire in variante, sostenendo che il termine decorresse dal deposito del provvedimento in giudizio e chiedendo, sul punto, la rimessione all'Adunanza plenaria. In quarto luogo, ha censurato nel merito l'annullamento dei titoli edilizi, sostenendo che il TAR avesse utilizzato un criterio erroneo per il calcolo dell'altezza dell'edificio: secondo l'appellante avrebbe dovuto applicarsi la disciplina previgente della lottizzazione, basata sull'altezza media, oppure il combinato disposto degli artt. 18 e 19 del regolamento regionale umbro n. 2/2015 avrebbe dovuto condurre al calcolo dell'altezza media dell'intero edificio. L'appello riguardava titoli edilizi relativi alla demolizione e ricostruzione di un fabbricato, con successiva variante, assentiti in applicazione della premialità altimetrica prevista per gli edifici in classe energetica A.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto integralmente l'appello e ha confermato la sentenza del TAR, che aveva annullato il permesso di costruire n. 32/2023 e il permesso di costruire in variante n. 276/2023. Ha respinto l'eccezione di tardività del ricorso introduttivo, rilevando che le contestazioni riguardavano il quomodo dell'edificazione, in particolare l'altezza e le caratteristiche dell'edificio, sicché il termine decorre, di regola, dal completamento dei lavori o dal momento in cui il grado di sviluppo consenta di percepire esattamente dimensioni e consistenza dell'opera. Il cartello di cantiere e il rendering dimostravano l'inizio dei lavori e le caratteristiche generali del fabbricato, ma non la sua altezza; l'esposto anonimo non provava la conoscenza del contenuto da parte del ricorrente. Ha ritenuto sussistente l'interesse a ricorrere, poiché la vicinitas era accompagnata da un pregiudizio specifico e potenziale, consistente nell'ostacolo alla visuale e nell'alterazione del contesto costruttivo, derivante dalla maggiore altezza e dalla diversa conformazione del nuovo edificio. Non era necessario dimostrare un danno patrimoniale effettivo né un panorama di particolare pregio. Ha respinto anche l'eccezione di tardività dei motivi aggiunti: il documento depositato dal Comune il 12 marzo 2024, benché qualificato come permesso di costruire in variante, conteneva soltanto documentazione progettuale e non il provvedimento; la produzione effettiva del titolo da parte della società era avvenuta il 26 luglio 2024, sicché i motivi aggiunti notificati il 24 ottobre 2024 erano tempestivi. Nel merito, ha confermato l'illegittimità dell'intervento per superamento dell'altezza massima consentita. La demo-ricostruzione costituiva un intervento nuovo, non attuativo della lottizzazione degli anni Settanta, e doveva quindi essere assoggettata ai parametri edilizi vigenti, compreso il metodo di calcolo del regolamento regionale n. 2/2015. L'art. 18, comma 2, impone, per gli edifici posti su terreni in pendenza, di assumere come altezza dell'edificio la maggiore tra le altezze delle singole facciate; l'art. 19 serve a calcolare la media delle distanze della singola facciata, non la media delle facciate dell'intero edificio. Poiché il prospetto più alto misurava 11,20 metri, l'edificio superava il limite di 10 metri, dato dall'altezza urbanistica di 6,50 metri aumentata della premialità di 3,50 metri prevista dall'art. 51, comma 6, della legge regionale umbra n. 1/2015. La speciale regola per la media tra colmo e gronda non era applicabile, perché riguardava coperture con inclinazione superiore al 35%, mentre la falda aveva inclinazione del 4%. Le spese del grado d'appello sono state poste solidalmente a carico della società appellante e del Comune di Perugia, per euro 5.000 oltre accessori, in favore del proprietario frontista.

Norme richiamate

• art. 51, comma 6, l.r. Umbria 1/2015

  il numero dei piani e l'altezza massima di edificazione consentiti dallo strumento urbanistico possono essere incrementati sino ad un massimo di metri lineari 3,50, al di fuori degli ambiti tutelati ai sensi degli articoli 136 e 142 del d.lgs. 42/2004 nel rispetto delle caratteristiche architettoniche e paesaggistiche dei luoghi interessati e tenendo conto del contesto urbano circostante

  La premialità altimetrica consente un incremento massimo di 3,50 metri rispetto all'altezza massima prevista dallo strumento urbanistico; nel caso di un intervento nuovo o di demo-ricostruzione con modifica dell'altezza, il limite va verificato secondo i parametri edilizi vigenti al momento del rilascio del titolo.

• art. 18 r.r. Umbria 2/2015

  Per edifici con particolare articolazione plani-volumetrica e composizione architettonica o posti su terreni in pendenza a quote diverse, l'altezza è data dalla maggiore delle altezze di ogni facciata, definita dall'articolo 19, dei corpi di fabbrica in cui può essere scomposto l'edificio stesso

  Per gli edifici posti su terreni in pendenza l'altezza complessiva è quella della facciata più alta, non la media delle altezze delle diverse facciate.

• art. 19 r.r. Umbria 2/2015

  Si definisce altezza di una facciata di un edificio, l'altezza di ogni prospetto del corpo di fabbrica omogeneo per forma e definizione architettonica in cui può essere scomposto l'edificio stesso. Tale altezza è data dalla media delle distanze misurate relativamente al prospetto considerato come indicato all'articolo 18, comma 1

  La media prevista dalla disposizione serve a determinare l'altezza della singola facciata; non consente di calcolare la media delle altezze dell'intero edificio.

• art. 140, comma 1, r.r. Umbria 2/2015

  le previsioni di piani attuativi adottati alla data del 12 novembre 2008

  La salvezza dei parametri previgenti opera per il completamento degli interventi programmati dai piani attuativi già adottati alla data indicata, non per una nuova demo-ricostruzione non attuativa della lottizzazione originaria.

• art. 14 TUNA allegato al PRG di Perugia

  I parametri urbanistici ed edilizi per gli interventi diretti ed indiretti ammessi dal PRG sono quelli stabiliti nel Titolo I Capo I del R.R. 2/2015

  Per gli interventi diversi dal completamento dei piani attuativi anteriori al 12 novembre 2008, il piano rinvia ai parametri edilizi del regolamento regionale n. 2/2015.

Massime di principio

• Quando l'impugnazione di un titolo edilizio riguarda il quomodo dell'edificazione, come altezza, distanze o consistenza del manufatto, il termine decadenziale decorre ordinariamente dal completamento dei lavori o dal momento in cui lo stato di avanzamento renda percepibili con certezza le caratteristiche lesive dell'opera; chi eccepisce la tardività può tuttavia provare anche presuntivamente una conoscenza anteriore e concreta del provvedimento lesivo.
• La vicinitas dimostra la legittimazione a impugnare un titolo edilizio, ma non determina automaticamente l'interesse a ricorrere. Quest'ultimo sussiste quando il ricorrente allega uno specifico pregiudizio potenziale, concreto e oggettivamente percepibile, quale l'ostruzione della visuale o l'alterazione del contesto edilizio, senza necessità di provare un danno patrimoniale effettivo o un panorama di particolare pregio.
• Ai fini della tempestività dei motivi aggiunti, il deposito in giudizio del provvedimento impugnabile può rilevare soltanto se la produzione consente una conoscenza effettiva dell'atto; il mero deposito di documentazione progettuale, anche se indicato nel fascicolo come contenente il titolo edilizio, non fa decorrere il termine quando il provvedimento non sia stato realmente prodotto.
• Una demo-ricostruzione che modifica l'altezza dell'edificio costituisce un intervento nuovo e non beneficia dei parametri previgenti relativi a una lottizzazione risalente, salvo che sia effettivamente attuativa di un piano attuativo già adottato e ancora completabile secondo la disciplina transitoria.
• Per gli edifici posti su terreni in pendenza, il combinato disposto degli artt. 18 e 19 del regolamento regionale umbro n. 2/2015 impone di calcolare l'altezza di ciascuna facciata secondo la media delle distanze del relativo prospetto e di assumere poi, come altezza dell'edificio, quella della facciata più alta; non è consentito mediare le altezze delle diverse facciate.
• La regola che consente di calcolare l'altezza mediante la distanza media tra colmo e estradosso dell'ultimo solaio, o tra colmo e gronda per la copertura a falda unica, opera solo quando l'inclinazione delle falde supera il 35%; non si applica a una copertura con inclinazione del 4%.

Come è indicizzato