Cassazione Civile, Ordinanza n. 19849/2024 del 18/07/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'alienazione di un locale seminterrato in Salerno: una società sosteneva di averne acquistato la proprietà all'esito di una precedente vicenda traslativa e deduceva che i germani venditori non fossero proprietari del bene, poiché lo avevano solo detenuto in forza di un rapporto locatizio poi risolto. Successivamente i germani avevano venduto il bene a un terzo con atto pubblico rogato da notaio. Un diverso soggetto, che aveva in precedenza acquistato il medesimo bene con scrittura privata dalla reale proprietaria, interveniva nei giudizi chiedendo: la declaratoria di inefficacia della compravendita tra i germani e il terzo acquirente, il rilascio del bene, il risarcimento del danno da illegittima occupazione e, nei confronti del notaio, il risarcimento dei danni per responsabilità professionale per aver rogato la vendita senza adeguate verifiche sulla provenienza e sulla disponibilità del bene. Il Tribunale accoglieva la domanda di inefficacia e rilascio ma rigettava le domande risarcitorie, compresa quella verso il notaio. In appello l'interventore censurava soprattutto il rigetto del danno da mancato godimento del bene, la mancata affermazione di responsabilità del notaio per omessa verifica dei titoli di provenienza e la condanna alle spese. In cassazione proponeva cinque motivi: due contro la sentenza di primo grado per asserite omissioni istruttorie e mancata ammissione di prove e c.t.u.; uno contro la sentenza d'appello per erroneo diniego del danno da occupazione illegittima; uno per violazione delle norme sulla responsabilità del notaio e sulla diligenza professionale, assumendo che il pubblico ufficiale avrebbe dovuto svolgere visure ipocatastali e verificare la provenienza del bene; e l'ultimo contro la statuizione sulle spese.

La decisione

La Corte ha dichiarato inammissibili i primi due motivi rivolti contro la sentenza di primo grado, perché non potevano essere proposti con ricorso per cassazione come 'cassazione parziale' e avrebbero dovuto essere devoluti in appello. Ha accolto il terzo motivo, affermando che il danno da illegittima occupazione di un immobile è normalmente presunto, perché collegato all'indisponibilità di un bene normalmente fruttifero, con conseguente inversione dell'onere della prova in capo all'occupante abusivo, e che, ove il danno non sia provabile nel preciso ammontare, può essere liquidato equitativamente anche in base al canone locativo di mercato. Ha accolto anche il quarto motivo, ritenendo che la Corte d'appello avesse erroneamente escluso la responsabilità del notaio limitandosi a richiamare la fede privilegiata dell'atto pubblico, senza esaminare la dedotta negligenza qualificata nella verifica della provenienza e della disponibilità del bene e delle risultanze dei pubblici registri. La Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinviato alla Corte di appello di Salerno per nuovo esame e per la regolazione delle spese, con assorbimento del quinto motivo relativo alle spese di lite del grado di appello.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  è la norma processuale richiamata per articolare i motivi di ricorso, ma la Corte ne ha escluso l'utilizzabilità per i primi due motivi contro la sentenza di primo grado in assenza di ricorribilità per saltum

• art. 2056 c.c.

  richiamato come norma di rinvio ai criteri di liquidazione del danno aquiliano, incluso il ricorso alla valutazione equitativa

• art. 1223 c.c.

  consente di ricondurre il danno risarcibile alle conseguenze immediate e dirette dell'illecito; nel caso concreto è stato usato per qualificare il danno da occupazione illegittima come danno-conseguenza risarcibile

• art. 1226 c.c.

  consente la liquidazione equitativa del danno quando non possa essere provato nel preciso ammontare

• art. 2043 c.c.

  base della responsabilità extracontrattuale prospettata sia per l'occupazione illegittima sia per la condotta del notaio nei confronti del terzo pregiudicato

• art. 1176 c.c.

  richiamato per affermare la diligenza qualificata esigibile dal notaio nell'esecuzione della prestazione professionale

• art. 1474 c.c.

  menzionato nel motivo di ricorso, senza che la Corte ne ricavasse una specifica statuizione autonoma

• art. 2230 c.c.

  richiamato in relazione alla prestazione d'opera intellettuale del notaio

• legge n. 89/1913, art. 47, comma 2

  richiamata nel motivo di ricorso in tema di attività notarile e controlli preliminari

• art. 24 Cost.

  invocato nel motivo sulle spese, rimasto assorbito

• art. 2700 c.c.

  richiamato per chiarire i limiti della fede privilegiata dell'atto pubblico, che non copre la veridicità sostanziale delle dichiarazioni oltre la provenienza del documento e delle dichiarazioni rese

Massime di principio

• Nel caso di occupazione illegittima di un immobile, il danno del proprietario può presumersi in ragione della perdita della disponibilità di un bene normalmente fruttifero; spetta all'occupante provare l'anomala infruttuosità del bene per vincere la presunzione.
• Quando il danno da occupazione senza titolo non sia provabile nel suo esatto ammontare, il giudice può liquidarlo in via equitativa, anche assumendo quale parametro il canone locativo di mercato.
• Il notaio incaricato della stipula di un atto di trasferimento immobiliare deve svolgere, salvo dispensa delle parti, le verifiche accessorie necessarie sulla libertà e disponibilità del bene e sulle risultanze dei registri immobiliari; l'omissione di tali controlli integra inadempimento della prestazione professionale e, se pregiudica terzi protetti dalla regola di condotta, può fondare responsabilità extracontrattuale.
• La fede privilegiata dell'atto pubblico ex art. 2700 c.c. non esclude la responsabilità del notaio per l'omessa diligenza nella verifica dei presupposti sostanziali dell'atto, quando l'illecito consista non nella falsità del documento ma nella negligente stipulazione di un atto pregiudizievole per terzi.
• Le doglianze avverso la sentenza di primo grado non possono essere proposte direttamente in cassazione come se si trattasse di 'cassazione parziale' se avrebbero dovuto essere devolute al giudice d'appello.

Come è indicizzato