Cassazione Civile, Ordinanza n. 02070/2023 del 24/01/2023

Esito

La controversia

La controversia riguarda la determinazione dell'indennità di espropriazione per un'area sita nel Comune di Amaro, espropriata nel 2007 per la realizzazione di opere pubbliche/industriali. La Corte d'appello aveva liquidato l'indennità in euro 25,00 al mq applicando il criterio sintetico-comparativo, valorizzando alcune compravendite di terreni industriali intervenute nel 2008-2009 e una delibera del Consorzio che aveva fissato il prezzo di vendita delle aree a euro 25,00 al mq. Il Consorzio ricorreva per cassazione denunciando: 1) violazione delle norme sull'indennità di espropriazione perché i beni usati a confronto non sarebbero stati omogenei, essendo le compravendite successive all'esproprio e precedenti/successive agli interventi infrastrutturali migliorativi realizzati nel comparto; 2) ulteriore violazione del criterio sintetico-comparativo, poiché mancava un vero libero mercato, essendo il prezzo determinato unilateralmente dal Consorzio in un contesto di sostanziale monopolio, e gli oneri di urbanizzazione avrebbero dovuto essere considerati nella stima; 3) omesso esame del dato storico del prezzo di acquisto originario del bene da parte dell'espropriato nel 2001 a euro 4,45 al mq. Il proprietario resistiva e proponeva ricorso incidentale condizionato, lamentando a sua volta che il valore di euro 25,00 al mq fosse troppo basso rispetto ad altre trattative e che il terreno, già industriale e pronto per edificazione, avesse un valore maggiore anche tenendo conto degli oneri di urbanizzazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il secondo motivo del ricorso principale e, congiuntamente, il ricorso incidentale; ha dichiarato assorbito il terzo motivo del ricorso principale. Ha ritenuto che la Corte d'appello non avesse correttamente applicato il criterio sintetico-comparativo perché non aveva verificato e motivato l'omogeneità e la rappresentatività dei dati di confronto, avendo fatto riferimento a compravendite successive all'esproprio e non spiegando il contenuto degli atti comparati; inoltre ha giudicato incongruo il richiamo alla delibera unilaterale del Consorzio come parametro di mercato. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Trieste in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 37 d.P.R. n. 327 del 2001

  ai fini della stima dell'indennità di espropriazione occorre fare riferimento al prezzo di mercato del bene espropriato; il criterio sintetico-comparativo è corretto solo se fondato su immobili omogenei e dati comparativi rappresentativi alla data del decreto ablativo

• artt. 32 e ss. d.P.R. n. 327 del 2001

  richiamati come disciplina generale della determinazione dell'indennità di esproprio

• art. 22 d.P.R. n. 327 del 2001

  richiamato in relazione alla determinazione urgente dell'indennità provvisoria

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  rubrica dei motivi per violazione e falsa applicazione di legge

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  rubrica del motivo per omesso esame di un fatto decisivo

• art. 702-bis c.p.c.

  indicato come rito seguito in appello per la definizione dell'opposizione alla stima

Massime di principio

• Nel giudizio di opposizione alla stima dell'indennità di espropriazione, il criterio sintetico-comparativo è legittimo solo se il giudice verifica in modo espresso che i beni posti a confronto siano effettivamente omogenei per caratteristiche materiali, ubicazione e disciplina urbanistica al momento del decreto ablativo.
• Ai fini della determinazione del "giusto prezzo" di mercato, non è sufficiente richiamare genericamente atti di compravendita o altre fonti di mercato: è necessario motivare la rappresentatività dei dati utilizzati e spiegare perché essi siano idonei a stimare il bene espropriato.
• Non possono essere automaticamente utilizzati come comparabili atti successivi all'esproprio se, nel periodo intermedio, siano intervenuti interventi infrastrutturali o migliorativi idonei ad alterare il valore del compendio; il raffronto deve essere ancorato alla situazione esistente alla data rilevante.
• Una determinazione unilaterale dell'amministrazione sul prezzo di cessione delle aree non equivale, di per sé, a un prezzo di mercato desumibile da libera contrattazione e non può essere assunta come parametro decisivo senza ulteriori verifiche di omogeneità e rappresentatività.
• L'omissione della verifica sul contenuto effettivo e sulla comparabilità dei dati di mercato utilizzati nella stima integra violazione dell'art. 37 d.P.R. n. 327 del 2001 e può costituire omesso esame di fatti decisivi.
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Come è indicizzato