Cassazione Civile, Ordinanza n. 28098/2025 del 22/10/2025

Esito

La controversia

Una comproprietaria di un fabbricato in Palestrina ha convenuto in giudizio la sorella, proprietaria esclusiva di un edificio realizzato su fondo confinante, lamentando il mancato rispetto delle distanze legali tra costruzioni e dal confine. La convenuta ha resistito sostenendo che il nuovo fabbricato fosse sostitutivo di un edificio preesistente e che, per effetto del tempo trascorso, si fosse comunque costituita per usucapione la servitù di mantenere la costruzione nella collocazione esistente. Il Tribunale ha accolto la domanda e la Corte d’appello ha confermato, rilevando che la nuova costruzione era diversa per sagoma e volumetria rispetto a quella originaria e che comunque era a distanza inferiore a 10 metri dalla parete finestrata dell’immobile antistante. In cassazione la ricorrente ha dedotto: 1) omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, n. 5 c.p.c., sostenendo che la Corte territoriale non avrebbe correttamente distinto le distanze tra fabbricati da quelle dal confine e che, per la sola parte non frontistante, il regolamento comunale e l’art. 873 c.c. avrebbero imposto una distanza di 3 metri, rispettata; 2) violazione dell’art. 9 d.m. 1444/1968 e dell’art. 2-bis, comma 1-ter, d.P.R. 380/2001, assumendo che la normativa sopravvenuta consenta, nei casi di demolizione e ricostruzione, di mantenere le distanze legittimamente preesistenti e di realizzare ampliamenti anche fuori sagoma e oltre l’altezza dell’edificio demolito.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il motivo relativo alla sopravvenuta disciplina dell’art. 2-bis, comma 1-ter, d.P.R. 380/2001, introdotta dal d.l. 76/2020 conv. in l. 120/2020, e ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione. Ha rilevato che la nuova norma, sopravvenuta dopo la decisione di merito ma prima del giudizio di legittimità, deve essere considerata in sede di cassazione; tuttavia il materiale di causa non consente una verifica diretta della legittimità dell’intervento alla luce della nuova disciplina, rendendosi necessari ulteriori approfondimenti in rinvio. Il primo motivo è stato dichiarato assorbito. Nel dispositivo riportato nel testo compare un’inversione rispetto alla motivazione, ma la parte motiva chiarisce che l’accoglimento riguarda il secondo motivo con assorbimento del primo.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti

  il vizio dedotto presuppone l’omessa considerazione di un fatto storico decisivo discusso tra le parti

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  violazione e falsa applicazione dell’art. 9 DM n. 1444/1968 e dell’art. 2 bis, comma 1 ter del DPR n. 380/2001

  consente di censurare l’erronea applicazione della disciplina urbanistica sulle distanze edilizie

• art. 9 d.m. 1444/1968

  è richiamato come parametro sulle distanze minime tra costruzioni e tra costruzioni e confini

• art. 2-bis, comma 1-ter, d.P.R. 380/2001

  In ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici... la ricostruzione è comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti

  nei casi di demolizione e ricostruzione la ricostruzione può avvenire nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti, anche con ampliamenti fuori sagoma e superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, se previsti incentivi volumetrici

• art. 873 c.c.

  viene richiamato dalla ricorrente per la distanza dal confine in mancanza di diversa disciplina regolamentare

• d.l. n. 76/2020

  ha introdotto la disciplina sopravvenuta sull’intervento di demolizione e ricostruzione

• l. n. 120/2020

  ha convertito con modificazioni il d.l. n. 76/2020

• C.P.C. (ricorso per cassazione)

  il giudizio di legittimità consente di tenere conto della normativa sopravvenuta richiamata nel ricorso, ai fini della decisione e del rinvio

Massime di principio

• Nelle controversie sulle distanze edilizie, la disciplina sopravvenuta intervenuta prima della decisione di cassazione deve essere considerata dal giudice di legittimità quando incida direttamente sulla regola applicabile al caso concreto.
• Nei casi di demolizione e ricostruzione, la verifica della legittimità dell’intervento non può essere arrestata alla sola constatazione della difformità rispetto al titolo originario, ma deve essere svolta alla luce della disciplina che consente il mantenimento delle distanze legittimamente preesistenti e, nei limiti previsti, anche ampliamenti fuori sagoma.
• Quando il quadro fattuale e documentale non consente alla Corte di cassazione un accertamento completo sulla conformità dell’opera alla nuova disciplina urbanistica, la sentenza va cassata con rinvio per i necessari approfondimenti di fatto.
• Il motivo di ricorso per omesso esame di un fatto decisivo è assorbito quando l’accoglimento di una diversa censura di diritto rende necessario un nuovo esame complessivo della controversia.
• La distinzione tra distanza tra fabbricati e distanza dal confine rileva solo se la disciplina applicabile non sia superata da una regola urbanistica speciale o sopravvenuta più favorevole o più specifica.

Come è indicizzato