Cassazione Civile, Ordinanza n. 22505/2023 del 26/07/2023

Esito

La controversia

Due soggetti avevano stipulato nel novembre 2009 un contratto preliminare avente a oggetto un’area in Casalnuovo di Napoli. A seguito della successiva risoluzione del preliminare, già dichiarata in primo grado, si discuteva della misura delle restituzioni dovute e, in particolare, della possibilità per la promittente venditrice di opporre un controcredito per indennità di occupazione dell’area. La Corte d’appello aveva ridotto la somma restitutoria e ritenuto compensabile il controcredito, valorizzando la clausola contrattuale relativa all’uso del bene, la permanenza del godimento dell’area in capo agli acquirenti e la circostanza che questi fossero detentori sine titulo dopo la risoluzione. Nel ricorso principale i promissari acquirenti hanno dedotto violazione degli artt. 112 c.p.c. e 1243 c.c., sostenendo che la Corte d’appello non avrebbe considerato la loro eccezione sull’inammissibilità della compensazione giudiziale, perché la clausola contrattuale la subordinava soltanto all’ipotesi di mancata stipula del definitivo per ragioni imputabili alla parte acquirente; inoltre hanno censurato la liquidazione dell’indennità di occupazione in favore della società senza prova di un effettivo pregiudizio. Nel ricorso incidentale la società ha denunciato violazione dell’art. 1226 c.c., contestando l’uso della liquidazione equitativa dell’indennità di occupazione in assenza dei presupposti di legge e con motivazione asseritamente estranea alla ratio della norma.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato sia il ricorso principale sia il ricorso incidentale. Ha ritenuto manifestamente infondata la doglianza ex art. 112 c.p.c., osservando che la Corte d’appello aveva effettivamente esaminato il contenuto della clausola contrattuale e che, in sostanza, la censura dei ricorrenti mirava a opporre una diversa interpretazione degli accordi negoziali, non sindacabile in sede di legittimità. Quanto all’indennità di occupazione, la Corte ha confermato che la liquidazione equitativa era corretta perché il danno da occupazione senza titolo, non essendo dimostrabile nel preciso ammontare, può essere determinato anche mediante il canone locativo di mercato; ha inoltre ritenuto legittimo il limite temporale della quantificazione fissato fino alla pubblicazione della sentenza di primo grado, giustificato da ragioni equitative e dalla necessità di evitare ingiuste locupletazioni. Spese del giudizio di legittimità integralmente compensate per reciproca soccombenza. È stato altresì dato atto del raddoppio del contributo unificato, se dovuto, per entrambe le parti ricorrenti/controricorrenti.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  La censura è stata ritenuta infondata perché la Corte d’appello aveva esaminato la questione dedotta; la doglianza si traduceva in una diversa lettura degli accordi contrattuali, non in omessa pronuncia.

• art. 1243 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti in tema di compensazione giudiziale; la Corte non ha ravvisato errori di diritto nella valutazione della compensabilità del controcredito.

• art. 1226 c.c.

  La liquidazione equitativa dell’indennità di occupazione è stata ritenuta legittima in presenza di difficoltà di prova del preciso ammontare del danno e sulla base di parametri ragionevoli.

• art. 13 comma 1-quater d.P.R. n. 115 del 2002

  È stata dichiarata la sussistenza dei presupposti processuali per il raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel giudizio di legittimità la dedotta violazione dell’art. 112 c.p.c. non sussiste quando il giudice di merito abbia effettivamente esaminato la questione devoluta, anche se la parte contesta l’interpretazione data agli accordi o la valutazione del materiale contrattuale.
• La censura che, sotto la veste della violazione di legge, mira a sostituire la propria interpretazione del contratto a quella del giudice di merito è inammissibile o comunque infondata se non evidenzia un vero errore di diritto.
• In caso di occupazione senza titolo di un immobile o di un’area, il danno da perdita subita può essere liquidato equitativamente quando non sia possibile provarne l’esatto ammontare, potendo il giudice assumere come parametro il canone locativo di mercato.
• La liquidazione equitativa dell’indennità o del danno da occupazione può essere ancorata a elementi quali il valore locativo, la durata dell’occupazione, le caratteristiche e i vincoli del bene e la necessità di evitare ingiuste locupletazioni.
• Il limite temporale della quantificazione del controcredito o dell’indennità può essere determinato dal giudice con valutazione equitativa, se sorretto da una motivazione coerente con la vicenda concreta.

Come è indicizzato