Sentenza n. 19/2026 - Perugia, Sezione 1

Esito

La controversia

Il condominio ha impugnato l’ordinanza con cui il Comune gli ha imposto di rispettare la prescrizione contenuta nella SCIA del 2014, che consentiva la chiusura del piazzale soltanto nelle ore notturne. Il ricorrente ha dedotto: travisamento dei fatti, sostenendo che la sbarra sarebbe stata chiusa solo nella fascia 13:30-15:00; inesistenza della destinazione del piazzale a uso pubblico e contraddittorietà con precedenti istruttorie comunali, nonché disparità di trattamento rispetto ad altri piazzali della medesima lottizzazione; nullità dell’ordinanza per contrasto con il giudicato di una precedente sentenza del TAR; inesistenza o estinzione della servitù di uso pubblico, per mancanza di un titolo scritto, mancata presa in carico dell’area da parte del Comune, manutenzione condominiale, mancata usucapione o dicatio ad patriam; violazione delle garanzie di partecipazione; violazione dell’art. 37 d.P.R. 380/2001, assumendo che fosse applicabile soltanto una sanzione pecuniaria; sviamento di potere e sproporzione della misura; lesione della buona fede e del legittimo affidamento, con prospettazione di una responsabilità risarcitoria. Le resistenti hanno eccepito l’inammissibilità per acquiescenza e per mancata contestazione del reale presupposto dell’ordinanza, nonché l’infondatezza nel merito. Il TAR ha preliminarmente dichiarato inutilizzabili, perché tardivi, i documenti depositati dal condominio oltre il termine dell’art. 73, comma 1, c.p.a., non ravvisando l’estrema difficoltà richiesta dall’art. 54, comma 1, c.p.a. Ha inoltre precisato che le questioni relative all’accesso documentale non erano oggetto del giudizio, non essendo stata proposta l’azione ex art. 116 c.p.a.

La decisione

Il TAR ha respinto integralmente il ricorso, ritenendo legittima l’ordinanza di ripristino. La chiusura del piazzale in una fascia diversa da quella notturna integra già di per sé violazione della prescrizione della SCIA, indipendentemente dall’intensità concreta della limitazione dell’accesso. Il potere esercitato dal Comune è vincolato e non comporta valutazioni discrezionali sulla maggiore o minore incidenza della chiusura. Il Collegio ha accertato l’esistenza del vincolo di destinazione a uso pubblico dei parcheggi sulla base dell’impegno scritto dei lottizzanti alla realizzazione delle opere di urbanizzazione, della sua accettazione comunale, della fideiussione e della planimetria allegata alla lottizzazione, ritenendo irrilevanti sia la mancata successiva cessione materiale delle aree sia la manutenzione condominiale. Il vincolo grava intrinsecamente e ab origine sui parcheggi, quale opera di urbanizzazione primaria, ed è accompagnato da un’obligatio propter rem a carico dei proprietari. In via subordinata, il TAR ha ritenuto comunque configurabile l’usucapione ventennale del diritto di uso pubblico, poiché l’area era rimasta aperta alla collettività dal 1980 al 2014. La precedente sentenza del TAR non costituiva giudicato opponibile al condominio, perché riguardava parti, immobili e parcheggi diversi; inoltre, quella decisione aveva escluso il vincolo soltanto per insufficiente individuazione dei parcheggi nel caso allora esaminato. Non sono configurabili contraddittorietà tra atti o disparità di trattamento rispetto ad altri piazzali, trattandosi di esercizio di potere vincolato e non potendosi invocare l’adozione di eventuali provvedimenti illegittimi a favore di terzi. La mancata partecipazione procedimentale non determina l’annullamento, poiché, ai sensi dell’art. 21-octies, comma 2, l. 241/1990, il contenuto del provvedimento non avrebbe potuto essere diverso. L’art. 27, comma 2, d.P.R. 380/2001 impone il ripristino quando le opere incidono su aree destinate a opere o spazi pubblici o violano il regime urbanistico dell’area, senza distinguere tra interventi soggetti a SCIA o a permesso di costruire; pertanto, l’illecito era sostanziale e non meramente formale e il Comune doveva ordinare il ripristino, non limitarsi a una sanzione pecuniaria. Essendo il provvedimento vincolato, risultano inconfigurabili sviamento e difetto di proporzionalità. Non è tutelabile l’affidamento alla conservazione di una situazione abusiva. Il condominio è stato condannato alle spese, liquidate in euro 1.500,00 in favore del Comune e in euro 1.500,00 in favore della società resistente.

Norme richiamate

• art. 73, comma 1, c.p.a.

  La disposizione è richiamata quale fonte dei termini per il deposito di memorie e documenti.

  I termini per il deposito hanno carattere perentorio; la loro violazione rende inutilizzabili gli atti e i documenti tardivi.

• art. 54, comma 1, c.p.a.

  qualora la produzione nel termine di legge sia risultata estremamente difficile

  La produzione tardiva può essere ammessa solo eccezionalmente, quando sia provata l’estrema difficoltà del deposito tempestivo.

• art. 116 c.p.a.

  Le questioni relative all’accesso documentale devono essere introdotte mediante autonoma domanda di accesso; non possono essere esaminate incidentalmente nel giudizio di annullamento dell’ordinanza.

• art. 28, quinto comma, l. 1150/1942

  La lottizzazione è subordinata a una convenzione che prevede la cessione al Comune delle aree necessarie alle opere di urbanizzazione e l’assunzione dei relativi oneri.

• art. 4, primo comma, lett. b), l. 847/1964

  Gli spazi di sosta o parcheggio rientrano tra le opere di urbanizzazione primaria.

• art. 3 d.m. 1444/1968

  Disciplina il dimensionamento degli spazi destinati a parcheggio nell’ambito degli standard urbanistici.

• art. 21-septies l. 241/1990

  La nullità per contrasto con il giudicato non è configurabile quando la sentenza invocata riguarda parti, immobili e parcheggi diversi e non produce effetti nei confronti del ricorrente.

• art. 21-octies, comma 2, l. 241/1990

  Non è annullabile il provvedimento adottato in violazione di norme sul procedimento o sulla forma degli atti qualora, per la natura vincolata del provvedimento, sia palese che il suo contenuto dispositivo non avrebbe potuto essere diverso da quello in concreto adottato

  La violazione delle garanzie partecipative non determina l’annullamento quando il provvedimento è vincolato e il suo contenuto non avrebbe potuto essere diverso.

• art. 27, comma 2, d.P.R. 380/2001

  Il dirigente o il responsabile, quando accerti l’inizio o l’esecuzione di opere eseguite senza titolo su aree assoggettate (...) a vincolo di inedificabilità, o destinate ad opere e spazi pubblici (...) nonché in tutti i casi di difformità dalle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi

  Impone la demolizione e il ripristino quando l’intervento viola il regime urbanistico dell’area o incide su spazi destinati a uso pubblico, anche se l’intervento era soggetto a SCIA.

• art. 37 d.P.R. 380/2001

  Non è applicabile quando la violazione della SCIA comporta anche un illecito sostanziale, consistente nella compromissione della destinazione urbanistica e dell’uso pubblico dell’area.

• art. 123 del Testo unico delle norme di attuazione del piano regolatore generale

  È la disposizione urbanistica indicata nell’ordinanza rettificata come disciplina applicabile all’area interessata.

• artt. 1027 e ss. c.c.

  Sono richiamati per distinguere la servitù prediale dalla servitù di uso pubblico, il cui vantaggio è destinato alla collettività.

• artt. 2715 e 2717 c.c.

  Le copie delle scritture private depositate presso pubblici uffici e spedite da pubblici depositari autorizzati hanno la stessa efficacia della scrittura originale da cui sono estratte

  La nota comunale che riproduce la scrittura privata dei lottizzanti può avere efficacia della copia depositata presso un pubblico ufficio o, quantomeno, valore di principio di prova per iscritto idoneo a fondare la presunzione dell’esistenza e del contenuto dell’impegno.

Massime di principio

• La violazione dell’orario di chiusura espressamente prescritto da una SCIA integra l’illecito edilizio indipendentemente dalla maggiore o minore incidenza concreta della limitazione sull’uso dell’area, quando il titolo consente esclusivamente la chiusura notturna.
• I parcheggi previsti e realizzati nell’ambito di una lottizzazione come opere di urbanizzazione primaria, sulla base dell’impegno dei lottizzanti accettato dal Comune e funzionale al rilascio del titolo edilizio, sono gravati ab origine da una destinazione a uso pubblico; tale vincolo non viene meno per la mancata cessione materiale dell’area al Comune o per il fatto che la manutenzione sia rimasta a carico dei privati.
• La destinazione a uso pubblico dei parcheggi urbanistici costituisce un vincolo inderogabile e un’obligatio propter rem a carico dei proprietari, sicché atti privati o regolamentazioni condominiali non possono escludere l’uso pubblico imposto dalla pianificazione e dai titoli edilizi.
• Quando un’opera realizzata in difformità dalla SCIA incide sostanzialmente sul regime urbanistico dell’area o limita la fruizione collettiva di uno spazio destinato a uso pubblico, l’amministrazione deve ordinare il ripristino ai sensi dell’art. 27, comma 2, d.P.R. 380/2001; non è sufficiente la sola sanzione pecuniaria prevista per le violazioni meramente formali.
• Nell’esercizio di un potere edilizio vincolato, non sono configurabili i vizi di eccesso di potere per contraddittorietà, disparità di trattamento, sviamento o sproporzione; inoltre, non può invocarsi a proprio favore la parità con eventuali situazioni illegittime riguardanti terzi.
• La violazione della partecipazione procedimentale non comporta l’annullamento di un provvedimento vincolato quando sia palese che il contenuto dispositivo non avrebbe potuto essere diverso; parimenti, non è tutelabile l’affidamento del privato alla conservazione di una situazione abusiva.

Come è indicizzato