Sentenza n. 199/2026 - Venezia, Sezione 2

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno presentato una SCIA alternativa al permesso di costruire per demolire un edificio unifamiliare e un corpo pertinenziale, per complessivi 687,17 mc, e ricostruire sul medesimo lotto un nuovo edificio unifamiliare di 618,85 mc, con parziale diversa area di sedime. Il Comune ha preannunciato l’archiviazione automatica della pratica in caso di mancato pagamento, entro trenta giorni, di un contributo di costruzione di 12.400 euro. I ricorrenti hanno impugnato tale previsione e chiesto l’accertamento negativo della debenza del contributo, sostenendo che l’intervento rientrasse nell’esenzione prevista dall’art. 17, comma 3, lett. b), d.P.R. 380/2001 per gli interventi di ristrutturazione e ampliamento, entro il 20%, di edifici unifamiliari. Il Comune ha eccepito, quanto all’impugnazione, che la previsione di archiviazione costituiva una mera clausola di stile priva di valore cogente; quanto al contributo, ha sostenuto che la demolizione e ricostruzione potesse essere qualificata come nuova costruzione ai fini contributivi e che l’edificio fosse un’abitazione di lusso, esclusa dall’esenzione.

La decisione

Il TAR ha dichiarato improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse l’azione di annullamento, poiché il Comune ha precisato che la clausola di archiviazione era una mera clausola di stile e perché erano decorsi i termini per l’esercizio dei poteri inibitori e di autotutela, con conseguente consolidamento della SCIA. Ha invece accolto l’azione di accertamento negativo e dichiarato non dovuto il contributo di costruzione. Il giudice ha ritenuto che l’art. 17, comma 3, lett. b), d.P.R. 380/2001 persegua una finalità sociale e debba riferirsi alla piccola proprietà immobiliare destinata all’abitazione familiare. L’intervento, mantenendo la destinazione residenziale, essendo realizzato sullo stesso lotto, senza aumento della volumetria complessiva e senza aggravio del carico urbanistico, con utilizzo delle opere di urbanizzazione già esistenti, rientra nella nozione aggiornata di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. 380/2001, anche se caratterizzato da diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche. Sono stati ritenuti presenti i requisiti dell’unicità dell’immobile, della contestualità tra demolizione e ricostruzione e dell’utilizzo della volumetria preesistente senza ulteriori trasformazioni della morfologia del territorio. Il Comune non ha inoltre dimostrato né adeguatamente motivato la natura di abitazione di lusso dell’immobile: la categoria catastale A/7 non è stata ritenuta sufficiente a tal fine. Le spese, pari a 2.000 euro oltre accessori, sono state poste a carico del Comune.

Norme richiamate

• art. 17, comma 3, lett. b), d.P.R. 380/2001

  il contributo di costruzione non è dovuto per “gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari”

  L’esenzione ha fondamento sociale e si applica agli interventi di ristrutturazione di edifici unifamiliari destinati all’abitazione familiare, senza necessità di interpretazione estensiva o analogica quando l’intervento rientra nella previsione normativa.

• art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. 380/2001

  la ristrutturazione edilizia comprende anche la demolizione e ricostruzione di edifici esistenti “con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche”

  La nozione vigente di ristrutturazione edilizia non richiede la piena continuità strutturale tra edificio demolito e ricostruito; la demolizione e ricostruzione può mantenere tale qualificazione se sussistono unicità dell’immobile, contestualità delle operazioni e utilizzo della volumetria preesistente senza ulteriori trasformazioni della morfologia del territorio.

• art. 10, comma 1, lett. b), n. 2), d.l. 16 luglio 2020, n. 76, convertito dalla l. 11 settembre 2020, n. 120

  La modifica legislativa ha ampliato la nozione di ristrutturazione edilizia, superando il precedente requisito della sostanziale continuità tra fabbricato demolito e fabbricato ricostruito.

Massime di principio

• Ai fini dell’esenzione dal contributo di costruzione prevista dall’art. 17, comma 3, lett. b), d.P.R. 380/2001, la demolizione e ricostruzione di un edificio unifamiliare può rientrare nella ristrutturazione edilizia anche quando il fabbricato ricostruito presenta diversa sagoma, prospetti, sedime o caratteristiche planivolumetriche, purché siano rispettati l’unicità dell’immobile interessato, la contestualità tra demolizione e ricostruzione e l’utilizzo della volumetria preesistente senza ulteriori trasformazioni della morfologia del territorio.
• La nozione vigente di ristrutturazione edilizia non impone la piena continuità tra edificio demolito e ricostruito, poiché l’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. 380/2001, come modificato, ammette la demolizione e ricostruzione con variazioni di sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche.
• L’esenzione dal contributo di costruzione per la ristrutturazione e l’ampliamento, entro il 20%, di edifici unifamiliari riflette una finalità sociale di tutela della piccola proprietà immobiliare destinata all’abitazione familiare e si applica quando l’intervento non determina un aumento del carico urbanistico e utilizza opere di urbanizzazione già esistenti.
• L’amministrazione che intenda negare l’esenzione invocando la natura di abitazione di lusso deve indicare e motivare i parametri normativi e gli elementi fattuali posti a fondamento di tale qualificazione; la mera categoria catastale A/7 non è sufficiente a dimostrare la natura di abitazione di lusso.
• La domanda di annullamento di una clausola priva di valore cogente diviene improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse quando l’amministrazione ne riconosca la natura meramente stilistica e siano inoltre decorsi i termini per l’esercizio dei poteri inibitori e di autotutela sulla SCIA.

Come è indicizzato