Sentenza n. 499/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 2

Esito

La controversia

Gli appellanti contestavano la sentenza del TAR Marche che aveva respinto il ricorso contro il diniego di sanatoria e l’ordinanza di demolizione. Deducevano, tra l’altro, che la baracca preesistente fosse stata realizzata prima del 1° settembre 1967, quando non era richiesto il titolo edilizio per costruzioni poste fuori dal centro abitato; che il TAR avesse valorizzato questioni non dedotte dal Comune; che non fosse stata correttamente valutata la prova documentale e fotografica sulla preesistenza, demolizione e ricostruzione del manufatto; che la nuova casetta costituisse ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione, e non nuova costruzione; nonché l’omessa pronuncia su alcune censure relative alla disciplina urbanistica comunale e alle NTA del PRG. Il Comune sosteneva invece che non fosse stata provata con certezza la data di edificazione della baracca originaria, né la data della demolizione e della successiva ricostruzione, e che la casetta, realizzata su area libera e con diversa posizione e dimensioni, dovesse qualificarsi come nuova costruzione incompatibile con la disciplina urbanistica della zona.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha accolto l’appello e riformato la sentenza del TAR. Ha ritenuto comprovata la preesistenza del manufatto prima del 1° settembre 1967, anche sulla base della stessa istruttoria comunale, che aveva sostanzialmente ammesso tale circostanza. Ha inoltre affermato che spettava al Comune dimostrare che il manufatto fosse stato realizzato all’interno del centro abitato, non essendo sufficiente la mera presenza di altre costruzioni nell’area; tale prova non era stata fornita. Dalla verificazione e dalla documentazione è risultata accertata la consistenza dell’edificio preesistente, la sua demolizione in epoca successiva all’entrata in vigore della legge n. 98/2013 e la ricostruzione entro il dicembre 2020, con una modifica minima della sagoma e dello spostamento dell’area di sedime. Applicando l’evoluzione dell’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001, il Collegio ha qualificato l’intervento come ristrutturazione edilizia ricostruttiva, anche se la ricostruzione non era contestuale alla demolizione, purché fosse dimostrata la preesistente consistenza del manufatto. La distanza temporale tra demolizione e ricostruzione non era quindi di per sé ostativa; inoltre, ove la demolizione fosse avvenuta nel 2019, la ricostruzione entro il dicembre 2020 sarebbe stata compatibile anche considerando il periodo emergenziale pandemico. Sono stati pertanto annullati il diniego di sanatoria e la conseguente ordinanza di demolizione. Il Comune dovrà rinnovare l’istruttoria sulla domanda di sanatoria, nel rispetto dei principi affermati, senza che il giudice possa sostituirsi all’amministrazione nell’esercizio del potere non ancora rieditato. Le spese del doppio grado sono state integralmente compensate.

Norme richiamate

• art. 10 l. 765/1967

  eventuale quote, SOLO SE PRESENTE

  La norma, entrata in vigore il 1° settembre 1967, ha esteso l’obbligo della licenza edilizia a tutte le costruzioni, anche fuori dal perimetro del centro urbano.

• art. 36 d.P.R. 380/2001

  eventuale quote, SOLO SE PRESENTE

  Costituisce la base normativa dell’istanza di accertamento di conformità edilizia presentata dai proprietari.

• art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. 380/2001

  nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche

  La disposizione comprende nella ristrutturazione edilizia anche la demolizione e ricostruzione e, per gli edifici crollati o demoliti, il ripristino non contestuale, purché sia dimostrabile la preesistente consistenza; la continuità temporale tra demolizione e ricostruzione non è sempre necessaria.

• art. 10, comma 1, lett. b), d.l. 76/2020, convertito dalla l. 120/2020

  eventuale quote, SOLO SE PRESENTE

  Ha ampliato la ristrutturazione ricostruttiva, consentendo demolizione e ricostruzione con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, nei limiti previsti dalla disciplina edilizia.

• art. 34, comma 2, c.p.a.

  eventuale quote, SOLO SE PRESENTE

  Vieta al giudice di pronunciarsi su poteri amministrativi non ancora esercitati; perciò, annullati gli atti, il Comune deve rinnovare l’istruttoria sulla domanda di sanatoria.

• art. 112 c.p.c.

  eventuale quote, SOLO SE PRESENTE

  Il Collegio ha ritenuto esaminate tutte le questioni rilevanti ai fini della decisione, in applicazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 26, comma 1, c.p.a.

  eventuale quote, SOLO SE PRESENTE

  Richiamato, insieme all’art. 92, comma 2, c.p.c., quale base per la compensazione delle spese.

• art. 92, comma 2, c.p.c.

  eventuale quote, SOLO SE PRESENTE

  Ha consentito la compensazione integrale delle spese del doppio grado in presenza di eccezionali ragioni legate alla natura delle questioni controverse.

Massime di principio

• Ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. 380/2001, come modificato dalla l. 98/2013 e dal d.l. 76/2020, il ripristino di un edificio demolito o crollato può rientrare nella ristrutturazione edilizia anche quando la ricostruzione non sia contestuale alla demolizione, purché il privato dimostri con elementi oggettivi, documentali o tecnici, la preesistente consistenza dell’edificio.
• La mera soluzione di continuità temporale tra demolizione e ricostruzione non determina automaticamente la qualificazione dell’intervento come nuova costruzione: nella fattispecie del ripristino di un edificio demolito o crollato, la continuità temporale è sostituita dalla necessità di rispettare e dimostrare la preesistente consistenza del manufatto.
• La ricostruzione di un manufatto preesistente può qualificarsi come ristrutturazione edilizia anche in presenza di modifiche limitate della sagoma e dell’area di sedime, quando l’intervento recuperi la consistenza edilizia originaria e resti riconducibile all’organismo preesistente.
• Quando l’amministrazione sostiene che un manufatto realizzato prima del 1° settembre 1967 fosse comunque soggetto a titolo edilizio perché situato nel centro abitato, grava sul Comune l’onere di dimostrare l’effettiva inclusione dell’area nel perimetro del centro urbano all’epoca della costruzione; la mera presenza di altre costruzioni non è sufficiente.
• Il giudice amministrativo, annullato il diniego di sanatoria per l’erronea qualificazione dell’intervento come nuova costruzione, non può pronunciarsi direttamente sulla conformità urbanistica non ancora rivalutata dall’amministrazione, che deve rinnovare l’istruttoria conformandosi ai principi enunciati nella decisione.

Come è indicizzato