Sentenza del 18/10/2017 n. 1474 - Comm. Trib. Reg. per il Piemonte

Esito

La controversia

Il ricorrente sosteneva che l'immobile fosse utilizzato come deposito e che il Comune avesse accettato il cambio di destinazione, chiedendo quindi una rendita e una categoria catastale più favorevoli. La questione riguardava se l'uso concreto, transitorio o occasionale dell'immobile potesse prevalere sulle sue caratteristiche intrinseche e strutturali ai fini dell'attribuzione della categoria catastale.

La decisione

La richiesta di declassamento è stata respinta. La categoria catastale deve essere determinata in base alla destinazione ordinaria e potenziale dell'immobile, valutata secondo la tipologia e le caratteristiche strutturali, non in base all'uso contingente dichiarato dal proprietario. In assenza di opere edilizie o variazioni strutturali idonee a ridurre la redditività e a modificare la natura del bene, un immobile idoneo ad essere utilizzato come autorimessa non può essere classificato come semplice deposito. Anche l'eventuale autorizzazione o accettazione comunale del cambio d'uso non produce automaticamente effetti sul classamento catastale, poiché disciplina urbanistica e disciplina fiscale perseguono finalità diverse.

Norme richiamate

• Regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652

  La classificazione catastale deve riflettere le caratteristiche oggettive dell'immobile, la sua destinazione ordinaria e la relativa capacità reddituale, non il solo utilizzo di fatto contingente o occasionale.

Massime di principio

• Nel classamento catastale prevalgono le caratteristiche intrinseche, strutturali e funzionali dell'immobile rispetto all'uso temporaneo o concretamente praticato dal proprietario.
• Il passaggio da una categoria catastale a un'altra, con conseguente riduzione della rendita, richiede normalmente elementi oggettivi e verificabili, come opere edilizie o modifiche strutturali che incidano sulla destinazione ordinaria e sulla redditività.
• Un cambio di destinazione d'uso riconosciuto dal Comune non determina automaticamente il corrispondente cambio catastale: la regolarità urbanistica e il classamento fiscale sono piani autonomi.
• Per ottenere un declassamento non è sufficiente dimostrare che l'immobile sia usato come deposito; occorre provare che, per le sue condizioni oggettive, non sia più normalmente idoneo all'uso proprio della categoria catastale originaria.
• La valutazione catastale deve considerare la potenzialità ordinaria del bene, così da evitare che un uso occasionale o strumentale consenta un vantaggio fiscale non giustificato dalle caratteristiche effettive dell'immobile.