Sentenza del 18/10/2017 n. 1481 - Comm. Trib. Reg. per la Liguria

Esito

La controversia

Il contribuente aveva acquistato un primo immobile il 28 aprile 2009 usufruendo delle agevolazioni prima casa e lo aveva ceduto il 9 novembre 2009. Aveva poi partecipato a un'asta giudiziaria, risultando aggiudicatario provvisorio il 20 ottobre 2010 e definitivo il 30 ottobre 2010; tuttavia, il decreto di trasferimento della proprietà era stato emesso soltanto il 3 gennaio 2011, oltre un anno dalla vendita del primo immobile. Il contribuente sosteneva che il termine annuale per il riacquisto dovesse decorrere dall'aggiudicazione definitiva, oppure che il ritardo dovesse essere giustificato dai tempi della procedura giudiziaria come causa di forza maggiore. L'Ufficio sosteneva invece che il trasferimento della proprietà si perfezionasse solo con il decreto del giudice dell'esecuzione e che l'aggiudicazione definitiva avesse effetti meramente obbligatori.

La decisione

La Commissione tributaria regionale ha accolto l'appello dell'Ufficio, riformato la sentenza favorevole al contribuente e confermato l'avviso di liquidazione. Ha ritenuto che l'aggiudicazione definitiva all'asta non trasferisca la proprietà dell'immobile e non soddisfi il requisito del riacquisto entro un anno. Il trasferimento rilevante ai fini dell'agevolazione si verifica con l'emissione del decreto di trasferimento, che nel caso concreto era intervenuto oltre il termine annuale. I tempi della procedura giudiziaria non sono stati qualificati come causa di forza maggiore, poiché chi sceglie l'acquisto all'asta accetta i rischi e la durata della procedura. Le spese sono state compensate in parte, con condanna al rimborso del contributo unificato prenotato a debito.

Norme richiamate

• Art. 1, nota II-bis, punto 4, della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986

  procedere all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale

  Il requisito del riacquisto entro un anno dalla vendita del precedente immobile richiede l'acquisto effettivo della proprietà. Nell'ambito di una vendita giudiziaria, tale acquisto si perfeziona con il decreto di trasferimento e non con l'aggiudicazione definitiva.

• Art. 2922 del Codice civile

  Nella vendita forzata non ha luogo la garanzia per i vizi della cosa

  La convenienza economica dell'acquisto all'asta è bilanciata dall'accettazione dei rischi e degli inconvenienti propri della procedura, inclusa la durata dell'iter necessario per ottenere il decreto di trasferimento. Tali tempi non possono essere normalmente invocati come causa di forza maggiore.

• Risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 87/E dell'11 luglio 2005

  La soluzione adottata per l'assegnazione di alloggi in cooperativa non è stata ritenuta applicabile all'aggiudicazione giudiziaria, perché nei rapporti cooperativi l'assegnazione definitiva può attribuire anche un diritto reale, mentre l'aggiudicazione nell'esecuzione forzata ha inizialmente effetti meramente obbligatori.

• Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4626 del 2007

  È richiamata per distinguere il caso dei soci di cooperativa, nei quali l'assegnazione definitiva può comportare un diritto reale di godimento, dalla diversa situazione dell'aggiudicatario di un'asta giudiziaria.

Massime di principio

• Per conservare l'agevolazione prima casa dopo la vendita dell'immobile originario, il nuovo acquisto deve essere perfezionato entro un anno dalla cessione; nelle vendite giudiziarie, il termine va verificato con riferimento al decreto di trasferimento, non alla semplice aggiudicazione.
• L'aggiudicazione provvisoria o definitiva all'asta, di regola, non equivale all'acquisto della proprietà ai fini fiscali, perché il trasferimento si produce solo con il decreto del giudice dell'esecuzione.
• La durata della procedura d'asta giudiziaria, anche se non dipende direttamente dal contribuente, non costituisce automaticamente causa di forza maggiore idonea a evitare la decadenza dall'agevolazione.
• Chi sceglie l'acquisto tramite asta deve considerare il rischio che il decreto di trasferimento venga emesso oltre il termine fiscale, con conseguente possibile recupero dell'imposta ordinaria.
• Le regole possono essere diverse quando l'assegnazione, come nel caso delle cooperative edilizie, produce già un diritto reale o una situazione giuridica sostanzialmente equivalente all'acquisto della proprietà.