Sentenza del 10/02/2021 n. 160 - Comm. Trib. Reg. per la Toscana

Esito

La controversia

L'Ufficio ha rettificato il corrispettivo dichiarato nella compravendita di terreni agricoli e fabbricati da euro 1.350.000 a euro 1.753.608,12 ritenendo il prezzo non congruo. Per i terreni ha fatto riferimento ai Valori Agricoli Medi (pubbl. 18/03/2015 BUR 11); per i fabbricati ai parametri OMI (2° semestre 2015, Comune di Murlo, Zona R1) e al metodo comparativo pluriparametrico (MCA) per le porzioni residenziali; per unità particolari (piscina, tettoia, campo da tennis) si è avvalso di prezzari e del ragguaglio OMI al costo di costruzione. Le società hanno impugnato l'avviso e la CTP ha accolto i ricorsi per carenza probatoria dell'Ufficio, considerata la mancata individuazione di comparabili in zona, la scarsa commerciabilità e i vincoli/degrado degli immobili. L'Agenzia ha appellato sostenendo la correttezza dei metodi OMI/VAM, MCA e delle rilevazioni dell'Osservatorio immobiliare; le società hanno chiesto conferma delle sentenze di primo grado sostenendo l'inidoneità delle prove dell'Ufficio e richiamando la documentazione sul degrado e la scarsa vendibilità.

La decisione

Il giudice d'appello ha rigettato gli appelli con motivazione che l'accertamento dell'Ufficio, pur basandosi su VAM e parametri OMI e su perizia comparativa per le porzioni residenziali, non è supportato da elementi probatori idonei a superare il valore dichiarato. In assenza di ulteriori indizi, i soli valori OMI/VAM non hanno la precisione e la gravità necessarie per giustificare l'aumento della base imponibile; inoltre è mancato il sopralluogo che attestasse lo stato reale degli immobili. Poiché l'accertamento sui terreni e sugli immobili a destinazione particolare è stato ritenuto infondato, non era possibile stabilire l'effetto complessivo dell'accertamento sul valore a corpo indicato in atto. Appellante condannata alle spese (rimborso spese di grado a *** Srl euro 1.000 oltre IVA e accessori).

Norme richiamate

• Legge 27 giugno 2000, n. 212 (Statuto del contribuente) - art. 7

  Richiamata dalla resistente per lamentare la mancata produzione della documentazione relativa ai comparabili usati dall'Ufficio; il giudice prendeva in considerazione la questione in sede devolutiva, richiamando il diritto del contribuente ad accesso agli atti e alla documentazione necessaria per il contraddittorio

• Valori Agricoli Medi (VAM) - pubblicazione 18/03/2015 BUR 11

  Usati dall'Ufficio per valutare i terreni agricoli; la Corte ha ritenuto che i VAM, similmente ai valori OMI, non possiedono di per sé i requisiti di precisione e gravità necessari per accertare un maggior valore senza essere combinati con ulteriori indizi

• Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) - parametri 2° semestre 2015 Comune di Murlo - Zona R1

  2° semestre 2015 - Zona R1 Comune di Murlo

  Impiegati dall'Ufficio per stimare i fabbricati; la sentenza conferma l'orientamento giurisprudenziale secondo cui i valori OMI, se usati isolatamente, non bastano a fondare un accertamento fiscale sulla congruità del prezzo di compravendita

• Metodologia comparativa pluriparametrica (MCA)

  Adottata dall'Ufficio per le porzioni residenziali e fondata su un campione di immobili; la Corte riconosce la maggiore concretezza di una valutazione pluriparametrica, ma ne rileva l'insufficienza in assenza di sopralluogo e di comparabili effettivamente omogenei

• International Valuation Standards (IVS)

  Citate dalla perizia della parte resistente come criterio adottato dal perito; la Corte osserva che tali standard non sono sempre applicabili alle specificità delle aziende agricole locali e che il perito ha comunque fatto riferimento a valori confrontabili (OMI)

• Prezzario di massima per la determinazione delle rendite catastali

  Impiegato dall'Ufficio per unità a destinazione speciale (piscina, locali tecnici, tettoie, campo da tennis) come parametro di stima del valore; la Corte ne richiede il supporto probatorio integrativo per determinare la congruità

• Giurisprudenza della Corte di Cassazione (es. Cass. n. 24550/2020; Cass. n. 4437/1997)

  Cass. n. 24550/2020; Cass. n. 4437/1997

  Richiamate per il principio consolidato che i valori OMI non possono di per sé costituire prova certa per l'accertamento di maggior valore della base imponibile, dovendo essere integrati da ulteriori elementi indicativi

Massime di principio

• I valori OMI e i Valori Agricoli Medi sono utili come indicatori ma, se presi isolatamente, non sono in genere sufficienti a giustificare una rettifica fiscale del prezzo dichiarato: devono essere integrati da indizi aggiuntivi (comparabili realmente omogenei, analisi dello stato di conservazione, vincoli, sopralluogo).
• L'amministrazione fiscale che intende rettificare il corrispettivo di una compravendita deve produrre prove di precisione e gravità: campione di comparabili adeguato, motivazione sul metodo adottato e documentazione accessibile al contribuente (art. 7 L. 212/2000).
• La perizia del contribuente basata su standard internazionali (IVS) o su valutazioni tecniche può essere valida se dimostra concretamente le condizioni di mercato, il degrado o i vincoli che giustificano un valore inferiore; la mancata ispezione da parte dell'Ufficio indebolisce le rettifiche basate solo su tabelle o prezzari.
• Per immobili particolari o in contesti con scarsa commerciabilità, è preferibile adottare un approccio misto (comparazione, costo di ricostruzione/ragguaglio OMI, analisi dei vincoli) e documentare chiaramente tutte le fonti e i criteri di aggiornamento temporale dei valori.
• In caso di contenzioso tributario immobiliare, il contribuente deve far valere documentazione fotografica, perizie dettagliate, prove dei vincoli e della domanda/offerta locale; l'Amministrazione deve rispondere alle osservazioni e mettere a disposizione i comparabili e le fonti utilizzate.