Circolare n. 7 del 7/02/2007

Articolo 25-ter DPR 600/1973: ritenuta del 4% sui corrispettivi dovuti dal condominio

La circolare esamina l’obbligo introdotto dalla legge finanziaria 2007 per i condomìni, quale sostituti d’imposta, di operare una ritenuta del 4% sui corrispettivi corrisposti per determinate prestazioni di appalto di opere o servizi. Il documento chiarisce ambito soggettivo e oggettivo della norma, decorrenza, modalità di versamento e adempimenti dichiarativi, oltre al coordinamento con la comunicazione annuale dei dati dei fornitori.

Soggetti obbligati

L’obbligo di effettuare la ritenuta grava sul condominio in quanto tale. L’amministratore, se nominato, è il soggetto normalmente incaricato degli adempimenti connessi al ruolo di sostituto d’imposta, sia nei condomìni in cui la nomina è obbligatoria sia in quelli in cui è facoltativa.

La circolare precisa che:

• la ritenuta si applica indipendentemente dalla veste giuridica dell’amministrazione del condominio;
• nei condomìni con non più di quattro condomini, in assenza di amministratore, la ritenuta è effettuata da uno qualunque dei condomini;
• la disciplina si applica anche a supercondomini e condomìni parziali, che, se dotati di gestione autonoma tale da richiedere adempimenti separati, assumono la veste di distinti sostituti d’imposta e devono richiedere un proprio codice fiscale;
• non rientrano nella disciplina la comunione ereditaria sull’immobile e, in generale, le comunioni in cui più soggetti siano indistintamente proprietari dell’intero stabile.

Contratti e prestazioni interessati

La ritenuta del 4% si applica sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, anche se rese a terzi o nell’interesse di terzi, quando effettuate nell’esercizio di impresa. La circolare estende il chiarimento anche alle prestazioni convenute nei contratti d’opera in generale e, in particolare, alle ipotesi in cui il prestatore assuma un’obbligazione di realizzazione di un’opera o di un servizio con assunzione diretta del rischio e senza vincolo di subordinazione.

Sono indicati come esempi di prestazioni assoggettate a ritenuta:

• manutenzione o ristrutturazione dell’edificio condominiale;
• interventi sugli impianti elettrici o idraulici;
• pulizia;
• manutenzione di caldaie, ascensori, giardini, piscine e altre parti comuni.

Sono invece esclusi i corrispettivi relativi a contratti diversi dall’appalto, tra cui:

• somministrazione di energia elettrica, acqua, gas e simili;
• assicurazione;
• trasporto;
• deposito.

La circolare precisa però che il corrispettivo è soggetto a ritenuta se corrisposto in base a contratto di servizio energia, in quanto tale contratto ha contenuto più ampio della somministrazione e comprende anche esercizio e manutenzione degli impianti.

È altresì esclusa la ritenuta per le forniture di beni con posa in opera quando la posa ha funzione accessoria rispetto alla cessione del bene. Restano infine fuori dall’art. 25-ter le prestazioni di lavoro autonomo, anche occasionale, come quelle rese da ingegneri, architetti e geometri, che sono invece soggette alla ritenuta del 20% prevista dall’art. 25 del DPR 600/1973.

La ritenuta del 4% si applica anche ai corrispettivi corrisposti a soggetti non residenti, purché i redditi siano rilevanti nel territorio dello Stato ai sensi dell’art. 23 del TUIR; in particolare, si applica ai pagamenti effettuati alle stabili organizzazioni di soggetti non residenti.

Regimi agevolati e esclusioni specifiche

La circolare esclude dall’applicazione della ritenuta i corrispettivi corrisposti a persone fisiche che si avvalgano:

• del regime fiscale agevolato per le nuove iniziative imprenditoriali;
• del regime fiscale agevolato delle attività marginali.

L’esonero è però subordinato all’acquisizione, da parte dell’amministratore di condominio, della dichiarazione del contribuente che attesti che il reddito cui le somme afferiscono è soggetto a imposta sostitutiva.

Decorrenza dell’obbligo

L’art. 25-ter è entrato in vigore il 1° gennaio 2007. La ritenuta del 4% deve quindi essere operata sui pagamenti effettuati da tale data, indipendentemente:

• dalla data di effettuazione della prestazione;
• dalla data di emissione della fattura;
• dalla circostanza che la fattura esponga o meno la ritenuta;
• dal fatto che il pagamento sia acconto o saldo;
• dall’importo del pagamento.

Il presupposto applicativo è infatti il pagamento del corrispettivo.

Versamento della ritenuta

Per il versamento delle ritenute operate ai sensi dell’art. 25-ter si applicano le regole ordinarie previste per le ritenute del DPR 600/1973. La circolare richiama in particolare:

• il versamento diretto di cui all’art. 3, primo comma, n. 1, del DPR 602/1973;
• il versamento unitario e la compensazione ai sensi dell’art. 17 del d.lgs. 241/1997;
• il termine del giorno 16 del mese successivo a quello in cui la ritenuta è stata operata.

Per il modello F24 devono essere usati i codici tributo:

• 1019, per i percipienti soggetti passivi IRPEF;
• 1020, per i percipienti soggetti passivi IRES.

Obblighi dichiarativi e di certificazione

Le ritenute operate e i relativi versamenti devono essere indicati nella dichiarazione dei sostituti d’imposta che il condominio è tenuto a presentare ai sensi dell’art. 4 del DPR 322/1998.

Il condominio deve inoltre rilasciare la certificazione unica attestante:

• l’ammontare delle somme e dei valori corrisposti;
• la relativa causale;
• l’ammontare delle ritenute operate.

Tali obblighi gravano sul condominio in quanto tale e sono adempiuti dall’amministratore di condominio in carica pro-tempore.

Coordinamento con la comunicazione dei dati dei fornitori

La circolare precisa che l’obbligo di ritenuta non esonera il condominio dalla comunicazione annuale all’anagrafe tributaria dei dati relativi ai beni e servizi acquistati e ai fornitori, prevista dall’art. 7 del DPR 605/1973 e dal decreto del 12 novembre 1998.

Tuttavia, non devono essere comunicati:

• i dati relativi alle forniture di acqua, energia elettrica e gas;
• i dati relativi alle forniture di servizi che hanno comportato il pagamento di compensi soggetti a ritenuta alla fonte;
• i dati elencati alla lettera b) quando, con riferimento al singolo fornitore, l’importo complessivo degli acquisti nell’anno solare non supera lire 500.000.

Per effetto di tale disciplina, i dati dei servizi assoggettati alla ritenuta del 4% ex art. 25-ter non vanno comunicati all’anagrafe tributaria con la procedura del decreto del 12 novembre 1998, ma confluiscono nella dichiarazione dei sostituti d’imposta (Mod. 770).

Resta inoltre fermo che la comunicazione dei dati fornitori è posta direttamente in capo agli amministratori di condominio e, secondo i chiarimenti richiamati, l’obbligo ricade sull’amministratore in carica al 31 dicembre dell’anno cui si riferisce l’elenco.