Circolare n. 8 del 13/02/2007

Applicazione delle imposte ipotecarie e catastali nel contratto di permuta

La circolare interviene per chiarire il regime applicabile alla permuta di beni immobili ai fini dell’imposta ipotecaria e dell’imposta catastale. Il documento distingue nettamente tra la formalità di trascrizione, rilevante per l’imposta ipotecaria, e la voltura catastale, rilevante per l’imposta catastale, precisando anche i criteri di determinazione della base imponibile nei due casi.

Quadro normativo richiamato

La circolare richiama anzitutto l’articolo 1 del D.P.R. 31 ottobre 1990, n. 347, secondo cui le formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione nei registri immobiliari sono soggette a imposta ipotecaria secondo il testo unico e la tariffa allegata. Viene poi richiamato l’articolo 2 dello stesso decreto, che prevede la commisurazione dell’imposta proporzionale alla base imponibile determinata ai fini dell’imposta di registro o dell’imposta sulle successioni e donazioni.

Per la disciplina della permuta, la circolare richiama inoltre l’articolo 43, comma 1, lettera b), del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, secondo cui la base imponibile è costituita dal valore del bene che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta. Infine, per le volture catastali, viene citato l’articolo 10, comma 1, del D.P.R. n. 347 del 1990, che assoggetta le volture all’imposta del dieci per mille sul valore dei beni immobili o dei diritti reali immobiliari determinato ai sensi dell’articolo 2 del medesimo decreto.

Imposta ipotecaria nella permuta immobiliare

Secondo l’Agenzia, il presupposto dell’imposta ipotecaria è la formalità di trascrizione. Nella permuta immobiliare tale formalità è unica, poiché la nota di trascrizione ha ad oggetto il negozio giuridico considerato nella sua unità, in coerenza con l’articolo 17, comma 1, della legge 27 febbraio 1985, n. 52, che stabilisce che ciascuna nota non può riguardare più di un negozio giuridico o convenzione oggetto dell’atto da trascrivere.

Ne consegue che, pur coinvolgendo più immobili, la permuta resta un unico negozio giuridico e dà luogo a un’unica formalità di trascrizione. Su tale formalità è dovuta l’imposta ipotecaria, da calcolare sulla base imponibile pari al valore del bene che comporta l’applicazione della maggiore imposta.

Imposta catastale e volture catastali

La circolare giunge a conclusioni diverse per l’imposta catastale, in quanto questa è collegata alla voltura catastale, formalità distinta dalla trascrizione. Nella permuta immobiliare si producono due volture catastali, una per ciascun immobile oggetto dello scambio, e ciascuna voltura è autonomamente soggetta a tassazione.

La ragione della distinzione risiede nel fatto che ogni voltura riguarda un solo bene immobile. Per tale motivo non trova applicazione, in questo ambito, il criterio dell’articolo 43 del D.P.R. n. 131 del 1986 relativo alla permuta come negozio unitario. Il rinvio alle regole dell’imposta di registro deve intendersi riferito esclusivamente all’articolo 51 del D.P.R. n. 131 del 1986, che per gli atti aventi a oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari individua il valore nel valore venale in comune commercio.

Indicazioni operative finali

La circolare, in chiusura, affida alle Direzioni regionali il compito di vigilare sulla corretta applicazione delle istruzioni fornite. Il chiarimento assume rilievo pratico perché stabilisce che, nella permuta immobiliare, l’imposta ipotecaria segue la logica dell’unica trascrizione del negozio, mentre l’imposta catastale si applica separatamente alle due volture e su ciascun bene secondo il suo valore venale.