Circolare n. 6 del 6/02/2007

Nuovi poteri degli uffici in materia di accertamento ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale

La circolare fornisce gli indirizzi operativi conseguenti alle modifiche introdotte dal D.L. 4 luglio 2006, n. 223, convertito dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, e alle successive correzioni recate dalla legge finanziaria 2007. L’attenzione è concentrata sull’accertamento della base imponibile negli atti immobiliari e sull’ampliamento dei poteri di controllo dell’Amministrazione finanziaria.

Quadro normativo e finalità della circolare

Il documento richiama le principali innovazioni intervenute nel settore dell’imposta di registro e, per riflesso, delle imposte ipotecaria e catastale. In particolare, vengono esaminati:

• l’abolizione generalizzata dei limiti all’accertamento di valore, salvo le ipotesi espressamente tutelate dal regime del prezzo-valore;
• l’estensione dei poteri istruttori propri delle imposte dirette al comparto registro;
• i nuovi obblighi dichiarativi in sede di cessione immobiliare;
• gli effetti della legge finanziaria 2007 su prezzo-valore, IVA immobiliare e agevolazioni per aree edificabili.

La circolare precisa inoltre che alcune disposizioni hanno subito modifiche con la legge n. 296/2006 e che, per chiarezza operativa, è stata predisposta una tabella sinottica delle norme.

Accertamento della base imponibile e superamento della valutazione automatica

La principale innovazione è l’introduzione del comma 5-bis all’art. 52 del D.P.R. n. 131/1986, che rende inapplicabili i commi 4 e 5 per le cessioni di immobili e relative pertinenze diverse da quelle assoggettate al sistema del prezzo-valore.

Prima della riforma, la valutazione automatica impediva agli uffici di rettificare il valore dichiarato quando questo risultava almeno pari al valore catastale. Con la novella, tale limite viene sostanzialmente rimosso e torna a prevalere la regola generale dell’art. 52, comma 1: se l’ufficio ritiene che il valore venale in comune commercio sia superiore a quello dichiarato o al corrispettivo pattuito, procede con lo stesso atto alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta, con interessi e sanzioni.

La circolare ricorda anche che, ai sensi dell’art. 71 del T.U.R., in caso di insufficiente dichiarazione di valore si applica la sanzione amministrativa dal 100% al 200% della maggiore imposta dovuta.

La valutazione automatica: funzione e limiti originari

La circolare ricostruisce il funzionamento storico della valutazione automatica: dal 1° luglio 1986 gli uffici non potevano rettificare i valori dichiarati quando gli stessi risultavano almeno pari al valore catastale, determinato mediante coefficienti applicati alla rendita catastale rivalutata o, per i terreni agricoli, al reddito dominicale rivalutato.

Nel tempo il criterio è stato esteso anche agli immobili iscritti al catasto edilizio urbano ma ancora privi di rendita, a condizione che il contribuente esercitasse l’opzione prevista dalla normativa. Restavano esclusi dal meccanismo automatico i trasferimenti di aziende, le aree edificabili, i fabbricati non censiti e gli immobili per i quali il valore dichiarato risultasse inferiore al valore catastale.

La circolare precisa che la valutazione automatica non mutava la nozione di base imponibile, che restava ancorata al valore del bene o del diritto alla data dell’atto e, in mancanza o se superiore, al corrispettivo pattuito. In presenza di corrispettivi occultati, restava quindi possibile il recupero della maggiore imposta con sanzioni.

Il sistema prezzo-valore e la sua estensione dal 1° gennaio 2007

La legge finanziaria 2006 aveva introdotto il sistema del prezzo-valore per le cessioni di unità abitative e relative pertinenze tra privati che non agiscono nell’esercizio di impresa, arte o professione, consentendo di assumere come base imponibile il valore catastale su richiesta dell’acquirente da rendere al notaio e da riportare nell’atto.

Il D.L. n. 223/2006 ha poi modificato la disciplina imponendo l’indicazione obbligatoria del corrispettivo pattuito nell’atto e prevedendo una specifica sanzione in caso di occultazione, anche parziale, del prezzo. In tale ipotesi le imposte sono dovute sull’intero corrispettivo e si applica una sanzione dal 50% al 100% della differenza tra imposta dovuta e imposta già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratta l’eventuale sanzione ex art. 71 T.U.R.

La legge finanziaria 2007 amplia ulteriormente il perimetro applicativo: dal 1° gennaio 2007 il prezzo-valore è utilizzabile per tutte le compravendite di abitazioni e pertinenze soggette a imposta di registro in cui l’acquirente sia una persona fisica non imprenditore o professionista, a prescindere dalla natura del venditore, purché l’opzione sia esercitata.

Atti e fattispecie sottoposti ad accertamento di valore

La circolare elenca gli atti che, in assenza del prezzo-valore, sono soggetti a rettifica del valore dichiarato. Tra questi rientrano, in particolare:

• cessioni di immobili in cui una parte sia persona fisica che agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali;
• cessioni di immobili con parte non persona fisica;
• cessioni per le quali, pur ricorrendone i presupposti, non sia stata espressa l’opzione per il prezzo-valore;
• cessioni di terreni;
• cessioni di fabbricati non abitativi e delle relative pertinenze;
• cessioni di immobili facenti parte di compendi aziendali;
• conferimenti in società;
• divisioni con conguaglio, salvo che per gli immobili abitativi trovi applicazione il prezzo-valore;
• rinunce a diritti reali immobiliari con efficacia traslativa.

Per effetto della legge finanziaria 2007, le prime due fattispecie vengono riformulate con riguardo alla posizione dell’acquirente. Inoltre, la circolare segnala che le assegnazioni di immobili ai soci da parte di società non operative sono anch’esse assoggettabili ad accertamento di valore, se la base imponibile non è determinabile automaticamente.

Cessioni di azienda, aree fabbricabili e agevolazioni

Per gli immobili trasferiti nell’ambito di una cessione di azienda, la circolare conferma la possibilità di procedere a rettifica del valore, trattando gli immobili separatamente dagli altri beni aziendali ai fini dell’imposta di registro e dell’applicazione delle diverse aliquote.

In materia di aree fabbricabili, viene richiamata la definizione introdotta dall’art. 36, comma 2, del D.L. n. 223/2006, secondo cui un’area è fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione regionale e dall’adozione di strumenti attuativi.

Quanto alle agevolazioni per immobili inseriti in piani urbanistici particolareggiati, la circolare ricorda prima l’abrogazione della vecchia agevolazione e poi il suo ripristino, limitato inizialmente ai programmi prevalentemente di edilizia residenziale convenzionata pubblica e poi ampliato dalla legge finanziaria 2007 all’edilizia residenziale convenzionata, con effetto per gli atti pubblici e le scritture private autenticate dal 1° gennaio 2007.

Dichiarazioni sostitutive, pagamenti e mediazione

Il comma 22 dell’art. 35 introduce un nuovo obbligo dichiarativo in sede di cessione immobiliare, anche quando l’operazione sia soggetta a IVA. Le parti devono rendere una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà con indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo.

La circolare chiarisce che l’obbligo riguarda non solo il saldo versato al rogito, ma anche eventuali acconti e caparre confirmatorie. Viene richiamato anche il limite generale per l’uso del contante previsto dalla normativa antiriciclaggio dell’epoca, pari a 12.500 euro.

Le parti devono inoltre dichiarare se si sono avvalse di un mediatore e, in caso positivo, indicare spese sostenute, modalità di pagamento, partita IVA o codice fiscale dell’agente immobiliare. La legge finanziaria 2007 rafforza ulteriormente il contenuto della dichiarazione, imponendo ulteriori dati identificativi e il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio competente.

In caso di assenza dell’iscrizione a ruolo, il notaio è tenuto a effettuare una specifica segnalazione all’ufficio locale competente. L’omissione, incompletezza o falsità delle dichiarazioni comporta la sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro e, ai fini dell’imposta di registro, il venir meno della tutela contro la rettifica di valore. La circolare sottolinea che, in tali casi, anche le cessioni di abitazioni tra privati possono perdere il beneficio del prezzo-valore, con conseguente tassazione sul valore effettivo.

Estensione dei poteri di controllo: accessi, ispezioni, verifiche e richieste

L’art. 53-bis del T.U.R. estende al settore registro, ipotecaria e catastale i poteri previsti per le imposte dirette dagli artt. 31 e seguenti del D.P.R. n. 600/1973. Ne deriva che gli uffici possono utilizzare, anche ai fini di tali tributi, accessi, ispezioni e verifiche, oltre a inviti, questionari e richieste di dati e documenti.

La circolare evidenzia che questi strumenti sono particolarmente utili non solo per l’accertamento di valore delle cessioni d’azienda, ma anche per il controllo dei requisiti delle agevolazioni fiscali e degli obblighi formali e sostanziali in materia di imposta di registro.

Vengono richiamati esempi operativi, come l’accesso nei locali degli intermediari immobiliari per verificare le mediazioni svolte e i contratti preliminari o di locazione, nonché l’accesso ai fondi rustici per controllare il mantenimento della destinazione agricola nei casi di agevolazioni per il settore agricolo.

Richieste al contribuente e a terzi, questionari e sanzioni

La circolare dettaglia i poteri istruttori diretti al contribuente: invito a comparire, esibizione o trasmissione di atti e documenti, invio di questionari e, previa autorizzazione, richiesta di una dichiarazione sui rapporti con intermediari finanziari e altri operatori. L’esercizio di questi poteri deve rispettare lo Statuto del contribuente, evitando richieste di documenti già in possesso dell’Amministrazione o di altre pubbliche amministrazioni.

Per i soggetti terzi, gli uffici possono chiedere informazioni a organi e amministrazioni dello Stato, enti pubblici non economici, assicurazioni, soggetti che effettuano riscossioni e pagamenti per conto terzi, soggetti obbligati alla tenuta delle scritture contabili, altri soggetti che abbiano rapporti con il contribuente, amministratori di condominio e pubblici ufficiali depositari di atti.

L’art. 74 T.U.R., come modificato, richiama le sanzioni del D.Lgs. n. 471/1997 per le violazioni connesse alle richieste formulate ai sensi dell’art. 53-bis. La circolare ricorda quindi la sanzione da 258,23 a 2.065,83 euro per la mancata restituzione dei questionari o per l’inottemperanza agli inviti e alle richieste degli uffici.

Indagini finanziarie e uso probatorio

Particolare rilievo è attribuito alle indagini finanziarie, ora estese anche all’accertamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. La circolare richiama l’ampliamento della platea dei soggetti interrogabili, comprendente non solo banche e Poste Italiane, ma anche tutti gli intermediari finanziari, e la riduzione dei tempi di risposta telematica.

Dal 1° gennaio 2005, con efficacia anche per annualità pregresse, gli uffici possono acquisire dati e notizie su qualsiasi rapporto o operazione rilevante. Per i periodi anteriori al 1° gennaio 2006, possono chiedere anche informazioni su operazioni extra-conto di importo superiore a 12.500 euro, come assegni circolari, bonifici per cassa o acquisto di valuta estera.

La circolare segnala la disponibilità della procedura informatica nel portale F.I.S.C.O. e precisa che le indagini finanziarie non operano in modo automatico, richiedendo elaborazione e valutazione successive. È raccomandato instaurare il contraddittorio con il contribuente prima di fondare l’accertamento sugli esiti delle indagini, ferma restando la natura di presunzione legale relativa delle risultanze.

In ambito immobiliare, il monitoraggio dei movimenti finanziari delle parti in prossimità del rogito, incrociato con le dichiarazioni sostitutive sui pagamenti e con eventuali elementi ricavati da terzi, è indicato come strumento particolarmente efficace per dimostrare il corrispettivo effettivo e sostenere la rettifica della base imponibile.

Decorrenza delle disposizioni

La circolare distingue con precisione le diverse decorrenze:

• il superamento dei limiti alla rettifica di valore per effetto del comma 23-ter non si applica agli atti formati, autenticati o registrati prima del 12 agosto 2006;
• le nuove regole sulle dichiarazioni sostitutive si applicano ai pagamenti effettuati dal 4 luglio 2006;
• il prezzo-valore come modificato dalla legge finanziaria 2007 opera dal 1° gennaio 2007;
• i poteri istruttori estesi dall’art. 53-bis e le indagini finanziarie hanno natura procedimentale e possono essere utilizzati, nei limiti dei termini di accertamento, anche per annualità anteriori.

Criteri di selezione degli atti e supporti estimativi

In attesa del provvedimento direttoriale previsto dalla legge finanziaria 2007, gli uffici possono usare, per i fabbricati, i valori dell’Osservatorio del mercato immobiliare e, per le aree fabbricabili, le valutazioni eventualmente adottate dai comuni. Tali elementi, tuttavia, non costituiscono da soli base sufficiente per la rettifica, ma servono a orientare la selezione degli atti e ad avviare controlli più approfonditi mediante ulteriori elementi istruttori.

La circolare conclude così con un assetto operativo che privilegia un uso mirato degli strumenti di controllo, combinando dati catastali, quotazioni di mercato, dichiarazioni delle parti e verifiche finanziarie per rendere più efficace l’attività accertativa nel settore immobiliare.