Cassazione Civile, Ordinanza n. 07941/2025 del 25/03/2025

Esito

La controversia

La controversia riguarda un alloggio di edilizia residenziale pubblica. L'originario assegnatario aveva presentato proposta di acquisto dell'immobile, l'ente gestore aveva rilasciato nulla osta e comunicato il prezzo di vendita, e successivamente erano intervenuti il decesso dell'assegnatario e, poi, della coniuge subentrata nel rapporto locatizio. Il figlio dell'assegnatario, quale erede e amministratore di sostegno, ha sostenuto che la cessione fosse ormai perfezionata o comunque che vi fosse un obbligo dell'amministrazione di trasferire la proprietà, chiedendo l'accertamento del diritto all'acquisto previo pagamento del prezzo, in subordine l'accertamento dell'avvenuta conclusione del contratto o l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., e in ulteriore subordine il risarcimento dei danni per la mancata stipula. La Corte d'appello ha ritenuto non provato il pagamento del prezzo, ha escluso la conclusione del contratto e ha negato qualunque responsabilità risarcitoria. Con il ricorso per cassazione sono stati dedotti quattro motivi: 1) violazione degli artt. 2697, 115 e 116 c.p.c. per asserito travisamento delle prove e per avere negato la prova dell'accordo negoziale e del pagamento; 2) violazione dell'art. 2932 c.c. per avere escluso la configurabilità di un preliminare o di un'obbligazione di trasferire; 3) nullità della sentenza per motivazione meramente apparente nella parte reiettiva della domanda risarcitoria; 4) violazione dell'art. 1218 c.c. per avere negato il risarcimento nonostante la pretesa inerzia colpevole degli enti.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il ricorso. Ha ritenuto inammissibili i primi due motivi perché rivolti, in sostanza, a contestare la valutazione delle prove e il giudizio di merito, non sussistendo una vera violazione degli artt. 115, 116 c.p.c. e 2697 c.c. nei termini dedotti. Nel merito, ha affermato che il sistema normativo sulla cessione degli alloggi ERP richiede la verifica della permanenza dei requisiti soggettivi al momento della stipula e che tale fase amministrativa non è trasmissibile iure hereditatis; pertanto, gli eredi dell'assegnatario non acquistano un autonomo diritto alla cessione solo perché l'istanza era stata avviata o il prezzo comunicato. Inoltre, la mancata prova dell'esatto pagamento del prezzo, ormai coperta da giudicato, preclude comunque il trasferimento. Il terzo e il quarto motivo sono stati ritenuti infondati perché la motivazione sulla domanda risarcitoria è stata giudicata sintetica ma sufficiente: l'assenza dei presupposti per il trasferimento e l'inadempimento imputabile agli enti escludevano la responsabilità contrattuale o extracontrattuale. Il ricorrente è stato condannato alle spese di lite, a una somma ulteriore in favore di ciascun resistente e al pagamento di euro 2.000 alla Cassa delle ammende, oltre agli effetti sul contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2697 c.c.

  La violazione dell'onere della prova è configurabile solo se il giudice attribuisce l'onus probandi alla parte sbagliata, non quando si contesti la valutazione del materiale istruttorio.

• art. 115 c.p.c.

  La sua violazione è deducibile solo se il giudice dichiari espressamente di non osservare la regola di giudizio sulle prove o utilizzi prove non introdotte dalle parti; non basta lamentare una diversa ponderazione delle risultanze istruttorie.

• art. 116 c.p.c.

  La violazione si ha solo se il giudice disattende il principio della libera valutazione delle prove imposto dalla legge; non è censurabile in cassazione il mero cattivo esercizio del prudente apprezzamento delle prove.

• L. 16 dicembre 2005, n. 36, art. 20-septiesdecies, comma 6

  "all'assegnatario dell'alloggio in regola con il pagamento dei canoni e dei servizi, ovvero, in subordine, ad un componente del nucleo familiare convivente con l'assegnatario medesimo, è riconosciuto il diritto di acquistare l'immobile... Tale diritto può essere esercitato entro sessanta giorni dalla comunicazione del prezzo di vendita"

  Il diritto di acquisto presuppone la verifica dei requisiti in capo all'assegnatario e non sorge in capo agli eredi solo per effetto della precedente iniziativa di cessione.

• L. 8 agosto 1977, n. 513, art. 23, comma 1

  L'alienazione degli alloggi ERP implica la costante verifica della permanenza delle condizioni che consentono l'assegnazione.

• L. 2 aprile 2001, n. 136, art. 2, comma 3

  L'erede non deve rinnovare la domanda, ma non ha diritto al trasferimento se privo dei requisiti di legge.

• L. 8 agosto 1977, n. 513, art. 27

  Gli eredi dell'assegnatario deceduto sono esonerati dal solo onere di confermare la domanda, ma non acquistano un diritto derivativo alla cessione dell'alloggio.

• art. 2932 c.c.

  In mancanza di un'obbligazione valida di trasferire la proprietà, non può essere emessa sentenza costitutiva che produca gli effetti del contratto non concluso.

• art. 1218 c.c.

  La responsabilità contrattuale è esclusa quando difetti un inadempimento imputabile al debitore; qui l'assenza del pagamento del prezzo e dei presupposti per il trasferimento esclude la colpa degli enti.

• art. 380-bis c.p.c.

  Il ricorso è stato esaminato nel procedimento camerale accelerato previsto per la definizione anticipata.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Le parti hanno depositato memoria illustrativa nel procedimento camerale.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Sono stati ravvisati i presupposti per il raddoppio del contributo unificato, ove dovuto.

Massime di principio

• Nelle controversie sulla cessione di alloggi di edilizia residenziale pubblica, il diritto all'acquisto non nasce automaticamente dalla mera comunicazione del prezzo o dall'avvio della procedura, ma richiede la verifica dei requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge al momento della stipula.
• Se l'assegnatario muore prima della stipula, gli eredi non succedono automaticamente in un diritto già perfezionato alla proprietà: la fase amministrativa prodromica al trasferimento non è, di regola, trasmissibile iure hereditatis.
• La mancata prova dell'adempimento degli obblighi essenziali posti a carico dell'avente diritto, come il pagamento del prezzo, preclude sia la tutela reale sia l'azione costitutiva ex art. 2932 c.c.
• In cassazione non è consentito trasformare censure di merito sulla valutazione delle prove in denunce di violazione degli artt. 115, 116 c.p.c. o 2697 c.c., salvo che sia allegato un vero errore nell'applicazione delle regole legali sulla prova.
• La domanda risarcitoria per mancata cessione dell'immobile resta infondata se manca un inadempimento imputabile all'amministrazione e non è dimostrato che tutti i presupposti per il trasferimento si siano effettivamente realizzati.

Come è indicizzato