Sentenza n. 5068/2026 - Napoli, Sezione 3

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato l’ordinanza comunale di demolizione n. 387 del 15 ottobre 2024, nonché gli atti istruttori e le comunicazioni di inefficacia delle CILA, deducendo difetto di istruttoria e motivazione, violazione degli artt. 3, 6, 6-bis, 9-bis, 27 e 34-bis del d.P.R. n. 380/2001, degli artt. 3 e 97 Cost. e degli artt. 3, 6 e 7 ss. l. n. 241/1990, eccesso di potere, inesistenza dei presupposti, violazione del giusto procedimento, lesione del legittimo affidamento e violazione del principio di proporzionalità. Ha sostenuto che gli abusi fossero anteriori all’acquisto dell’immobile, risalenti agli anni precedenti al 2009, e che il lungo tempo trascorso imponesse una motivazione rafforzata sull’interesse pubblico e sull’affidamento incolpevole. Ha inoltre dedotto la modesta rilevanza delle opere, la riconducibilità delle variazioni prospettiche alla manutenzione straordinaria o alla ristrutturazione leggera, l’irrilevanza delle difformità relative a parti comuni, l’inesistenza del mutamento di destinazione d’uso, la natura pertinenziale o libera della ringhiera, la riconducibilità dell’aumento di altezza alle tolleranze costruttive, nonché l’avvenuta eliminazione del soppalco. Con i primi motivi aggiunti ha impugnato la relazione tecnica di sopralluogo, ribadendo l’affidamento incolpevole e la preesistenza degli abusi. Con i secondi motivi aggiunti ha impugnato l’ordinanza del Genio Civile n. 73911 dell’8 settembre 2025, deducendo illegittimità derivata, difetto di istruttoria e motivazione, irrilevanza sismica del soppalco e sua intervenuta demolizione.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso introduttivo e i primi motivi aggiunti. Ha applicato il principio dell’Adunanza plenaria n. 9/2017 secondo cui l’ordine di demolizione di un abuso edilizio privo di titolo è un atto vincolato e non richiede una motivazione ulteriore sull’interesse pubblico concreto e attuale, neppure quando sia adottato a distanza di tempo, l’attuale proprietario non sia responsabile dell’abuso o abbia fatto affidamento incolpevole sull’acquisto. Il decorso del tempo non determina la perdita del potere repressivo né una sanatoria automatica. Il giudice ha inoltre ritenuto che gli abusi dovessero essere valutati unitariamente e non atomisticamente. Le variazioni prospettiche, riguardando immobili sottoposti a tutela paesaggistica, richiedevano permesso di costruire e autorizzazione paesaggistica; non era pertinente il richiamo alle difformità delle parti comuni, poiché finestre e altri elementi interessati erano riferibili all’unità immobiliare. Il mutamento da superficie non residenziale a superficie residenziale integrava una variazione essenziale, con incremento del carico urbanistico, ed era privo della necessaria autorizzazione paesaggistica. L’aumento dell’altezza interna non risultava provato come rientrante nella tolleranza costruttiva del 2 per cento. La demolizione successiva del soppalco non rendeva illegittima l’ordinanza che ne aveva disposto la rimozione. La mancata comunicazione di avvio del procedimento costituiva irregolarità non invalidante, poiché, trattandosi di potere vincolato, la partecipazione non avrebbe potuto modificare il contenuto del provvedimento. I secondi motivi aggiunti sono stati dichiarati inammissibili per difetto di interesse, poiché il soppalco cui si riferivano era stato demolito e non risultava trasmessa al Genio Civile la certificazione comunale del ripristino richiesta dall’ordinanza. Le spese sono state compensate.

Norme richiamate

• art. 31 d.P.R. 380/2001

  Il comma 4-bis collega alla tardiva emanazione del provvedimento sanzionatorio conseguenze in termini di responsabilità del dirigente o funzionario responsabile del ritardo.

  Il decorso del tempo non fa venir meno il potere-dovere di reprimere l’abuso edilizio e di ordinare la demolizione.

• art. 9-bis, comma 1-ter, d.P.R. 380/2001

  Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio.

  La disposizione non è applicabile quando le difformità prospettiche riguardano elementi riferibili alla singola unità immobiliare, quali finestre e altri elementi non necessariamente condominiali.

• art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. 380/2001

  Sono subordinati a permesso di costruire gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio.

  Le variazioni dei prospetti di un immobile sottoposto a tutela paesaggistica richiedono il permesso di costruire.

• artt. 146, comma 1, e 149, comma 1, lett. a), d.lgs. 42/2004

  L’autorizzazione paesaggistica non è necessaria per interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, consolidamento statico e restauro conservativo che non alterino lo stato dei luoghi e l’aspetto esteriore degli edifici.

  Le variazioni prospettiche accertate alteravano l’aspetto esteriore dell’edificio e non rientravano nell’esenzione.

• art. 32 d.P.R. 380/2001

  Il mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standard e l’aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio costituiscono variazioni essenziali.

  Il passaggio da superficie accessoria non residenziale a superficie residenziale, con aumento del carico urbanistico, integra variazione essenziale.

• art. 32 l. 47/1985

  Il rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria per opere eseguite su immobili sottoposti a vincolo è subordinato al parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso.

  Il mutamento di destinazione d’uso della superficie oggetto di sanatoria necessitava dell’autorizzazione paesaggistica prescritta.

• art. 34-bis d.P.R. 380/2001

  La ricorrente aveva invocato la tolleranza costruttiva del 2 per cento.

  L’aumento dell’altezza interna non è stato ricondotto alla tolleranza poiché la ricorrente non ne ha dimostrato la ricorrenza.

• art. 21-octies, comma 2, l. 241/1990

  L’omessa comunicazione di avvio del procedimento degrada ad irregolarità non invalidante quando la partecipazione non avrebbe potuto modificare il contenuto dispositivo.

  La violazione delle garanzie partecipative non comporta l’annullamento dell’ordine di demolizione vincolato.

• art. 93, comma 1, d.P.R. 380/2001

  La controversia riguardava l’omessa preventiva denuncia dei lavori in un Comune classificato come sismico.

  La questione relativa all’ordinanza del Genio Civile concerneva gli obblighi di denuncia e di adeguamento nella zona sismica.

Massime di principio

• L’ordine di demolizione di un abuso edilizio privo di titolo è un provvedimento vincolato e non richiede una motivazione ulteriore sull’interesse pubblico concreto e attuale al ripristino della legalità, anche se adottato a distanza di tempo dalla realizzazione dell’abuso, anche se l’attuale proprietario è estraneo alla realizzazione e anche se l’acquisto è avvenuto senza intento elusivo.
• Il decorso del tempo e l’inerzia dell’amministrazione non determinano la perdita del potere repressivo né una sanatoria automatica dell’abuso edilizio; l’ordine di demolizione ha carattere reale e può essere rivolto all’attuale proprietario o detentore del bene, indipendentemente dalla sua responsabilità personale.
• Gli abusi edilizi devono essere valutati complessivamente, considerando l’impatto unitario e le reciproche interazioni delle opere, sicché non è possibile scomporre gli interventi per sottrarne singole componenti alla sanzione demolitoria.
• Le modifiche dei prospetti di immobili sottoposti a tutela paesaggistica richiedono il permesso di costruire e l’autorizzazione paesaggistica, salvo che si tratti di interventi che non alterino lo stato dei luoghi e l’aspetto esteriore dell’edificio.
• Il mutamento da superficie accessoria o non residenziale a superficie residenziale, quando comporta incremento del carico urbanistico e variazione degli standard, integra una variazione essenziale rispetto al titolo edilizio e non può essere considerato una mera diversa distribuzione interna.
• Quando l’ordine di demolizione è espressione di un potere vincolato, l’omessa comunicazione di avvio del procedimento è un vizio non invalidante ai sensi dell’art. 21-octies, comma 2, l. 241/1990, se la partecipazione dell’interessato non avrebbe potuto incidere sul contenuto del provvedimento.

Come è indicizzato