Cassazione Civile, Ordinanza n. 25866/2025 del 22/09/2025

Esito

La controversia

Il contribuente aveva acquistato un immobile per civile abitazione composto da due piani sovrastanti, fisicamente collegati da scala interna, sostenendo di avere acquistato un'unica abitazione non di lusso, pur essendo l'immobile catastalmente frazionato in due particelle. Aveva fruito delle agevolazioni "prima casa" al momento del rogito. L'Ufficio aveva tuttavia revocato l'agevolazione e notificato avvisi di liquidazione per maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale per l'anno 2007, ritenendo non realizzata nei termini la riunificazione catastale. La CTR aveva accolto l'appello dell'Agenzia, affermando che, per conservare il beneficio, entro il termine triennale doveva risultare sia l'effettiva unificazione delle unità immobiliari sia l'accatastamento della nuova unità risultante. Con il ricorso per cassazione il contribuente ha denunciato nullità della sentenza per motivazione apparente, inadeguata, contraddittoria e perplessa ex art. 111 Cost. e art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c., sostenendo che la CTR non avesse considerato la concreta unitarietà dell'immobile e avesse indebitamente aggiunto il requisito dell'accatastamento nel termine triennale.

La decisione

La Corte ha accolto l'unico motivo di ricorso, rilevando che la CTR aveva fatto applicazione di un principio astratto senza verificare in concreto se, nel termine previsto, vi fosse stata l'effettiva unificazione strutturale e funzionale delle unità immobiliari destinate a costituire un'unica abitazione. Ha ribadito che, nelle agevolazioni "prima casa", l'elemento decisivo è la realizzazione effettiva dell'unica unità abitativa non di lusso; la variazione catastale può valere come elemento probatorio, ma non costituisce requisito ulteriore o condizione autonoma. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1, nota II bis, Tariffa, parte prima, d.P.R. n. 131/1986

  le agevolazioni per la "prima casa" presuppongono la destinazione effettiva degli immobili acquistati a un'unica abitazione non di lusso; l'unificazione deve realizzarsi entro il termine di decadenza, ma non è richiesto anche l'accatastamento entro il medesimo termine

• art. 111 Cost.

  invocato come parametro della denuncia di motivazione apparente o perplessa della sentenza di merito

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  richiamato quale parametro della nullità della sentenza per motivazione apparente o mancante

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  norma processuale posta a base della censura di nullità della sentenza impugnata

• d.m. n. 701 del 1994, art. 1, commi 2 e 3

  richiamato per evidenziare che la procedura di variazione catastale si fonda su proposta del dichiarante e sui successivi poteri di controllo dell'amministrazione, sicché non può essere elevata a requisito sostanziale autonomo dell'agevolazione

Massime di principio

• Nelle agevolazioni per l'acquisto della "prima casa" l'accorpamento di più unità immobiliari può beneficiare del regime agevolato se gli immobili, nel loro complesso, sono destinati a costituire un'unica abitazione non di lusso.
• L'adempimento catastale, anche quando rilevante sul piano probatorio, non integra di per sé il fatto costitutivo dell'agevolazione: ciò che rileva è l'effettiva unificazione strutturale e funzionale delle unità immobiliari.
• Non può essere introdotto, in via interpretativa, un requisito ulteriore non previsto dalla disciplina agevolativa, quale l'obbligo di accatastamento entro il termine triennale, se tale adempimento non corrisponde alla ratio della norma.
• Quando il giudice di merito si limita ad affermare un principio astratto senza verificare i fatti decisivi allegati, la motivazione può risultare apparente e la sentenza è censurabile per nullità.

Come è indicizzato