Sentenza del 15/09/2017 n. 3607 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

La controversia riguardava la decadenza dall'agevolazione "prima casa" prevista per l'acquirente che non trasferisca la propria residenza nel Comune in cui si trova l'immobile entro 18 mesi dall'acquisto. Il contribuente invocava una causa di forza maggiore, consistente nell'impossibilità di utilizzare l'immobile e di trasferirvi la residenza per circostanze non imputabili alla sua volontà e riconducibili anche a terzi. La Cassazione ha precisato che la forza maggiore può riguardare anche il mancato completamento dei lavori o l'inutilizzabilità dell'immobile, purché l'impedimento sia necessario, imprevedibile, inevitabile e non imputabile al contribuente.

Norme richiamate

• Agevolazione fiscale "prima casa" e obbligo di trasferimento della residenza entro 18 mesi

  Il trasferimento della residenza nel Comune ove è situato l'immobile deve avvenire entro 18 mesi dall'acquisto.

  Il mancato rispetto del termine comporta normalmente la decadenza dall'agevolazione, salvo che il contribuente dimostri una causa di forza maggiore caratterizzata da non imputabilità, necessità, imprevedibilità e inevitabilità.

• Cassazione, sentenza n. 864 del 19 gennaio 2016

  La causa di forza maggiore ... deve essere caratterizzata dai requisiti della non imputabilità al contribuente, della necessità e dell'imprevedibilità.

  La forza maggiore può sussistere anche quando l'immobile non sia utilizzabile per il mancato completamento dei lavori, purché l'impedimento ostacoli concretamente il trasferimento, sia estraneo alla volontà dell'acquirente e non fosse prevedibile o evitabile.

Massime di principio

• Il mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi determina normalmente la decadenza dall'agevolazione, ma il contribuente può evitarla dimostrando una causa di forza maggiore concreta e documentata.
• Non basta una semplice difficoltà, un ritardo ordinario o una scelta personale: l'impedimento deve essere imprevedibile, inevitabile, necessario e non imputabile al contribuente.
• La causa di forza maggiore può dipendere anche da terzi o dall'impossibilità di rendere abitabile l'immobile, purché il contribuente non abbia contribuito al ritardo e non avrebbe potuto ragionevolmente evitarlo.
• La valutazione deve essere effettuata caso per caso, considerando la natura dell'evento, la sua durata, la documentazione disponibile e il comportamento diligente dell'acquirente.
• In situazioni analoghe è opportuno conservare prove dell'impedimento e delle iniziative adottate per superarlo, poiché l'onere di dimostrare la forza maggiore ricade sul contribuente.