Sentenza del 28/11/2018 n. 12389 - Comm. Trib. Prov. Catania

Esito

La controversia

Il ricorrente contestava la determinazione della base imponibile ICI come area edificabile, sostenendo che l'assenza di una concessione edilizia, dovuta all'attesa dell'esproprio necessario per realizzare una via di accesso, escludesse o riducesse la capacità edificatoria e imponesse una valutazione diversa del terreno.

La decisione

La contestazione è stata respinta. Ai fini ICI, l'edificabilità dell'area deve essere desunta dalla qualificazione risultante dal piano regolatore generale adottato dal Comune e la base imponibile deve essere determinata secondo il valore venale, non secondo il valore catastale. La mancata concessione edilizia, se dovuta a una situazione transitoria come l'attesa dell'esproprio per la realizzazione della viabilità, non modifica definitivamente la natura edificabile del terreno né elimina o riduce in modo permanente la sua potenzialità edificatoria. Deve tuttavia essere considerata l'attualità, maggiore o minore, delle concrete possibilità edificatorie nella stima del valore venale.

Norme richiamate

• Disciplina ICI sulla base imponibile delle aree fabbricabili

  Per le aree fabbricabili la base imponibile è collegata al valore venale in comune commercio alla data di riferimento, non al valore catastale.

• Piano regolatore generale comunale

  La qualificazione urbanistica prevista dal piano regolatore generale adottato dal Comune è sufficiente, in linea generale, a individuare la natura edificabile dell'area ai fini ICI.

Massime di principio

• Ai fini dell'ICI, la natura edificabile di un terreno dipende principalmente dalla sua destinazione urbanistica risultante dal piano regolatore, anche se l'edificazione non è ancora concretamente iniziata.
• L'assenza di una concessione edilizia non esclude automaticamente l'edificabilità quando dipende da impedimenti temporanei o superabili, come la realizzazione della viabilità o un procedimento di esproprio.
• Gli ostacoli all'edificazione possono incidere sul valore venale e quindi sull'importo imponibile, ma devono comportare una limitazione concreta e adeguatamente dimostrata; non è sufficiente la loro mera esistenza temporanea.
• La stima deve distinguere tra perdita definitiva della capacità edificatoria, che può escludere la qualificazione del terreno come edificabile, e difficoltà contingenti, che incidono soltanto sulla quantificazione del valore.