Cassazione Civile, Sentenza n. 4076/2020 del 18/02/2020

Esito

La controversia

In relazione a un atto di compravendita di un locale a uso negozio, registrato il 31 luglio 2007, il venditore aveva dichiarato un prezzo di 500.000 euro. L’Agenzia delle Entrate, con avviso di rettifica e liquidazione, aveva rideterminato il valore dell’immobile in 900.000 euro, a fronte di un valore di 970.000 euro ricavabile dalle quotazioni OMI, richiamando anche la perizia bancaria svolta in occasione della concessione all’acquirente di un mutuo di 450.000 euro e l’iscrizione ipotecaria per 900.000 euro, comprensivi di capitale e interessi. Il contribuente aveva impugnato l’avviso deducendo, tra l’altro, che la stima si basava sui soli valori OMI senza verifica delle condizioni concrete dell’immobile e che il prezzo di 500.000 euro era stato concordato in un precedente accordo che attribuiva all’acquirente un’opzione di acquisto esercitabile entro 17 mesi. La Commissione tributaria regionale del Lazio, accogliendo l’appello del contribuente con sentenza depositata il 20 ottobre 2014, aveva ritenuto congruo il valore dichiarato. L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: con il primo ha denunciato la violazione degli artt. 51 e 52 del D.P.R. n. 131 del 1986, sostenendo che la rettifica non si fondava sulle sole quotazioni OMI, ma anche sulla perizia bancaria e sull’importo dell’ipoteca, ritenuto indicativo del valore dell’immobile; con il secondo ha denunciato la violazione dell’art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c. e degli artt. 51 e 52 del D.P.R. n. 131 del 1986, lamentando l’omessa motivazione circa l’inidoneità degli elementi dell’avviso e l’idoneità probatoria attribuita alla scrittura privata sull’opzione, nonché il mancato confronto con una diversa sentenza della stessa CTR relativa alla parte acquirente e al medesimo avviso.

La decisione

La Corte ha rigettato entrambi i motivi, esaminati congiuntamente perché connessi. Ha ribadito che le quotazioni OMI, da sole, non costituiscono prova sufficiente del valore venale dell’immobile e che occorrono ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti; il principio vale anche per l’imposta di registro. Ha quindi escluso che l’iscrizione ipotecaria per 900.000 euro costituisse, nella fattispecie, un elemento idoneo a dimostrare il valore dell’immobile: l’importo dell’ipoteca è determinato anche in funzione della garanzia per capitale, interessi e spese e non coincide necessariamente con il valore del bene. La quota capitale del mutuo era di 450.000 euro, importo compatibile con il prezzo dichiarato di 500.000 euro, prezzo già previsto nel precedente accordo che concedeva l’opzione di acquisto. La Corte ha condannato l’Agenzia delle Entrate al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in 7.000 euro, oltre spese prenotate a debito e accessori di legge. Ha precisato che non si applica l’aumento del contributo unificato previsto dall’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, trattandosi di amministrazione pubblica ammessa alla prenotazione a debito.

Norme richiamate

• artt. 51 e 52 del D.P.R. n. 131 del 1986

  L’obbligo della motivazione dell’avviso di accertamento di maggior valore se da un lato mira a delimitare l’ambito delle ragioni adducibili dall’Ufficio nell’eventuale fase contenziosa e, quindi, a consentire al contribuente l’esercizio del diritto di difesa così da porlo in condizione di prestare acquiescenza o di dare avvio ad apposito ricorso giurisdizionale, dall’altro, deve fondarsi su presunzioni gravi precise e concordanti.

  L’avviso di rettifica del valore deve rendere conoscibili al contribuente i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche della stima, delimitando le ragioni spendibili dall’Ufficio in giudizio; la rettifica deve inoltre essere sorretta da presunzioni gravi, precise e concordanti.

• art. 51 del D.P.R. n. 131 del 1986

  Le quotazioni OMI, risultanti dal sito web dell’Agenzia delle entrate, non costituiscono una fonte tipica di prova del valore venale in comune commercio del bene oggetto di accertamento, ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, essendo idonee a condurre ad indicazioni di valore di larga massima.

  Le quotazioni OMI hanno valore orientativo e non sono, da sole, prova sufficiente del valore venale dell’immobile ai fini della rettifica; occorrono ulteriori elementi concreti e concordanti.

• art. 38 del D.Lgs. n. 385 del 1993

  Il D.Lgs. n. 385 del 1993 (Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia), art. 38 (Nozione di credito fondiario), prevede che “Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili”.

  La disposizione definisce il credito fondiario come finanziamento bancario a medio o lungo termine garantito da ipoteca immobiliare; nel ragionamento della Corte, tale disciplina inquadra la funzione di garanzia dell’iscrizione ipotecaria, senza renderne l’importo automaticamente equivalente al valore del bene.

• art. 39, comma 3, del D.Lgs. n. 385 del 1993

  Da tali disposizioni si evince, diversamente da quanto sostenuto dalla ricorrente, che l’iscrizione ipotecaria non costituisce quell’elemento grave preciso e concordante utile al fine di individuare il reale valore dell’immobile oggetto di compravendita per come indicato da questa Corte.

  L’importo dell’iscrizione ipotecaria non è, di per sé, un elemento grave, preciso e concordante per determinare il valore venale dell’immobile, perché l’ipoteca assicura il credito e gli accessori dovuti e non è commisurata necessariamente al valore del bene.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  Questa pronuncia non contiene un’interpretazione della Corte dell’art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c., né la decisione si fonda autonomamente sulla disciplina di tale disposizione.

  La norma è richiamata esclusivamente quale parametro del motivo di ricorso; la Corte rigetta congiuntamente le censure senza enunciare una specifica regola interpretativa autonoma sul requisito di motivazione della sentenza.

Massime di principio

• Ai fini della rettifica del valore di un immobile per l’imposta di registro, le quotazioni OMI costituiscono indicazioni di massima e non sono, da sole, sufficienti a dimostrare il maggior valore; l’accertamento deve essere sostenuto da ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti.
• L’importo per il quale è iscritta un’ipoteca a garanzia di un finanziamento non dimostra automaticamente il valore venale dell’immobile: l’iscrizione è funzionale a garantire il credito e i relativi accessori e può essere calcolata sull’importo complessivo del mutuo, non sul valore del bene.
• La perizia bancaria e gli altri elementi relativi al finanziamento e alla garanzia devono essere valutati per la loro effettiva capacità dimostrativa del valore del bene; la mera corrispondenza tra importo dell’ipoteca e valore indicato dall’Amministrazione non basta a fondare la rettifica.
• L’obbligo di motivazione dell’avviso di rettifica del valore immobiliare deve consentire al contribuente di comprendere e contestare la stima e, al contempo, circoscrive le ragioni che l’Amministrazione può far valere nella successiva fase contenziosa.

Come è indicizzato