Cassazione Civile, Sentenza n. 4072/2020 del 18/02/2020

Esito

La controversia

La contribuente impugnò l’avviso di rettifica e liquidazione dell’imposta di registro, pari a Euro 140.820,92, relativo alla compravendita di più immobili siti nel Comune di Forio d’Ischia. Dopo il rigetto del ricorso in primo grado, la Commissione tributaria regionale della Campania confermò la decisione con sentenza depositata il 15 ottobre 2013. In cassazione la contribuente formulò quattro motivi, trattati congiuntamente: lamentò l’omessa pronuncia sulle plurime illegittimità dell’avviso e la violazione dell’obbligo di motivazione, sostenendo che l’Ufficio non avesse adeguatamente giustificato la diversa valutazione degli immobili; contestò inoltre che l’Ufficio potesse rettificare il valore, poiché nell’atto erano stati dichiarati il prezzo di acquisto di Euro 1.540.000 e la volontà di avvalersi del valore catastale di Euro 630.000 ai fini delle imposte; dedusse l’illegittimità delle sanzioni per assenza di condotta omissiva e per la ricorrenza della causa di non punibilità prevista dall’art. 6, comma 2, del D.Lgs. n. 472/1997; infine, chiese, in subordine, che fosse dichiarata la responsabilità del notaio rogante. La ricorrente contestò anche la rilevanza della mancata dichiarazione richiesta dall’art. 12 del D.L. n. 70/1988, convertito dalla L. n. 154/1988, e osservò che la CTR si era pronunciata su un’eccezione di decadenza che, secondo la sua prospettazione, era stata abbandonata in appello.

La decisione

La Corte ha rigettato tutti e quattro i motivi, esaminandoli congiuntamente perché connessi. Ha ritenuto corretta la decisione della CTR: gli immobili risultavano muniti di rendita catastale provvisoria e, in assenza di un’espressa dichiarazione nell’atto con cui le parti chiedessero l’applicazione dell’art. 12 del D.L. n. 70/1988, non operava la preclusione alla rettifica prevista dall’art. 52, comma 4, del D.P.R. n. 131/1986. La richiesta del regime del prezzo-valore previsto dalla L. n. 266/2005 non equivaleva alla distinta istanza richiesta per immobili privi di rendita definitiva. La Corte ha inoltre condiviso il giudizio di adeguatezza della motivazione dell’avviso, che indicava la collocazione e la commerciabilità degli immobili e li comparava con beni omogenei; ha ritenuto significativo anche che il valore accertato fosse congruo rispetto alle quotazioni di mercato e che il prezzo pattuito lo superasse di oltre il 20%. Il ricorso è stato quindi rigettato. La ricorrente è stata condannata a pagare all’Agenzia delle Entrate Euro 7.000,00 per le spese del giudizio di legittimità, oltre spese prenotate a debito e accessori di legge, nonché l’ulteriore contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale.

Norme richiamate

• art. 52, commi 1, 2, 3 e 4, D.P.R. n. 131/1986

  La CTR – nel rilevare che gli immobili erano provvisti di rendita catastale provvisoria per “come risulta dalla disamina dell’atto di compravendita” e, dunque, in ragione di ciò non era precluso all’Ufficio procedere, in assenza di dichiarazione del contribuente ai sensi del D.L. n. 70 del 1988, ex art. 12, conv. in L. n. 154 del 1988, all’emissione dell’atto di rettifica – ha fatto corretta applicazione dei suindicati principi avendo, poi, rilevato che l’atto impositivo era adeguatamente motivato in quanto riportava la collocazione degli immobili, la loro commerciabilità e la comparazione con altri aventi caratteristiche omogenee evincendosi, poi, la correttezza del valore attribuito dall’Ufficio dalla congruità dello stesso rispetto alle quotazioni di mercato e dal valore, superiore al 20%, del prezzo pattuito rispetto a tale accertamento.

  La rettifica del valore è consentita quando non ricorrono i presupposti della deroga prevista dal comma 4; l’avviso è adeguatamente motivato se espone gli elementi di stima rilevanti, compresi collocazione, commerciabilità e comparazione con immobili omogenei.

• art. 12 D.L. n. 70/1988, convertito dalla L. n. 154/1988

  In tema di imposta di registro, ipotecaria e catastale, al fine di potersi avvalere del regime del cd. prezzo – valore per la determinazione della base imponibile anche con riferimento agli immobili privi di rendita o con rendita non definitivamente attribuita, ma solo proposta con la procedura DOCFA, di cui al D.M. 19 aprile 1994, n. 701, è necessario che le parti chiedano espressamente nell’atto l’applicazione del D.L. n. 70 del 1988, art. 12, conv. in L. n. 154 del 1988, non potendo tale istanza ritenersi implicita nella diversa richiesta di applicazione della L. n. 266 del 2005, art. 1, comma 497, che si riferisce alle sole cessioni di immobili ad uso abitativo iscritti in catasto con attribuzione definitiva di rendita.

  Per gli immobili privi di rendita o con rendita non definitiva, l’accesso alla disciplina prevista dall’art. 12 richiede una domanda espressa nell’atto; la richiesta del diverso regime previsto dalla L. n. 266/2005 non può sostituirla.

• art. 1, comma 497, L. n. 266/2005

  In tema di imposta di registro, ipotecaria e catastale, al fine di potersi avvalere del regime del cd. prezzo – valore per la determinazione della base imponibile anche con riferimento agli immobili privi di rendita o con rendita non definitivamente attribuita, ma solo proposta con la procedura DOCFA, di cui al D.M. 19 aprile 1994, n. 701, è necessario che le parti chiedano espressamente nell’atto l’applicazione del D.L. n. 70 del 1988, art. 12, conv. in L. n. 154 del 1988, non potendo tale istanza ritenersi implicita nella diversa richiesta di applicazione della L. n. 266 del 2005, art. 1, comma 497, che si riferisce alle sole cessioni di immobili ad uso abitativo iscritti in catasto con attribuzione definitiva di rendita.

  Il regime del prezzo-valore previsto dal comma 497 riguarda le cessioni di immobili abitativi iscritti in catasto con rendita definitiva e non implica, per gli immobili con rendita provvisoria o privi di rendita, la distinta richiesta necessaria ai sensi dell’art. 12 del D.L. n. 70/1988.

• art. 13, commi 1-bis e 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso art. 13, comma 1 – bis.

  In conseguenza del rigetto dell’impugnazione, sussistono i presupposti per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore contributo unificato di importo pari a quello dovuto per il ricorso.

Massime di principio

• Per applicare il regime del prezzo-valore agli immobili privi di rendita catastale o muniti di rendita non definitiva, occorre che le parti chiedano espressamente nell’atto l’applicazione della disciplina dell’art. 12 del D.L. n. 70/1988; la richiesta del regime previsto dall’art. 1, comma 497, della L. n. 266/2005 non vale come istanza implicita.
• La deroga al potere di rettifica del valore immobiliare prevista dall’art. 52, comma 4, del D.P.R. n. 131/1986 non opera quando, per gli immobili con rendita provvisoria o privi di rendita definitiva, non sia stata presentata la specifica dichiarazione richiesta dalla normativa applicabile.
• In un avviso di rettifica del valore di immobili, la motivazione è adeguata quando espone elementi concreti di stima, quali ubicazione e commerciabilità dei beni, e indica la comparazione con immobili aventi caratteristiche omogenee; la congruità rispetto alle quotazioni di mercato è elemento rilevante nella valutazione della stima.

Come è indicizzato