Cassazione Civile, Ordinanza n. 24208/2022 del 04/08/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato nel 1996, con prezzo in parte già versato e saldo da corrispondere al definitivo. Il promissario acquirente lamentava il ritardo nella consegna dell'immobile e la presenza di opere edilizie difformi rispetto agli accordi e alla planimetria allegata, oltre ad aver sostenuto costi di locazione per sopperire alle proprie esigenze abitative. Chiese quindi una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. per il trasferimento coattivo dell'immobile, con compensazione del residuo prezzo con i danni asseritamente subiti. I convenuti non si opponevano al trasferimento ma negavano i danni e, in via riconvenzionale, domandavano il pagamento di lavori di ristrutturazione da essi sostenuti e asseritamente non pagati dall’attore; successivamente chiesero anche la risoluzione del preliminare per inadempimento del promissario acquirente, sostenendo che questi si era rifiutato di stipulare il definitivo dopo essere stato immesso nel possesso dell’immobile. Nel ricorso per cassazione il ricorrente deduceva, con il primo motivo, violazione e falsa applicazione degli artt. 2932 e 1383 c.c., sostenendo che la Corte d’appello avesse erroneamente interpretato le clausole del preliminare: secondo lui il termine di consegna non era perentorio e, comunque, dopo un lungo tempo avrebbe avuto diritto a ottenere il bene indipendentemente dallo stato di avanzamento dei lavori; inoltre contestava l’assunto secondo cui l’omessa indicazione della concessione edilizia nel preliminare avrebbe impedito il trasferimento coattivo, affermando che la documentazione urbanistica poteva essere prodotta in giudizio. Con il secondo motivo denunciava la violazione dell’art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia sulla domanda di risarcimento equitativo dei danni da vizi dell’immobile.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto il primo motivo manifestamente infondato in parte e in parte inammissibile, osservando che la Corte d’appello aveva correttamente interpretato il preliminare nel senso che la stipula del definitivo era subordinata all’ultimazione dei lavori e alla conformità urbanistica dell’immobile, con previsione per il promissario acquirente di un diritto di recesso, e che il ricorrente non aveva specificamente censurato l’autonoma ratio decidendi fondata sulla mancata dimostrazione della regolarità urbanistica. Ha inoltre affermato che la contestazione sull’interpretazione del contratto e della domanda si risolveva in una mera contrapposizione di merito, non ammissibile in sede di legittimità, e che la pretesa risarcitoria non era comunque sostenibile in assenza di allegazione e prova di una condotta illecita della controparte. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile perché dalla sentenza impugnata non risultava che la specifica domanda fosse stata dedotta in appello e il ricorrente non aveva prodotto l’atto di appello. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna del ricorrente alle spese e all’ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Il trasferimento coattivo del bene presuppone che il promissario acquirente abbia diritto al definitivo; se il preliminare subordina la stipula all’ultimazione dei lavori e alla regolarità edilizia, la domanda ex art. 2932 c.c. non è accoglibile finché tali condizioni non risultino soddisfatte.

• art. 1383 c.c.

  La norma è richiamata nel motivo di ricorso, ma la Corte non ne valorizza un contenuto autonomo; la censura viene ricondotta alla lettura delle clausole contrattuali e alla mancanza di specifica critica della motivazione d’appello.

• art. 112 c.p.c.

  La doglianza di omessa pronuncia è inammissibile quando non risulti che la domanda sia stata effettivamente devoluta al giudice di appello e il ricorrente non produca l’atto di appello per dimostrarlo.

• art. 17 L. n. 47/1985

  La Corte richiama il tema della necessaria indicazione/titolo urbanistico ai fini del trasferimento, ma rileva che la censura non è stata specificamente indirizzata contro la ratio decidendi autonoma relativa alla mancata prova della regolarità urbanistica.

• art. 46 D.P.R. n. 380/2001

  È evocato dal ricorrente quale disciplina sostitutiva dell’art. 17 L. n. 47/1985, ma la Corte non accoglie la tesi perché la produzione documentale tardiva e non autosufficiente non è scrutinabile.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  La Corte dà atto dei presupposti processuali per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione la critica all’interpretazione del contratto è ammissibile solo se il ricorrente indica specificamente quali canoni ermeneutici legali siano stati violati e in che modo il giudice di merito se ne sia discostato; non basta contrapporre una diversa lettura del testo contrattuale.
• La domanda di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. presuppone che il promissario acquirente sia titolare del diritto alla stipula del definitivo secondo il contenuto effettivo del preliminare; se il contratto subordina il definitivo a condizioni non ancora realizzate, la pronuncia costitutiva non può essere emessa.
• Quando il giudice di merito fonda la decisione su una ratio decidendi autonoma, il ricorso per cassazione deve colpirla espressamente; la mancata censura di una ragione decisiva rende il motivo inidoneo.
• La deduzione di un danno risarcibile richiede l’allegazione e la dimostrazione di una condotta antigiuridica della controparte e del relativo nesso causale; una mera richiesta di compensazione economica o di riduzione del prezzo, senza base fattuale e giuridica adeguata, non è sufficiente.
• La censura di omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c. è inammissibile se il ricorrente non dimostra, con il necessario supporto documentale, che la domanda era stata effettivamente devoluta al giudice di appello.

Come è indicizzato