Sentenza del 19/11/2021 n. 4186 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

L'Ufficio ha emesso un avviso di liquidazione per recuperare maggior imposta ritenendo non applicabile l'agevolazione "prima casa" alle aree scoperte acquistate separatamente perché non "graffate" (censite unitamente) all'immobile principale; il ricorrente ha invece sostenuto che le aree costituiscono pertinenza dell'abitazione ai sensi dell'art. 817 c.c. e quindi rientrano nell'agevolazione.

La decisione

La Commissione ha respinto l'appello dell'Agenzia e confermato la sentenza di primo grado che aveva accolto il ricorso del contribuente. Il Collegio ha ritenuto che la "graffatura" catastale sia mera manifestazione cartografica del rapporto di pertinenzialità e non un presupposto normativo indispensabile: se ricorrono i requisiti oggettivo e soggettivo dell'art. 817 c.c. (destinazione durevole a servizio o ornamento e volontà del proprietario o titolare di un diritto reale), l'area deve essere considerata pertinenza e beneficiare dell'agevolazione. Condanna dell'Ufficio al pagamento delle spese del grado, liquidate in complessivi euro 700,00 oltre accessori di legge.

Norme richiamate

• art. 817 c.c.

  "Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima"

  La pertinenzialità si fonda sui requisiti civilistici oggettivo (destinazione durevole) e soggettivo (volontà del titolare) e non richiede la preventiva graffatura catastale; la destinazione può essere effettuata anche dal proprietario successivamente.

• Nota II-bis) art. 1 Tariffa, Parte Prima, Testo Unico registro (comma 3)

  "L'agevolazione 'prima casa'... spetta pure per l'acquisto 'anche se con atto separato, delle pertinenze dell'immobile di cui alla lettera a)...' sono ricomprese... le unità immobiliari classificate C/2, C/6 e C/7... che siano destinate di fatto in modo durevole a servizio della casa di abitazione"

  La disposizione disciplina l'estensione dell'agevolazione alle pertinenze, menzionando specifiche categorie catastali come casi tipici; la norma ha valore integrativo rispetto alla nozione civilistica e non può imporsi come unico criterio esclusivo per tutte le pertinenze (p.es. aree scoperte).

• Circolare Agenzia Entrate n. 38/E del 12/08/2005

  estende l'agevolazione 'prima casa' anche alle aree scoperte pertinenziali a condizione che siano "graffate" al bene principale

  L'Ufficio interpreta la graffatura come requisito per riconoscere la pertinenzialità ai fini fiscali; il Collegio ha invece ritenuto tale circolare non conforme alla normativa primaria quando interpreta la mancata graffatura come automatica esclusione dell'agevolazione.

• Cass. civ., sent. 22561/2021 (rich. Cass. 6259/2013)

  La Corte di Cassazione ha affermato che la qualificazione catastale delle categorie C2/C6/C7 ha funzione complementare rispetto alla nozione civilistica di pertinenza; la normativa catastale non esaurisce il giudizio sulla pertinenzialità.

• Cass. civ., sent. 9233/2019

  La Cassazione ha stabilito che la graffatura è manifestazione della volontà del proprietario ma la sua mancata esistenza non esclude automaticamente la volontà stessa né l'esistenza del rapporto pertinenziale.

• Cass. civ., sent. 18470/2016

  Conferma il principio secondo cui la mancata graffatura non è insuperabile ostacolo al riconoscimento della pertinenzialità se sussistono gli altri presupposti civilistici.

Massime di principio

• La pertinenzialità va valutata principalmente con i criteri civilistici (art. 817 c.c.): esigenza di destinazione durevole e volontà del proprietario o titolare di diritto reale; la graffatura catastale è una manifestazione, non un presupposto normativo imprescindibile.
• Se un'area, pur non graffata, è destinata in modo durevole al servizio o all'ornamento dell'abitazione e ciò è dimostrabile, l'agevolazione "prima casa" può essere riconosciuta anche per acquisti separati.
• La qualificazione catastale (C/2, C/6, C/7) e la graffatura sono elementi rilevanti e utili per dimostrare la pertinenzialità, ma non esauriscono il giudizio: la prova può essere data con altri mezzi (atti, comportamenti, uso concreto).
• In caso di contestazione da parte dell'Ufficio è opportuno documentare la destinazione e la volontà del proprietario (titoli di proprietà, planimetrie, dichiarazioni, prove di uso durevole, eventuale corrispondenza catastale o richieste di aggiornamento), e richiedere eventualmente la rettifica catastale o la graffatura successiva.
• La giurisprudenza di legittimità è favorevole al contribuente quando dimostrata la sussistenza dei requisiti civilistici; tuttavia l'amministrazione fiscale tende a invocare la circolare 38/E, perciò è utile predisporre una documentazione solida e, se necessario, riferimenti giurisprudenziali pertinenti.