Cassazione Civile, Ordinanza n. 04500/2026 del 27/02/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da avvisi di accertamento IMU e TASI per gli anni 2016-2019 emessi da un comune nei confronti del proprietario di due distinti immobili, entrambi accatastati separatamente in categoria A/2, che il contribuente sosteneva dovessero essere considerati, di fatto, come unica abitazione principale. Dopo il rigetto del ricorso in primo grado e dell'appello dinanzi alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado, il contribuente ha proposto ricorso per cassazione con un solo motivo, denunciando violazione dell'art. 13, comma 2, d.l. n. 201/2011, omesso esame di fatto decisivo e nullità della sentenza e del procedimento ex art. 360 c.p.c. nn. 3, 4 e 5. In sostanza, ha censurato la decisione di merito per avere negato l'agevolazione IMU per abitazione principale sul presupposto che essa spetti solo a un'unica unità immobiliare e che, se vi sono più immobili unificati di fatto, l'unificazione debba risultare catastalmente; il ricorrente richiamava anche la circostanza di un'annotazione catastale che menzionava una unificazione materiale per demolizione del muro confinante, assumendo che ciò fosse sufficiente a fondare l'esenzione.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondato il motivo e ha confermato l'impostazione del giudice di merito: ai fini dell'IMU, l'agevolazione per abitazione principale è limitata all'unica unità immobiliare che risulti iscritta o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare. Non è estensibile, per via interpretativa, a più unità contigue solo di fatto unite e utilizzate come abitazione principale, perché la disciplina IMU è di stretta interpretazione e si differenzia dal previgente regime ICI. Nel caso concreto, essendo pacifico che esistevano due immobili distinti, separatamente censiti, uno solo poteva beneficiare dell'esenzione; l'altro doveva essere assoggettato a IMU ordinaria. La Corte ha anche escluso rilievo decisivo all'annotazione catastale invocata dal contribuente, poiché mancava la prova della variazione catastale effettuata secondo il D.M. n. 701/1994. È stata inoltre ritenuta non decisiva la sentenza della Corte costituzionale n. 209/2022, poiché intervenuta sul profilo soggettivo della fruizione dell'agevolazione, non su quello oggettivo dell'unicità catastale dell'immobile.

Norme richiamate

• art. 13, comma 2, d.l. n. 201/2011 conv. in L. n. 214/2011

  "abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare"

  L'esenzione IMU per abitazione principale è ammessa solo per un'unica unità immobiliare; il riferimento all'iscrivibilità ha natura residuale e non consente di attribuire rilievo a più immobili distinti solo di fatto unificati.

• art. 1, d.l. n. 93/2008

  Richiamato in comparazione con il previgente regime ICI, nel quale l'aliquota agevolata per l'abitazione principale si era trasformata in esenzione.

• art. 8, comma 2, d.lgs. n. 504/1992

  Nel regime ICI la detrazione spettava una sola volta per tutte le unità immobiliari utilizzate come abitazione principale.

• D.M. 19.04.1994 n. 701

  La variazione catastale deve essere presentata secondo le modalità previste dal decreto; in mancanza di prova di tale adempimento non può attribuirsi rilievo all'asserita unificazione di fatto.

• art. 360 c.p.c.

  Il ricorso ha dedotto violazione di legge, nullità della sentenza/procedimento e omesso esame di fatto decisivo.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  È stato dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• In materia di IMU, l'agevolazione per abitazione principale va interpretata restrittivamente e spetta solo quando il bene posseduto integri un'unica unità immobiliare ai sensi dell'art. 13, comma 2, d.l. n. 201/2011.
• La mera unificazione materiale o funzionale di più unità catastalmente distinte non è sufficiente a fondare l'esenzione IMU, se manca l'accatastamento unitario o comunque la prova di una variazione catastale formalmente effettuata.
• Il regime IMU non coincide con il previgente regime ICI: il favor interpretativo elaborato per l'ICI in tema di più unità contigue adibite ad abitazione principale non è automaticamente estensibile all'IMU.
• Quando la norma agevolativa richiama l'immobile "iscrivibile" come unica unità immobiliare, tale riferimento ha carattere residuale e non elide la centralità dei dati catastali per i fabbricati già iscritti.
• La sentenza della Corte costituzionale che incide sul profilo soggettivo della fruizione dell'agevolazione non modifica il requisito oggettivo dell'unicità catastale dell'immobile richiesto per il beneficio IMU.

Come è indicizzato