Cassazione Civile, Ordinanza n. 20226/2026 del 16/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da dieci avvisi di rettifica e liquidazione relativi all'imposta di registro per l'anno 2015, emessi in relazione ad atti qualificati dall'Amministrazione come cessioni di cubatura tra tre persone fisiche e tre società. In primo grado i ricorsi dei contribuenti sono stati respinti, ritenendo che le cessioni di cubatura comportassero il trasferimento di diritti reali edificatori. In appello, invece, la CGT di secondo grado della Lombardia ha accolto i gravami, escludendo che si trattasse di contratto traslativo di diritto reale e riconoscendo natura obbligatoria all'accordo. L'Agenzia delle Entrate ha quindi proposto ricorso per cassazione con un unico motivo, denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 51, comma 2, e 52 del d.P.R. n. 131 del 1986: secondo la ricorrente, la cessione di cubatura avrebbe natura reale, assimilabile al diritto di edificare e riconducibile all'art. 952 c.c., sicché costituirebbe trasferimento di diritti reali immobiliari e giustificherebbe la tassazione applicata con gli avvisi impugnati.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato l'assunto dell'Agenzia, richiamando l'intervento delle Sezioni Unite n. 16080/2021, che ha qualificato la cessione di cubatura tra privati come atto immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale, con contenuto patrimoniale e efficacia obbligatoria tra le parti. Da tale qualificazione consegue che, ai fini dell'imposta di registro, l'atto è assoggettabile a imposta proporzionale come 'atto diverso' avente ad oggetto prestazione a contenuto patrimoniale, e non come trasferimento di diritti reali immobiliari. La Corte ha inoltre compensato integralmente le spese del giudizio di legittimità, valorizzando il sopravvenuto intervento delle Sezioni Unite sulla questione controversa.

Norme richiamate

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  viene richiamato come parametro del motivo di ricorso per denunciare violazione di legge

• art. 51, comma 2, d.P.R. n. 131 del 1986

  norma invocata dall'Agenzia per sostenere la rettifica e la qualificazione del bene/atto ai fini dell'imposta di registro

• art. 52 d.P.R. n. 131 del 1986

  norma invocata dall'Agenzia nel dedurre la legittimità della rettifica fiscale

• art. 51, comma 3, d.P.R. n. 131 del 1986

  richiamato nel ragionamento del ricorrente come disposizione riservata ai beni immobili e ai diritti reali

• art. 952 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per sostenere la riconducibilità della cessione di cubatura a una facoltà dominicale o a un diritto reale di edificare

• art. 2643, n. 2-bis, c.c.

  le Sezioni Unite sono richiamate per affermare la trascrivibilità dell'atto

• art. 9 della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986

  secondo il principio richiamato, la cessione di cubatura è tassabile come atto diverso avente ad oggetto prestazione a contenuto patrimoniale

• artt. 4 della Tariffa allegata al d.lgs. n. 347 del 1990 e 10, comma 2, del d.lgs. n. 347 del 1990

  richiamati per affermare l'applicazione dell'imposta ipotecaria e catastale in misura fissa quando l'atto non trasla o costituisce un diritto reale immobiliare

Massime di principio

• Il negozio di cessione di cubatura tra privati, con cui il proprietario di un fondo separa dalla propria sfera giuridica la facoltà di edificare nei limiti della cubatura assentita e la trasferisce a un altro proprietario di fondo urbanisticamente omogeneo, ha natura di atto immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di contenuto patrimoniale, ma non di un diritto reale.
• Quando l'atto non ha ad oggetto il trasferimento o la costituzione di un diritto reale immobiliare, ai fini dell'imposta di registro non si applica il regime previsto per i beni immobili e i diritti reali, bensì quello degli atti diversi aventi contenuto patrimoniale.
• La qualificazione civilistica dell'atto è decisiva anche sul piano fiscale: la tassazione deve seguire la natura giuridica effettiva dell'operazione e non la sua mera ricostruzione come trasferimento immobiliare.
• Il sopravvenuto consolidamento giurisprudenziale delle Sezioni Unite può giustificare la compensazione integrale delle spese di legittimità per la controvertibilità della questione al momento della decisione impugnata.

Come è indicizzato