Sentenza del 20/03/2015 n. 5609 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L’Agenzia delle Entrate ha impugnato per cassazione la sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Lombardia che aveva riconosciuto la deducibilità, ai fini IRPEG, ILOR e IRAP per gli anni 1998 e 1999, dei costi di gestione relativi a immobili concessi in locazione. Secondo l’Amministrazione, tali immobili non erano beni strumentali, ma costituivano l’oggetto dell’attività della società immobiliare e producevano autonomamente reddito da locazione; pertanto, ai sensi dell’art. 57 del TUIR, i relativi costi non erano deducibili. La Corte ha inoltre esaminato e respinto l’eccezione preliminare di inammissibilità fondata sulla trasformazione e successiva cancellazione della società, ritenendo valido il ricorso notificato presso il procuratore costituito nel precedente grado.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto ammissibile il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, precisando che la trasformazione da società a responsabilità limitata a società semplice non determina l’estinzione del soggetto, ma rappresenta una vicenda evolutiva e modificativa della medesima società. Ha poi accolto nel merito l’unico motivo di ricorso, stabilendo che gli immobili di una società immobiliare destinati alla locazione non sono, di regola, beni strumentali, perché idonei a produrre un reddito autonomo. Di conseguenza, i costi relativi a tali immobili non sono deducibili ai sensi dell’art. 57, ora art. 90, del TUIR, anche se riaddebitati e rimborsati dai conduttori. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio ad altra Sezione della Commissione Tributaria Regionale della Lombardia, cui è stata rimessa anche la liquidazione delle spese.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 917 del 1986, art. 57, ora art. 90, TUIR

  Le spese e gli altri componenti negativi relativi ai beni immobili indicati nel comma 1 non sono ammessi in deduzione

  Le spese relative a immobili che non sono beni strumentali né beni destinati alla produzione o allo scambio nell’attività d’impresa non sono deducibili. La Corte ha applicato tale regola agli immobili posseduti da una società immobiliare e concessi in locazione.

• D.P.R. n. 917 del 1986, art. 40, ora art. 43, TUIR

  Si considerano strumentali gli immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa; gli immobili non suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni possono essere strumentali anche se dati in locazione o comodato

  La strumentalità non deriva automaticamente dal fatto che l’immobile appartenga a un’impresa. Occorre dimostrare il rapporto funzionale tra immobile e attività aziendale e, nei casi di mancato utilizzo diretto, l’impossibilità di una diversa destinazione senza radicali trasformazioni.

• L. n. 449 del 1997

  È richiamata quale normativa che aveva incentivato la trasformazione della società a responsabilità limitata in società semplice per usufruire di agevolazioni fiscali.

• Codice di procedura civile, art. 330

  La notificazione dell’impugnazione può essere effettuata presso il procuratore costituito nel precedente grado, in applicazione del principio di ultrattività del mandato alla lite, anche quando la parte sia successivamente deceduta, divenuta incapace o estinta, se l’evento non è stato dichiarato o notificato nel processo.

• Codice di procedura civile, art. 360, n. 3

  Ha costituito il parametro processuale per denunciare la violazione o falsa applicazione delle norme tributarie sulla deducibilità dei costi immobiliari.

Massime di principio

• Per una società immobiliare, gli immobili dati in locazione sono normalmente considerati beni produttivi di reddito autonomo e non beni strumentali; i costi ad essi riferibili possono quindi essere indeducibili secondo la disciplina degli immobili non strumentali.
• La deducibilità non deriva automaticamente dal fatto che un costo sia riaddebitato al conduttore, rimborsato o contabilizzato tra i ricavi: occorre prima verificare la qualificazione fiscale dell’immobile e la specifica disciplina applicabile.
• La qualifica di bene strumentale richiede la prova, a carico del contribuente, della destinazione esclusiva o funzionale all’attività d’impresa. Se l’immobile può produrre autonomamente reddito mediante locazione, tale prova è particolarmente rigorosa.
• L’eccezione alla regola generale può operare per immobili non suscettibili di diversa destinazione senza radicali trasformazioni, ma deve essere dimostrata concretamente e non può essere semplicemente affermata.
• La trasformazione societaria non comporta necessariamente l’estinzione del soggetto giuridico: il processo può proseguire nei confronti della società trasformata, anche se l’atto processuale indica la forma societaria precedente, quando l’identità della parte rimane chiara.
• La cancellazione della società o altri eventi estintivi non rendono automaticamente inammissibile l’impugnazione notificata presso il procuratore costituito nel precedente grado, se l’evento non è stato dichiarato o notificato alle altre parti e opera il principio di ultrattività del mandato.