Cassazione Civile, Ordinanza n. 24067/2022 del 03/08/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita di un immobile destinato a essere utilizzato come ambulatorio medico. In primo grado il tribunale aveva annullato sia il preliminare sia il definitivo di compravendita, ritenendo che l’acquirente avesse concluso i contratti per errore essenziale sulla presenza di acqua corrente potabile, qualità ritenuta determinante per l’uso pattuito dell’immobile; era stato inoltre liquidato un importo a carico del venditore. La corte d’appello aveva confermato la decisione, valorizzando l’accertamento che il flusso d’acqua dai rubinetti fosse solo occasionale e non continuo, che il pozzo esistente non fosse utilizzabile e che non vi fosse spazio per un nuovo pozzo; aveva altresì escluso che l’acquirente conoscesse o dovesse conoscere l’assenza di una stabile fornitura idrica. Nel ricorso per cassazione il venditore denunciava violazione degli artt. 1427, 1428, 1429 n. 2 e 1431 c.c., oltre a falsa applicazione dell’art. 1363 c.c., sostenendo in sintesi: che la corte territoriale non avrebbe rivalutato correttamente le prove; che l’acquirente, avendo visto l’immobile e sapendo della sua vetustà, avrebbe dovuto rendersi conto con ordinaria diligenza della mancanza di acqua corrente; che la clausola di vendita nello stato di fatto e di diritto in cui l’immobile si trovava escluderebbe la rilevanza del preteso errore; che l’acqua corrente non poteva considerarsi qualità essenziale e l’errore non sarebbe stato né essenziale né riconoscibile.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che le censure mirassero in realtà a ottenere un nuovo esame del merito e del materiale probatorio, operazione non consentita in sede di legittimità, tanto più in presenza di doppia conforme. Ha inoltre affermato che la clausola con cui l’immobile è venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova non comporta accettazione anche dei vizi occulti, ma solo dei difetti percepibili con l’ordinaria diligenza. Nel caso concreto, la mancanza di acqua corrente potabile è stata considerata vizio essenziale, incompatibile con l’uso abitativo e, a maggior ragione, con l’uso ad ambulatorio medico. Il ricorrente è stato condannato alle spese di legittimità e, ricorrendone i presupposti, al versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1427 c.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere la dedotta rilevanza dell’errore; la Corte non accoglie la tesi perché il motivo tende a rimettere in discussione l’accertamento di fatto

• art. 1428 c.c.

  richiamato dal ricorrente in tema di essenzialità dell’errore; la Corte non ravvisa violazione di legge

• art. 1429 n. 2 c.c.

  richiamato dal ricorrente per contestare l’essenzialità dell’errore; la Corte conferma invece la qualificazione dell’errore/vizio come essenziale

• art. 1431 c.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere la riconoscibilità dell’errore; la Corte esclude che la censura scalfisca l’accertamento del giudice di merito

• art. 1363 c.c.

  richiamato dal ricorrente per lamentare una scorretta interpretazione complessiva delle clausole contrattuali; la Corte ritiene la doglianza inammissibile perché diretta a rivalutare il merito

• art. 1362 c.c.

  evocato dal ricorrente nell’ambito dei criteri ermeneutici contrattuali; la Corte non ne accoglie l’applicazione proposta

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  la Corte rileva che il vizio di motivazione non è comunque prospettabile in presenza di doppia conforme

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  richiamato per l’obbligo di versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

• art. 1, comma 17, L. n. 228/2012

  norma richiamata quale fonte dell’inserimento del comma 1-quater all’art. 13 del D.P.R. n. 115/2002

Massime di principio

• In sede di legittimità non è consentito trasformare una censura di violazione di legge in una richiesta di nuovo esame del merito, quando la doglianza investe in realtà la ricostruzione dei fatti e la valutazione delle prove operata dai giudici di merito.
• In presenza di doppia conforme, il vizio motivazionale non può essere utilmente dedotto nei limiti ordinari dell’art. 360, n. 5, c.p.c., sicché la contestazione dell’accertamento fattuale è preclusa.
• La clausola con cui il bene è venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova non esonera il venditore dalla garanzia per vizi occulti: essa vale solo per i difetti riconoscibili con l’ordinaria diligenza e non per quelli occultati o non percepibili al momento dell’acquisto.
• Ai fini dell’annullamento per errore, la qualità mancata del bene deve essere valutata in concreto con riguardo alla funzione economico-sociale del contratto e all’uso specificamente previsto dalle parti; una caratteristica essenziale per tale uso può rendere l’errore determinante del consenso.
• La mancanza di un servizio essenziale, come l’acqua corrente potabile per un immobile destinato ad ambulatorio medico, può integrare un vizio essenziale idoneo a incidere sulla validità del consenso e sulla funzionalità del bene rispetto all’uso pattuito.

Come è indicizzato