Cassazione Civile, Ordinanza n. 21845/2023 del 20/07/2023

Esito

La controversia

Il conduttore aveva stipulato nel 2008 un contratto di locazione non abitativa per un immobile destinato a tabaccheria. Dopo la scoperta, nel 2011, di irregolarità dell'impianto termico rispetto alle norme edilizie, urbanistiche e sanitarie asseritamente garantite dal contratto, denunciava il problema ai proprietari, partecipava a una mediazione e attivava un accertamento tecnico preventivo. Sosteneva che l'impianto dovesse essere sostituito con una pompa di calore e lamentava il persistente inadempimento dei locatori, fino a dichiarare risolto il contratto nel 2017 e a riconsegnare l'immobile. In giudizio chiedeva l'accertamento della risoluzione, la riduzione del canone, la restituzione dei canoni non dovuti, l'indennità per perdita di avviamento, il rimborso delle spese di ATP e del deposito cauzionale. Il ricorso per cassazione articolava due motivi: con il primo denunciava violazione di legge e vizio motivazionale, sostenendo che la Corte d'appello avesse errato nel ritenere rinunciati i vizi nonostante la tempestiva denuncia e dovesse invece applicare i principi sulla mancata presunzione di accettazione del bene quando i vizi siano stati contestati, oltre all'art. 1580 c.c. per la pericolosità dell'impianto; con il secondo censurava il vizio motivazionale per avere la Corte ritenuto che egli avesse proposto una soluzione tecnica inadatta e avesse accettato la situazione esistente, in contrasto con le risultanze istruttorie.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto corretta la decisione della Corte d'appello nella parte in cui ha applicato la disciplina dei vizi della cosa locata, osservando che il conduttore, pur avendo denunciato i vizi nel 2011, aveva poi rinnovato il contratto nel 2014 senza riserve, così rendendo operante la presunzione di rinuncia a farli valere e precludendosi la richiesta di risoluzione, riduzione del canone, risarcimento o esatto adempimento. Ha inoltre dichiarato nuova la censura relativa all'art. 1580 c.c., poiché la deduzione della pericolosità per la salute non risultava trattata nei gradi di merito. Quanto al secondo motivo, ha escluso il vizio motivazionale, rilevando che la contraddittorietà non può desumersi dal confronto con atti esterni alla sentenza e che la doglianza mirava in realtà a un inammissibile nuovo apprezzamento del fatto. Nessuna spesa è stata liquidata per mancata attività difensiva degli intimati; è stato inoltre dato atto dei presupposti per il doppio contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 447-bis c.p.c.

  Indica il rito applicabile alle controversie locatizie proposte dal conduttore davanti al tribunale.

• art. 1453 c.c.

  La Corte d'appello aveva escluso che la fattispecie dovesse essere risolta come inadempimento contrattuale in senso generale, preferendo la disciplina speciale dei vizi della cosa locata.

• art. 1578 c.c.

  È la norma ritenuta applicabile dalla Corte territoriale per i vizi della cosa locata; la Cassazione ne conferma l'applicazione nel caso concreto, con la conseguenza della rinuncia tacita ai vizi noti al rinnovo del contratto.

• art. 1580 c.c.

  La sua invocazione è stata ritenuta nuova e quindi non esaminabile in cassazione, poiché la dedotta pericolosità per la salute non risultava prospettata nei gradi di merito.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È il parametro invocato per denunciare la violazione e falsa applicazione di legge.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  È il parametro invocato per il vizio di motivazione e per l'asserito errato accertamento dei fatti.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio secondo il rito camerale semplificato.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato per dare atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto.

• art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012

  Norma che ha inserito il meccanismo del doppio contributo unificato richiamato nel dispositivo.

Massime di principio

• Nel contratto di locazione, se il conduttore conosce o riconosce i vizi della cosa locata e, nonostante ciò, rinnova il rapporto senza riserve, si presume una rinuncia a farli valere, con conseguente preclusione della domanda di risoluzione, riduzione del canone, risarcimento del danno e esatto adempimento.
• La tempestiva denuncia iniziale dei vizi non impedisce che, al momento del rinnovo del contratto, il comportamento concludente del conduttore possa valere come accettazione dello stato del bene, quando i vizi restino noti e non siano stati eliminati.
• In cassazione non possono essere introdotte per la prima volta questioni di fatto o di diritto non trattate nei gradi di merito, salvo quelle rilevabili d'ufficio; chi eccepisce di avere già dedotto la questione deve indicare specificamente l'atto processuale in cui ciò è avvenuto.
• Il vizio di motivazione non può essere costruito mediante il semplice raffronto tra la sentenza impugnata e atti o risultanze esterne; la critica deve emergere dalla motivazione della sentenza stessa e, comunque, non può risolversi in una richiesta di nuovo apprezzamento del fatto.

Come è indicizzato