Cassazione Civile, Ordinanza n. 13322/2026 del 08/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da una convenzione urbanistica del 31 gennaio 1990 tra un Comune e un'associazione sportiva, poi dante causa della società fallita, con cui era stato costituito un diritto di superficie per 99 anni su un terreno comunale destinato alla realizzazione e gestione di un impianto sportivo. Dopo il fallimento della concessionaria, il Comune ha proposto opposizione allo stato passivo chiedendo: la rivendica di beni immobili che riteneva rientrati nel proprio patrimonio indisponibile per effetto dello scioglimento del rapporto; la restituzione dei canoni di affitto d'azienda pagati alla curatela dall'affittuario dopo il fallimento, qualificandoli come frutti civili; e l'impugnazione dell'ammissione al passivo del credito ipotecario di una banca, sostenendo che l'ipoteca iscritta sulla proprietà superficiaria fosse divenuta inefficace per l'estinzione del diritto reale di superficie. Il Tribunale di Bari ha accolto le domande del Comune, qualificando il rapporto come concessione-contratto e applicando in via analogica l'art. 81 l.fall., ritenendo quindi sciolto il rapporto per il fallimento del concessionario, estinto il diritto di superficie e conseguentemente caducata l'ipoteca. In Cassazione, il creditore ipotecario ha dedotto violazione dell'art. 2816 c.c., sostenendo che l'ipoteca sul diritto di superficie si estingue solo per la devoluzione per scadenza del termine, non già per altre cause di consolidamento; la curatela ha impugnato, con quattro motivi, la qualificazione del rapporto e l'applicazione dell'art. 81 l.fall., sostenendo che alla concessione di costruzione e gestione si applica l'art. 72 l.fall., che il diritto di superficie non si estingue automaticamente per il fallimento e che la motivazione sulla restituzione dei canoni e sul quantum era viziata.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso principale del creditore ipotecario e i primi due motivi del ricorso incidentale della curatela, dichiarando assorbiti gli altri due motivi. Ha cassato il decreto del Tribunale di Bari con rinvio al Tribunale di Bari in diversa composizione. Ha affermato, da un lato, che l'ipoteca gravante sul diritto di superficie si estingue solo se il diritto di superficie si estingue per decorso del termine; dall'altro, che alla convenzione di costruzione e gestione pendente al momento del fallimento del concessionario non si applica l'art. 81 l.fall., norma speciale riferita all'appalto, ma l'art. 72 l.fall. come regola generale sui rapporti pendenti. Il giudice del rinvio dovrà riesaminare la vicenda applicando tali principi e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, cod. proc. civ.

  è richiamato come parametro dei motivi di ricorso per cassazione fondati su violazione di legge e omesso esame di fatti decisivi

• art. 2816, primo comma, cod. civ.

  le ipoteche che hanno per oggetto il diritto di superficie si estinguono nel caso di devoluzione della superficie al proprietario del suolo per decorso del termine

  l'ipoteca sul diritto di superficie si estingue solo quando il diritto reale si estingue per scadenza del termine, non per altre cause di consolidamento o di risoluzione del rapporto

• art. 2816, secondo comma, cod. civ.

  nei casi di riunione della proprietà del suolo e del diritto del superficiario per cause diverse dalla scadenza del termine, le ipoteche continuano a gravare separatamente i diritti

• art. 2810, primo comma, n. 3, cod. civ.

  il diritto di superficie è autonomamente ipotecabile

• art. 952, secondo comma, cod. civ.

  anche la proprietà superficiaria è autonomamente suscettibile di ipoteca

• art. 953 cod. civ.

  il diritto di superficie può essere temporaneo, con estinzione alla scadenza del termine

• art. 2814, primo comma, cod. civ.

  richiamato in analogia per evidenziare la disciplina dell'estinzione dell'ipoteca in ipotesi di cessazione del diritto reale di godimento

• art. 934 cod. civ.

  è richiamato come principio generale di accessione, derogato dalla superficie

• art. 2822, primo comma, cod. civ.

  è evocato come regola generale di ipoteca su bene altrui, derogata dalla disciplina speciale della superficie

• art. 81 l.fall.

  norma speciale in tema di appalto, non estensibile alla concessione di costruzione e gestione; non comporta lo scioglimento automatico di quest'ultima per il fallimento del concessionario

• art. 72 l.fall.

  costituisce la regola generale di sospensione dei rapporti pendenti applicabile alla convenzione di costruzione e gestione

• art. 14 preleggi

  richiamato per escludere l'applicazione analogica di una norma eccezionale oltre i suoi casi previsti

• art. 2643 cod. civ.

  richiamato nel motivo incidentale in tema di opponibilità e vicenda del diritto reale

• art. 952 cod. civ.

  richiamato per la distinzione tra superficie e proprietà superficiaria e per la loro autonomia

• art. 954 cod. civ.

  richiamato dal ricorrente incidentale in tema di estinzione del diritto di superficie

• art. 46 l.fall.

  evocato per delimitare le eccezioni all'acquisizione all'attivo delle posizioni giuridiche del fallito

Massime di principio

• L'ipoteca costituita sul diritto di superficie o sulla proprietà superficiaria si estingue solo quando si estingue il diritto di superficie per decorso del termine; il mero consolidamento della proprietà per altre vicende non produce, di per sé, l'effetto dissolutivo della garanzia.
• La disciplina speciale dell'art. 81 l.fall., riferita al contratto di appalto, non è estensibile in via analogica a rapporti diversi come la concessione di costruzione e gestione; per tali rapporti, se pendenti alla data del fallimento, opera la regola generale dell'art. 72 l.fall.
• La dichiarazione di fallimento del concessionario non determina automaticamente lo scioglimento del rapporto concessorio o la perdita delle situazioni giuridiche acquisite, salvo specifiche previsioni di legge o poteri della pubblica amministrazione esercitati nei casi consentiti.
• Nel sistema della superficie, il diritto del superficiario e la proprietà del suolo restano giuridicamente distinti; perciò, fuori dall'ipotesi tipica di estinzione per scadenza del termine, le garanzie reali continuano a seguire il diritto gravato secondo la loro autonomia.
• Le norme eccezionali non possono essere applicate oltre i casi espressamente previsti, e la qualificazione del rapporto contrattuale incide in modo decisivo sulla disciplina fallimentare applicabile al rapporto pendente.

Come è indicizzato