Sentenza del 28/02/2022 n. 926 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Verifica se i costi sostenuti dal conduttore per opere di ristrutturazione dell'immobile locato debbano essere imputati al canone locativo: occorre accertare se le opere soddisfano esclusivamente gli interessi del conduttore oppure se si traducono in un vantaggio, anche successivo alla restituzione dell'immobile, a favore del locatore. Se il locatore trae vantaggio dai lavori eseguiti dal conduttore, il valore corrispondente deve essere considerato come canone (provento sostitutivo del reddito locativo).

Norme richiamate

• T.U. 917/1986 (TUIR), art. 6, co. 2

  L'articolo inquadra i redditi fondiari e viene interpretato nel senso che i proventi percepiti in sostituzione del canone (anche tramite lavori o altri vantaggi) devono essere considerati redditi della stessa categoria e quindi tassati come redditi fondiari.

• Cass. 15808/2006

  La giurisprudenza afferma che i costi sopportati dal conduttore per opere sull'immobile, quando comportano un vantaggio per il locatore, devono essere qualificati come corrispettivo del rapporto di locazione e imputati al canone dichiarabile dal locatore.

Massime di principio

• Valutare se le opere determinano un vantaggio durevole al locatore (incremento del valore, migliorie permanenti) o sono limitate a utilità temporanee e strettamente funzionali all'uso del conduttore.
• Se il locatore trae anche un vantaggio futuro (migliore stato dell'immobile, risparmio su successivi oneri di manutenzione), quel vantaggio va considerato come corrispettivo e tassato come canone.
• Accordi formali fra le parti (contratti che prevedono lavori in compensazione del canone) devono essere valutati e documentati: la forma e la sostanza possono essere disallineate e prevale la sostanza economica.
• Occorre distinguere interventi di manutenzione ordinaria (spese di mera conduzione) da interventi di manutenzione straordinaria o migliorie che aumentano il patrimonio immobiliare: solo queste ultime sono più facilmente imputabili al locatore come vantaggio.
• Per il contribuente è consigliabile documentare la natura, l'entità e la destinazione dei lavori (fatture, capitolati, perizie) per dimostrare l'assenza di vantaggio per il locatore se si intende non imputarli al canone.
• La riduzione del canone in favore del conduttore, se sostituisce o compensa redditi locativi, assume rilevanza fiscale e deve essere trattata come reddito del locatore; l'amministrazione potrà contestare la mancata dichiarazione.
• In presenza di dubbi, considerare la possibilità di accordi scritti che stabiliscano esplicitamente la natura degli interventi (a carico del conduttore per l'uso esclusivo vs. miglioria permanente a vantaggio del proprietario) per ridurre il rischio di rettifiche fiscali.