Cassazione Civile, Ordinanza n. 03011/2025 del 06/02/2025

Esito

La controversia

Due acquirenti di un appartamento in un edificio di nuova realizzazione convenivano la società costruttrice-venditrice deducendo la comparsa, poco dopo l’acquisto, di vizi dell’immobile e delle parti interessate dai lavori. In primo grado il tribunale aveva riconosciuto la responsabilità della convenuta e aveva liquidato una somma come riduzione del prezzo, valorizzando la gravità dei difetti ai sensi dell’art. 1669 c.c. La corte d’appello, investita dall’impugnazione della società, riformava solo in parte la decisione: eliminava la voce di Euro 1.500 per danni non provati, confermava invece la somma di Euro 18.191,80 quale costo necessario per eliminare i difetti e ritenne corretta la qualificazione della domanda in termini di responsabilità ex art. 1669 c.c. La società ricorrente per cassazione ha articolato otto motivi, sostenendo principalmente: che la domanda degli attori era stata male interpretata e che la Corte d’appello aveva trasformato una pretesa di riduzione del prezzo in una domanda risarcitoria ex art. 1669 c.c., in violazione del giudicato e del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato; che non vi fosse stata domanda di risarcimento del danno; che avrebbe dovuto applicarsi la disciplina della vendita per vizi; che mancassero interesse ad agire e legittimazione attiva in relazione a parti condominiali; che la motivazione fosse apparente o omessa; che i vizi non fossero riconducibili all’art. 1669 c.c. e che fosse maturata decadenza. I resistenti hanno sostenuto la correttezza della qualificazione della domanda e della liquidazione effettuata.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati i motivi centrali sulla qualificazione della domanda, affermando che il giudice di merito può interpretare e riqualificare la domanda in base al contenuto sostanziale delle allegazioni, senza essere vincolato alla formula usata dalla parte, purché non muti i fatti costitutivi né il petitum sostanziale; inoltre, in tema di difetti dell’opera edilizia, la domanda può essere riqualificata ex art. 1669 c.c. quando i fatti allegati sono compatibili con tale fattispecie. Ha escluso la violazione del giudicato e l’extrapetizione, osservando che la domanda ex art. 1669 c.c. era stata comunque prospettata e che la liquidazione operata restava nei limiti della domanda, trattandosi del costo necessario per eliminare i vizi. Ha reputato infondati anche i motivi su interesse ad agire e legittimazione, poiché la sentenza d’appello aveva accertato che gli effetti dannosi incidevano direttamente sulla proprietà esclusiva degli attori, circostanza sufficiente a fondare l’azione. Ha ritenuto altresì corretto il giudizio sulla gravità dei difetti e ha dichiarato inammissibile o infondato il vizio motivazionale, anche per la disciplina della doppia conforme. Le spese sono state poste a carico della ricorrente, con ulteriore contributo unificato ove dovuto.

Norme richiamate

• art. 702-bis c.p.c.

  Norma richiamata per il rito introduttivo del giudizio di primo grado ratione temporis vigente.

• art. 1667 c.c.

  Richiamato come norma invocata dagli attori; la Corte ribadisce che la garanzia ex art. 1667 c.c. non è azionabile dall’acquirente ma dal committente.

• art. 1668 c.c.

  Richiamato come base della domanda di riduzione del prezzo; la Corte osserva che la liquidazione in concreto non aveva mutato il petitum sostanziale.

• art. 1669 c.c.

  È la norma ritenuta correttamente applicabile alla fattispecie, poiché i vizi erano gravi e tali da incidere sul godimento e sulla conservazione dell’immobile; l’azione è esperibile anche contro il venditore-costruttore.

• art. 1226 c.c.

  Richiamato dagli attori a sostegno della domanda risarcitoria alternativa.

• art. 1490 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere la disciplina della vendita per vizi; la Corte ritiene compatibile la riqualificazione della domanda in base ai fatti allegati.

• art. 1492 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in relazione ai vizi della cosa venduta; non accolto come corretta qualificazione esclusiva della domanda.

• art. 1495 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente nel contesto della garanzia per vizi della vendita.

• art. 1497 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente nel contesto della vendita; non ritenuto decisivo per la qualificazione della pretesa.

• art. 2909 c.c.

  Invocato dalla ricorrente a sostegno dell’asserito giudicato formatosi sulla pronuncia di primo grado.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato in relazione ai limiti del corrispondenza tra chiesto e pronunciato; la Corte esclude ultrapetizione perché non sono mutati causa petendi e petitum sostanziale.

• art. 324 c.p.c.

  Richiamato per sostenere il giudicato interno; la Corte esclude che il giudice d’appello abbia violato il giudicato.

• art. 329 c.p.c.

  Richiamato insieme agli altri articoli processuali sul giudicato e sull’impugnazione.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato in tema di motivazione della sentenza e nullità per motivazione apparente.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  Richiamato per la sufficienza/completezza della motivazione.

• art. 111 Cost.

  Richiamato quale parametro del minimo costituzionale della motivazione.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  Invocato per dedurre violazioni di legge sostanziale e processuale.

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  Invocato per nullità della sentenza e del procedimento, in particolare per motivazione apparente e ultrapetizione.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  Invocato per omesso esame di fatti decisivi; la Corte ne limita l’operatività nei casi di doppia conforme e ricorda il perimetro ristretto del sindacato motivazionale.

• art. 345 c.p.c.

  Richiamato nel ragionamento sulla riqualificazione della domanda e sui limiti ai nova in appello.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Norma processuale richiamata per la trattazione camerale in cassazione.

• art. 348-ter c.p.c.

  Richiamato per la regola dell’inammissibilità del motivo ex art. 360, n. 5, in ipotesi di doppia conforme.

• art. 380-bis c.p.c.

  Richiamato nella fase di avvio alla trattazione camerale.

• art. 1117 c.c.

  Richiamato nei motivi sul regime delle parti comuni e sulla legittimazione del singolo condomino.

• art. 1135 c.c.

  Richiamato nei motivi sul condominio e sulla gestione delle parti comuni.

• art. 100 c.p.c.

  Richiamato in tema di interesse ad agire.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Richiamato per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Il giudice di merito può interpretare e riqualificare la domanda sulla base del contenuto sostanziale delle allegazioni e del risultato perseguito dalla parte, senza essere vincolato alla sola formula letterale usata nell’atto introduttivo, purché non siano modificati i fatti costitutivi allegati né il petitum sostanziale.
• La diversa qualificazione giuridica di una pretesa da contrattuale a extracontrattuale non integra, di per sé, mutatio libelli o ultrapetizione quando i fatti storici posti a fondamento della domanda restano gli stessi o sono tra loro continenti.
• In materia edilizia, le tutele previste dagli artt. 1667 e 1669 c.c. possono concorrere; se i difetti della costruzione sono gravi e incidono in modo apprezzabile sul godimento e sulla conservazione del bene, il giudice deve valutare la fattispecie ai sensi dell’art. 1669 c.c. anche se la parte abbia prospettato rimedi diversi.
• L’azione ex art. 1669 c.c. è esperibile anche nei confronti del venditore-costruttore, e la legittimazione del singolo condomino non è esclusa quando gli effetti dannosi dei difetti incidono direttamente sulla sua proprietà esclusiva.
• La motivazione è censurabile in cassazione solo nei limiti del "minimo costituzionale": non basta denunciare insufficienza o non condivisibilità del ragionamento decisorio; occorre una motivazione mancante, apparente, irriducibilmente contraddittoria o incomprensibile, oppure l’omesso esame di un fatto storico decisivo nei limiti consentiti dall’art. 360, n. 5 c.p.c.
• Nel giudizio di cassazione, in presenza di doppia conforme, il motivo ex art. 360, n. 5 c.p.c. è inammissibile se non vengono indicate le diverse ragioni di fatto poste a base delle decisioni di primo e secondo grado.
• I gravi difetti rilevanti ex art. 1669 c.c. comprendono anche alterazioni non necessariamente totali o immediatamente rovinosi, purché riducano in modo apprezzabile il godimento del bene e ne compromettano la normale utilizzazione nel tempo.

Come è indicizzato