Ordinanza del 25/07/2019 n. 20149 - Corte di Cassazione

Cessione di terreno divenuto edificabile da parte di imprenditore agricolo

La pronuncia riguarda l’assoggettabilità a IVA della cessione, effettuata il 23 dicembre 2004, di una porzione di terreno edificabile da parte di un imprenditore agricolo in favore di G. Costruzioni Edili s.a.s. La Corte di cassazione ha escluso l’applicazione dell’IVA, ritenendo che il terreno, una volta divenuto edificabile, abbia perso la qualità di bene strumentale all’esercizio dell’impresa agricola.

Contenzioso e decisioni di merito

Il contribuente aveva impugnato un avviso di accertamento relativo alla cessione del terreno, sostenendo l’assenza dei presupposti per l’applicazione dell’IVA. La Commissione tributaria provinciale di Torino aveva respinto il ricorso. La Commissione tributaria regionale aveva confermato la decisione, accogliendo l’appello soltanto con riferimento alla regolazione delle spese di lite.

Il contribuente ha quindi proposto ricorso per cassazione sulla base di due motivi, denunciando violazioni di legge e carenze motivazionali in relazione alla ritenuta imponibilità IVA della cessione. L’Agenzia delle entrate ha resistito con controricorso.

Presupposti accertati

La Corte ha considerato incontestati due elementi:

• il cedente era un imprenditore agricolo;
• l’immobile ceduto con atto notarile del 23 dicembre 2004, repertorio n. 22357, raccolta n. 9571, era costituito da una porzione di terreno edificabile.

Orientamenti giurisprudenziali richiamati

La sentenza esamina diversi orientamenti della Corte di cassazione.

Secondo l’indirizzo più risalente, espresso, tra le altre, dalle sentenze n. 27576 del 2008 e n. 1935 del 2001, la cessione di un terreno edificabile da parte di un imprenditore agricolo non avrebbe mai potuto soddisfare il presupposto soggettivo dell’IVA, poiché il terreno edificabile non costituisce oggetto dell’impresa agricola ai sensi dell’art. 2135 c.c., non essendo destinato a coltivazione, silvicoltura o allevamento.

Un diverso orientamento, richiamato nelle sentenze n. 10943 del 1999 e n. 3987 del 2000, valorizzava invece la concreta destinazione del terreno da parte dell’imprenditore. In tale prospettiva:

• la cessione sarebbe stata imponibile IVA se il terreno fosse stato destinato all’attività agricola dell’impresa;
• la cessione sarebbe stata estranea all’IVA e soggetta all’imposta proporzionale di registro se il terreno, pur appartenendo al patrimonio dell’imprenditore agricolo, fosse rimasto estraneo all’attività dell’impresa;
• un terreno edificabile mai coltivato o mai destinato all’attività agricola sarebbe stato fuori campo IVA;
• un terreno edificabile precedentemente coltivato o comunque utilizzato nell’attività agricola avrebbe potuto essere considerato imponibile IVA.

Principio affermato dalla giurisprudenza più recente

La Corte aderisce all’orientamento più recente e consolidato, richiamando le sentenze n. 8327 del 2014, n. 15007 del 2015, n. 3436 del 2015 e n. 2017 del 2019.

Secondo tale indirizzo, un terreno edificabile, anche se di proprietà e precedentemente coltivato da un imprenditore agricolo, non può essere considerato bene strumentale soggetto a IVA al momento della cessione quando abbia acquisito una destinazione edificatoria diversa da quella originaria.

Il mutamento di destinazione urbanistica determina infatti una trasformazione sostanziale del bene. Il terreno divenuto edificabile costituisce un bene diverso rispetto al precedente terreno agricolo, poiché:

• può essere utilizzato per edificare e successivamente vendere abitazioni o altri manufatti;
• aumenta il suo valore economico e la sua appetibilità commerciale proprio in ragione della trasformazione;
• non svolge più la funzione di bene destinato alla produzione agricola.

Di conseguenza, il terreno ha perso la qualità di bene strumentale all’esercizio dell’impresa agricola e la sua cessione non rientra tra le operazioni imponibili ai sensi dell’art. 1 del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633.

Rilevanza della giurisprudenza dell’Unione europea

La conclusione è stata ritenuta coerente con la sentenza della Corte di giustizia dell’Unione europea del 15 settembre 2011, cause riunite C-180/10 e C-181/10, Jaroslaw Slaby e Emilian KuC.

La Corte di giustizia ha affermato che la cessione di un terreno destinato alla costruzione può essere soggetta a IVA, secondo la legislazione nazionale, quando l’operazione non costituisca il mero esercizio del diritto di proprietà. Tuttavia, una persona fisica che abbia esercitato attività agricola su un fondo successivamente divenuto edificabile per effetto di una modifica dei piani regolatori locali, intervenuta per cause indipendenti dalla sua volontà, non è soggetta a IVA quando la vendita rientri nella gestione del patrimonio privato.

In tale prospettiva, il trasferimento di un terreno originariamente agricolo e divenuto edificabile per una successiva modifica urbanistica deve considerarsi fuori dal campo di applicazione dell’IVA.

Conseguenze fiscali

La cessione oggetto del giudizio non è soggetta a IVA. Poiché il terreno non conserva, al momento della vendita, la natura di bene strumentale dell’impresa agricola, il trasferimento deve essere assoggettato all’imposta proporzionale di registro e non all’imposta sul valore aggiunto.

Esito del giudizio

La Corte ha ritenuto fondato il primo motivo di ricorso e ha dichiarato assorbito il secondo, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto. Ha pertanto:

• cassato la sentenza impugnata;
• deciso la causa nel merito;
• accolto il ricorso originario del contribuente;
• annullato l’avviso di accertamento;
• compensato integralmente tra le parti le spese di tutti i gradi di giudizio, in considerazione del recente consolidamento dell’orientamento giurisprudenziale confermato.

La decisione è stata assunta il 12 giugno 2019 e depositata in cancelleria il 25 luglio 2019.