Ordinanza del 22/07/2019 n. 19642 - Corte di Cassazione

Plusvalenza da cessione di fabbricati su terreno edificabile

La pronuncia riguarda l’impugnazione di un avviso di accertamento relativo a una plusvalenza assoggettata a IRPEF, quale reddito diverso, in relazione alla cessione della quota di comproprietà pari al 50% di un complesso immobiliare insistente su un terreno edificabile. L’Amministrazione finanziaria aveva riqualificato l’operazione ritenendo che l’oggetto sostanziale della cessione fosse il terreno edificabile e non i fabbricati, sulla base della comune intenzione delle parti, desunta anche dal comportamento successivo alla stipula.

La Commissione tributaria regionale aveva confermato la decisione sfavorevole alla contribuente. Quest’ultima ha proposto ricorso per cassazione articolato in quattro motivi.

Violazione del diritto di difesa nel giudizio d’appello

I primi due motivi hanno riguardato la violazione del diritto di difesa e del principio del contraddittorio. La contribuente aveva dedotto che il giudizio d’appello si era svolto in sua assenza senza che le fosse comunicato l’avviso dell’udienza di trattazione.

La Corte ha ritenuto fondati i motivi, rilevando che l’assenza dell’avviso risultava da un’attestazione rilasciata dal funzionario della segreteria della Commissione tributaria regionale e allegata al ricorso.

Secondo il principio richiamato da Cass., Sez. 5, sentenza n. 27496 del 30 dicembre 2014, nel processo tributario la trattazione dell’appello in pubblica udienza senza il preventivo avviso alla parte costituisce una nullità processuale, poiché incide sul diritto di difesa. Tuttavia, tale nullità non impone necessariamente la rimessione della causa alla Commissione tributaria regionale quando non siano necessari ulteriori accertamenti di fatto e la controversia possa essere definita sulla base di una questione esclusivamente giuridica. In tal caso, il principio costituzionale della ragionevole durata del processo impedisce un inutile allungamento del giudizio.

Motivi relativi alla disciplina fiscale applicabile

Con il terzo motivo la contribuente ha dedotto la violazione e falsa applicazione dell’art. 67 del D.P.R. n. 917 del 1986, sostenendo che il bene ceduto non fosse idoneo a generare una plusvalenza imponibile tra i redditi diversi.

Con il quarto motivo ha denunciato la violazione e falsa applicazione dell’art. 38, comma 3, del D.P.R. n. 600 del 1973. Secondo la contribuente, tale disposizione non avrebbe consentito all’Amministrazione finanziaria di rettificare la dichiarazione dei redditi sulla base di una diversa interpretazione degli effetti giuridici del contratto, effettuata successivamente dall’Amministrazione e fondata sulla comune intenzione delle parti ai sensi dell’art. 1362 c.c.

I due motivi sono stati esaminati congiuntamente perché riguardavano la medesima questione: la possibilità di applicare la disciplina delle plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni edificabili anche alla cessione di edifici, quando l’operazione sia caratterizzata da un intento speculativo di natura edilizia.

Distinzione tra cessione di edificio e cessione di terreno edificabile

La Corte ha richiamato il proprio recente orientamento, espresso in particolare da Cass., Sez. 5, sentenza n. 5088 del 21 febbraio 2019, nonché dalle sentenze n. 5089 e n. 5900 del 2019, a seguito delle argomentazioni già sviluppate da Cass. n. 7853 del 2016.

Il principio affermato è che, ai fini dell’IRPEF e della tassazione separata delle plusvalenze qualificabili come redditi diversi, l’alternativa tra bene “edificato” e bene “non edificato” non ammette un diverso genere intermedio. Di conseguenza:

• la cessione di un edificio non può essere riqualificata come cessione del terreno edificabile sottostante;
• tale principio opera anche quando le parti abbiano previsto la demolizione e la ricostruzione dell’edificio con aumento di volumetria;
• la riqualificazione non è possibile neppure quando il fabbricato non esaurisca integralmente la capacità edificatoria residua del lotto;
• l’Amministrazione finanziaria non può superare, in sede di riqualificazione, il diverso regime fiscale tassativamente previsto per la cessione degli edifici e per la cessione dei terreni.

La natura edificata del bene ceduto prevale quindi ai fini della qualificazione fiscale dell’operazione, senza che l’eventuale finalità edificatoria o speculativa possa trasformare la cessione del fabbricato in una cessione del terreno.

Applicazione al caso concreto

Nel caso esaminato, la controversia riguardava la cessione di fabbricati insistenti su terreni aventi natura edificabile. La Corte ha ritenuto applicabile il principio secondo cui la cessione di un edificio non può essere trattata fiscalmente come cessione del terreno edificabile, anche se il terreno conserva capacità edificatoria e anche se l’operazione è collegata a un progetto di demolizione e ricostruzione.

Ne è derivato l’accoglimento dei motivi di ricorso relativi alla qualificazione fiscale della cessione. La Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, ha deciso direttamente nel merito ai sensi dell’art. 384 c.p.c.

Esito del giudizio e spese

La Corte di cassazione ha:

• accolto il ricorso della contribuente;
• cassato la sentenza impugnata;
• deciso nel merito accogliendo l’originario ricorso della contribuente contro l’avviso di accertamento;
• compensato integralmente le spese processuali.

La compensazione è stata giustificata dalla circostanza che la controversia è stata risolta sulla base di un orientamento giurisprudenziale sopravvenuto rispetto alla fase di merito.

La decisione è stata assunta a Roma il 17 aprile 2019 e depositata in cancelleria il 22 luglio 2019.