Sentenza n. 13/2026 - Firenze, Sezione 3

Esito

La controversia

La società proprietaria di un complesso immobiliare industriale tutelato dalle NTA del Piano Operativo comunale come complesso di archeologia industriale ha impugnato l’ingiunzione di demolizione relativa a opere eseguite dalle società utilizzatrici e conduttrici dell’immobile. Le opere comprendevano la modifica del prospetto mediante tre riquadri ornamentali illuminati, un soppalco metallico di circa 200 mq, un vestibolo d’accesso di circa 26 mq, una parete apribile per ricavare un vano di circa 29 mq, il mutamento dell’uso del locale mensa in ufficio e, originariamente, un campo da padel poi spontaneamente rimosso. Con il primo motivo la ricorrente ha dedotto la propria estraneità agli abusi e la qualità di proprietario incolpevole, prospettando violazione della disciplina statale e regionale in materia edilizia, falso presupposto, travisamento, difetto di istruttoria e sproporzionalità. Con il secondo motivo ha sostenuto che la demolizione fosse sproporzionata rispetto alle opere contestate e che interventi di ristrutturazione edilizia difformi dal titolo non potessero essere assoggettati alla sanzione demolitoria, deducendo violazione della normativa edilizia regionale e statale, dell’art. 120 delle NTA del Piano Operativo e degli artt. 40 e 155 del regolamento edilizio comunale, oltre a falso presupposto, travisamento, difetto di istruttoria e motivazione e sproporzionalità.

La decisione

Il TAR ha rigettato il ricorso. Ha respinto il primo motivo affermando che l’ordine di demolizione può essere legittimamente rivolto al proprietario dell’immobile anche quando sia estraneo alla realizzazione dell’abuso e diverso dal responsabile materiale, poiché l’abusività dell’opera ha natura reale e segue il bene nei trasferimenti. L’ordine di demolizione ha funzione principalmente ripristinatoria dell’ordine urbanistico violato e non costituisce, in senso proprio, una sanzione afflittiva personale. Il proprietario, inoltre, non aveva intrapreso iniziative esigibili per recuperare la disponibilità materiale dell’immobile e consentire il ripristino, limitandosi a una partecipazione difensiva al procedimento. Ha respinto anche il secondo motivo. Il complesso immobiliare era soggetto a una disciplina conservativa speciale, volta a preservarne il valore identitario, la composizione dei prospetti, le caratteristiche morfologiche e gli elementi tipologici. Gli abusi dovevano essere valutati globalmente e non atomisticamente, considerando il loro impatto complessivo sull’immobile. Le modifiche al prospetto erano incompatibili con l’obbligo di conservazione della composizione architettonica esterna. Il soppalco, per dimensioni, altezza, ancoraggio e incremento della superficie fruibile e del carico urbanistico, non era qualificabile come mero impianto tecnologico né come intervento conservativo, ma come intervento di ristrutturazione edilizia. Anche le modifiche interne, considerate congiuntamente, avevano trasformato il fabbricato in modo incompatibile con la disciplina conservativa dell’art. 120 delle NTA. Le spese sono state poste a carico della ricorrente e liquidate in euro 3.000, oltre oneri di legge, se dovuti.

Norme richiamate

• art. 199 l.r. Toscana 65/2014

  Costituisce la base regionale dell’ingiunzione di demolizione per opere eseguite in assenza di titolo o in difformità dal titolo; la misura è stata ritenuta applicabile anche nei confronti del proprietario non autore materiale dell’abuso.

• artt. 3, 29, 32 e 33 d.P.R. 380/2001

  La disciplina statale è richiamata per la qualificazione degli interventi edilizi e per la sanzione demolitoria; la realizzazione di opere difformi dal titolo, valutate nel loro complesso, giustifica il ripristino quando incida sulla trasformazione dell’immobile.

• artt. 115, 116 e 120 NTA del Piano Operativo del Comune di Prato

  Le disposizioni qualificano il complesso come bene di archeologia industriale e impongono la conservazione della composizione dei prospetti, delle caratteristiche morfologiche e degli elementi tipologici, limitando gli interventi ammissibili a quelli compatibili con la funzione conservativa.

• art. 40 del Regolamento edilizio del Comune di Prato

  È richiamato quale parametro della disciplina edilizia comunale violato dalla realizzazione del soppalco.

• art. 155, lett. e), del Regolamento edilizio del Comune di Prato

  È richiamato quale parametro comunale relativo al vestibolo d’accesso contestato.

• d.m. 236/1989

  È richiamato in relazione al peggioramento dei requisiti di accessibilità derivante dalla realizzazione del vestibolo.

Massime di principio

• L’ordine di demolizione può essere legittimamente adottato nei confronti del proprietario dell’immobile anche quando questi non abbia realizzato materialmente l’abuso e sia estraneo alla sua commissione, poiché l’abusività dell’opera ha natura reale e segue il bene; la misura ha funzione ripristinatoria e non presuppone la responsabilità personale del destinatario.
• Il proprietario estraneo alla realizzazione dell’abuso non può limitarsi a una partecipazione meramente difensiva al procedimento, ma deve porre in essere iniziative esigibili per recuperare la disponibilità materiale del bene e consentire il ripristino, anche al fine di evitare ulteriori conseguenze derivanti dall’esecuzione in danno.
• La legittimità della sanzione edilizia deve essere valutata considerando unitariamente le opere realizzate e il loro impatto complessivo sull’immobile e sul territorio, senza scomporle atomisticamente per escludere l’applicazione della demolizione.
• In presenza di una disciplina urbanistica speciale diretta alla conservazione di un complesso di archeologia industriale, sono illegittime le opere che, anche attraverso modifiche del prospetto, incremento di superficie fruibile, mutamenti distributivi e cambi d’uso, alterino complessivamente le caratteristiche morfologiche, tipologiche e identitarie del manufatto.
• Un soppalco costituisce intervento di ristrutturazione edilizia, e non mero impianto tecnologico o intervento conservativo, quando incrementa la superficie fruibile dalle persone e il carico urbanistico, soprattutto se presenta dimensioni rilevanti, strutture portanti e ancoraggi all’edificio.

Come è indicizzato