Cassazione Civile, Ordinanza n. 14392/2023 del 24/05/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione abitativa iniziato nel 1994 e cessato nel 2012 con rilascio dell'immobile. L'ex conduttore ha agito ex art. 447-bis c.p.c. contro i soggetti che riteneva subentrati nella posizione di locatori, chiedendo: la restituzione dei canoni corrisposti in eccedenza rispetto al canone legale, l'indennità per migliorie asseritamente eseguite sull'immobile e la restituzione del deposito cauzionale. Il Tribunale ha accolto solo la domanda sul deposito cauzionale. La Corte d'appello ha invece accolto anche le altre domande, ritenendo applicabile l'art. 79 l. n. 392/1978 anche dopo la rinnovazione tacita intervenuta nel vigore della l. n. 431/1998, valorizzando una prova presuntiva del pagamento dei canoni e riconoscendo l'indennità per le opere previste in una postilla contrattuale. Nel ricorso principale si deducevano, in sintesi: mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di altri asseriti locatori/eredi; inammissibilità per novità in appello delle domande di condanna; errore nell'applicazione della disciplina del canone dopo la rinnovazione tacita del contratto; illegittimo ricorso a presunzioni per provare il pagamento dei canoni; erronea condanna all'indennità per migliorie senza prova del consenso del locatore. Nel ricorso incidentale si contestavano: la novità delle domande in appello; la decadenza semestrale ex art. 79 l. 392/1978; la qualifica del dante causa del ricorrente come co-locatore e la sua conseguente passiva legittimazione; l'efficacia di un preteso giudicato esterno derivante da precedente licenza per finita locazione; la qualità di erede universale anziché legatario; la responsabilità per canoni anteriori al subentro; l'uso delle presunzioni sul pagamento dei canoni; l'applicazione della disciplina sull'equo canone dopo il 1998; l'indennità per migliorie; e la mancata compensazione delle spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha riunito il ricorso principale e quello incidentale e li ha dichiarati entrambi inammissibili. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo del ricorso principale perché, in presenza di più locatori, non sussiste litisconsorzio necessario tra i diversi coobbligati solidali verso il conduttore; ha dichiarato inammissibile il secondo per difetto di autosufficienza; il terzo perché la sentenza d'appello si è conformata al consolidato orientamento secondo cui, in caso di locazione abitativa nata sotto il regime dell'equo canone e tacitamente rinnovata dopo la legge n. 431/1998, l'azione ex art. 79 l. 392/1978 resta esperibile anche per il periodo successivo alla rinnovazione; il quarto perché la motivazione della Corte territoriale sulla prova presuntiva del pagamento dei canoni era più ampia e logica di quanto censurato; il quinto perché non si confrontava con la ratio della sentenza, che aveva riconosciuto l'indennità per opere specificamente previste dalla postilla contrattuale. Sul ricorso incidentale, la Corte ha dichiarato inammissibili i motivi per analoghi difetti di specificità o per conformità al diritto vivente: in particolare, ha ribadito il termine semestrale di decadenza dell'art. 79, comma 2, l. 392/1978, la natura di giudizio di merito dell'interpretazione del contratto e la necessità, per la deduzione del giudicato esterno, della produzione integrale e specifica del provvedimento asseritamente passato in giudicato. Entrambi i ricorrenti sono stati condannati alle spese di legittimità, con ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 447-bis c.p.c.

  norma processuale utilizzata per introdurre la domanda relativa al rapporto di locazione davanti al tribunale

• art. 79 l. n. 392/1978

  consente al conduttore di ripetere le somme corrisposte in violazione dei limiti legali; l'azione resta esperibile anche dopo la rinnovazione tacita del contratto avvenuta nel vigore della l. n. 431/1998

• art. 12 l. n. 392/1978

  richiamato come base del canone legale nell'ambito dell'equo canone

• art. 2, comma 6, l. n. 431/1998

  la rinnovazione tacita del contratto dopo l'entrata in vigore della legge non esclude l'applicazione della disciplina previgente sul canone nei rapporti sorti sotto l'equo canone

• art. 14, comma 5, l. n. 431/1998

  collegato alla persistente azionabilità della nullità delle pattuizioni relative ai contratti in corso alla data di entrata in vigore della legge

• art. 1339 c.c.

  la sostituzione imperativa opera sul canone convenzionale illegittimo, rendendolo conforme al canone legale

• art. 1592 c.c.

  l'indennità per miglioramenti presuppone che le opere siano state eseguite nell'ambito di un accordo o comunque con il consenso del locatore; nel caso concreto la Corte ha valorizzato la postilla contrattuale

• art. 331 c.p.c.

  richiamato in relazione alla prospettata integrazione del contraddittorio, esclusa dalla Corte di cassazione

• art. 345 c.p.c.

  invocato per la pretesa novità delle domande in appello

• art. 366 n. 4 c.p.c.

  fonte di inammissibilità per mancato confronto con la motivazione impugnata

• art. 366 n. 6 c.p.c.

  fonte di inammissibilità per difetto di specifica indicazione e localizzazione degli atti e documenti richiamati

• art. 369 n. 2 c.p.c.

  richiama l'onere di deposito e indicazione degli atti rilevanti nel giudizio di legittimità

• art. 360-bis n. 1 c.p.c.

  consente la declaratoria di inammissibilità quando la decisione impugnata è conforme alla giurisprudenza consolidata

• art. 2729 c.c.

  la critica alle presunzioni è inammissibile se si risolve in mera diversa ricostruzione del fatto e non indica l'errore logico-giuridico della presunzione

• art. 2702 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale, ma la Corte non ne ravvisa violazione decisiva

• art. 1326 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale nell'ambito dell'interpretazione del rapporto contrattuale

• art. 1362 c.c.

  canone ermeneutico richiamato per contestare l'interpretazione del contratto, ma non violato secondo la Corte

• art. 1363 c.c.

  canone ermeneutico richiamato nel ricorso incidentale

• art. 1366 c.c.

  canone ermeneutico richiamato nel ricorso incidentale

• art. 1367 c.c.

  canone ermeneutico richiamato nel ricorso incidentale

• art. 832 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale nella prospettiva della titolarità del diritto di proprietà e degli effetti sul rapporto locatizio

• art. 1100 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale con riferimento alla comunione

• art. 1101 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale

• art. 1102 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale

• art. 1103 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale

• art. 1104 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale

• art. 1105 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale

• art. 1108 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale

• art. 1372 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale

• art. 1703 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale

• art. 1705 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale

• art. 1710 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale

• art. 1722 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale

• art. 2697 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale in tema di onere della prova

• art. 2727 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale in tema di presunzioni semplici

• art. 588 c.c.

  richiamato in relazione alla qualificazione testamentaria di erede o legatario; la Corte ritiene la censura fattuale e non decisiva

• art. 752 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale

• art. 754 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale

• art. 756 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale

• art. 2909 c.c.

  invocato per sostenere l'efficacia del giudicato esterno

• art. 124 disp. att. c.c.

  richiamato unitamente all'art. 2909 c.c. in tema di giudicato esterno

• art. 102 c.p.c.

  invocato per sostenere la necessità del litisconsorzio con altri asseriti co-locatori; la Corte lo esclude

• art. 91 c.p.c.

  richiamato per la condanna alle spese

• art. 92 c.p.c.

  richiamato per la compensazione delle spese

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  presupposto per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto/inammissibilità

• art. 1-bis d.P.R. 115/2002

  richiamato con riferimento al contributo unificato

• art. 1, comma 17, l. n. 228/2012

  norma che ha introdotto il meccanismo dell'ulteriore contributo unificato

• art. 157, comma 3, c.p.c.

  richiamato per affermare che la parte non può dedurre in appello una nullità da essa stessa causata o non tempestivamente eccepita, salvo i casi di rilievo officioso successivo

Massime di principio

• Nelle locazioni con pluralità di locatori, ciascun locatore è coobbligato nei confronti del conduttore secondo la disciplina della solidarietà; ciò non comporta, di regola, litisconsorzio necessario tra tutti i locatori o i loro eredi.
• Se un contratto di locazione abitativa nato sotto il regime dell'equo canone viene tacitamente rinnovato dopo l'entrata in vigore della l. n. 431/1998, il conduttore può comunque agire per la ripetizione delle somme corrisposte in violazione dei limiti legali anche con riferimento al periodo successivo alla rinnovazione tacita.
• La domanda di ripetizione dei canoni ultralegali ex art. 79 l. n. 392/1978, proposta oltre il termine semestrale, espone il conduttore all'eccezione di prescrizione dei soli crediti già prescritti; se proposta tempestivamente, consente il recupero di quanto indebitamente corrisposto fino al rilascio dell'immobile.
• La prova del pagamento dei canoni può essere fornita anche per presunzioni, purché il ragionamento inferenziale sia basato su elementi gravi, precisi e concordanti; in cassazione non è ammissibile una mera richiesta di rivalutazione del fatto o una critica generica del percorso presuntivo.
• L'indennità per miglioramenti ex art. 1592 c.c. presuppone che le opere siano state eseguite con il consenso del locatore o comunque sulla base di una previsione contrattuale che le autorizzi; la censura che ignori tale premessa fattuale è inammissibile.
• Nel giudizio di legittimità, chi deduce un giudicato esterno deve produrre e localizzare in modo specifico il provvedimento che lo ha formato, riportandone il contenuto rilevante; in difetto, la censura è inammissibile.
• La deduzione di una nullità processuale o della novità di una domanda richiede il puntuale rispetto degli oneri di specificità e autosufficienza del ricorso; inoltre, se la nullità non è stata tempestivamente eccepita quando poteva esserlo, non può essere normalmente fatta valere come motivo di ricorso.

Come è indicizzato