Cassazione Civile, Sentenza n. 8482/2020 del 05/05/2020

Esito

La controversia

La società conduttrice aveva stipulato con la società locatrice, il 23 settembre 2010, un contratto di locazione commerciale, con durata pattuita sino al 21 settembre 2016 e non rescindibile per sei anni. La conduttrice domandò la risoluzione per inadempimento della locatrice, sostenendo che dal settembre 2012 quest’ultima non avesse fornito la documentazione tecnica necessaria per adeguare il certificato di prevenzione incendi, e chiese il risarcimento dei danni. La locatrice oppose il mancato pagamento dei canoni a partire da ottobre 2012 e ottenne un decreto ingiuntivo, poi opposto dalla conduttrice in separato giudizio. Riunite le cause, il Tribunale di Roma, con sentenza del 26 giugno 2014, respinse le domande della conduttrice, revocò il decreto ingiuntivo dopo aver preso atto del pagamento dei canoni di ottobre e novembre 2012 e condannò la conduttrice a pagare i canoni da dicembre 2012 ad aprile 2013, quando l’immobile fu formalmente riconsegnato, detratto quanto riscosso mediante escussione della fideiussione. Respinse invece la domanda della locatrice per i canoni o danni relativi al periodo successivo al rilascio e sino alla scadenza contrattuale. La Corte d’appello di Roma, con sentenza n. 7014/2018 pubblicata il 6 novembre 2018, accolse parzialmente l’appello della locatrice e respinse l’appello incidentale della conduttrice. Condannò quest’ultima a pagare ulteriori Euro 886.547,13, oltre IVA e interessi legali dalle singole scadenze: per il periodo da maggio 2013 a gennaio 2014, l’importo corrispondente ai canoni pattuiti; dal 28 gennaio 2014 sino alla scadenza, la differenza tra il canone pattuito e quello inferiore conseguito dalla locazione a una nuova società. La conduttrice ricorse per cassazione con cinque motivi. Primo: violazione degli artt. 345 e 437 c.p.c., perché la domanda di nullità del contratto per impossibilità assoluta dell’oggetto sarebbe già stata proposta in primo grado oppure, comunque, la nullità sarebbe rilevabile d’ufficio anche in appello. Secondo: violazione delle medesime norme, per l’ammissione in appello dell’allegazione e della prova documentale della nuova locazione stipulata dalla locatrice nel gennaio 2014. Terzo: violazione degli artt. 1591, 1223 e 1227 c.c., sostenendo che, dopo la riconsegna, non fosse dovuto il canone né fosse risarcibile la perdita dei canoni futuri, soprattutto se il locatore aveva riacquistato la disponibilità del bene e poteva rilocarlo. Quarto: violazione degli artt. 1453, 1460, 1575 e 1578 c.c. e nullità per vizio di motivazione, assumendo che la mancata regolarizzazione del certificato di prevenzione incendi integrasse inadempimento della locatrice e giustificasse la sospensione dei canoni e la risoluzione; la ricorrente denunciava inoltre contraddizione tra il richiamo alla richiesta dei Vigili del fuoco di adeguare il certificato e l’esclusione dell’inadempimento. Quinto: violazione degli artt. 1209, 1216 e 1220 c.c., per avere la Corte d’appello individuato la cessazione del rapporto alla riconsegna formale anziché alla diffida del 5 febbraio 2013 o, in subordine, all’offerta formale notificata il 4 aprile 2013.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Il primo motivo è infondato: la domanda di nullità proposta per la prima volta in appello era nuova e inammissibile come domanda, ma la questione di nullità, rilevabile d’ufficio, doveva comunque essere esaminata come eccezione. La Corte ha corretto la motivazione ai sensi dell’art. 384 c.p.c. e ha escluso nel merito la nullità: l’impossibilità dedotta, collegata all’installazione in corso di rapporto di un impianto fotovoltaico e alla conseguente necessità di adeguare il certificato dopo un incendio, sarebbe stata sopravvenuta e avrebbe inciso sul funzionamento del rapporto, non sulla genesi del contratto. La nullità per impossibilità dell’oggetto richiede invece un’impossibilità oggettiva e originaria, derivante da impedimenti materiali o giuridici assoluti. Il quarto motivo è infondato: la ricorrente non ha censurato un’erronea interpretazione delle norme, ma ha contrapposto una diversa ricostruzione dei fatti a quella motivatamente compiuta dai giudici di merito. La Corte d’appello aveva ritenuto che la richiesta dei Vigili del fuoco riguardasse l’adeguamento formale del certificato, senza prova della necessità di adeguamenti strutturali o dell’impianto, di un divieto di prosecuzione dell’attività o di un aggravamento del rischio; la conduttrice aveva continuato a utilizzare legittimamente il capannone e non sussisteva proporzionalità tra i contrapposti inadempimenti. Non ricorreva neppure la denunciata contraddittorietà motivazionale. Il terzo motivo è infondato. La Corte ha ritenuto risarcibile, in caso di anticipato scioglimento della locazione per inadempimento del conduttore, il pregiudizio corrispondente all’interesse contrattuale positivo: il mancato guadagno netto che il locatore avrebbe conseguito se il contratto fosse stato eseguito. Il danno può comprendere i canoni non percepiti sino alla nuova locazione e, successivamente, l’eventuale differenza tra il canone originario e quello della nuova locazione, sino alla scadenza pattuita. La riacquistata disponibilità materiale dell’immobile non esclude di per sé il danno; resta possibile ridurlo ai sensi dell’art. 1227, secondo comma, c.c., ma nel caso concreto non era stata prospettata una possibilità di reimpiego più rapido o vantaggioso trascurata dalla locatrice per colpevole inerzia. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile per carenza di interesse: la prova della nuova locazione giovava alla conduttrice, poiché consentiva di detrarre dal danno la somma ricavata dalla locatrice, e la conduttrice stessa avrebbe avuto interesse e onere di dimostrare tale circostanza. Il quinto motivo è infondato: poiché il rilascio anticipato non era giustificato da un inadempimento della locatrice né costituiva adempimento di un obbligo della conduttrice, non era configurabile un dovere della locatrice di cooperare alla riconsegna rilevante ai fini delle norme sull’offerta della res. La liberazione dall’obbligo di pagare i canoni si è verificata quando la locatrice ha effettivamente ripreso la disponibilità dell’immobile, non al momento della precedente offerta della conduttrice, anche se formalmente eseguita. Le spese del giudizio di cassazione sono state integralmente compensate, in ragione della correzione della motivazione sul primo motivo e dell’oscillazione giurisprudenziale sulla questione del danno successivo al rilascio. È stato inoltre dato atto dei presupposti processuali per l’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 345 c.p.c.

  E’ altrettanto noto che l’art. 345 c.p.c. detta il principio della inammissibilità, da dichiararsi d’ufficio, delle domande nuove proposte dinanzi al giudice dell’impugnazione.

  La domanda nuova di nullità non può essere esaminata come domanda in appello; la questione può tuttavia essere considerata come eccezione di nullità rilevabile d’ufficio.

• art. 437 c.p.c.

  La norma va tuttavia coordinata, nella sua portata precettiva, con il perdurante obbligo di rilevare di ufficio una causa di nullità negoziale imposto al giudice di appello (al pari di quello di legittimità) dall’art. 1421 c.c.., che non conosce nè consente limitazioni di grado.

  Il divieto di domande nuove nel giudizio di appello deve coordinarsi, nel rito del lavoro richiamato dalla controversia locatizia, con il potere-dovere del giudice di rilevare d’ufficio la nullità negoziale; la pronuncia collega tale regola anche all’art. 437 c.p.c.

• art. 1421 c.c.

  Alla luce di tali chiare indicazioni, monca, e pertanto erronea, deve ritenersi la motivazione sul punto adottata dalla Corte di merito poichè esauritasi nel rilievo della inammissibilità della domanda di nullità, in quanto nuova, e mancante di alcuna successiva disamina, comunque dovuta, in ordine alla sussistenza della dedotta nullità.

  La rilevabilità d’ufficio della nullità impone al giudice d’appello di esaminare nel merito la questione, anche quando la domanda di nullità proposta per la prima volta in appello sia inammissibile come domanda.

• art. 384 c.p.c.

  Come detto, però, la questione è manifestamente infondata, dal momento che quella dedotta non potrebbe comunque integrare, indipendentemente dalla verifica della sua sussistenza in punto di fatto, causa di nullità del contratto, trattandosi di impossibilità dell’oggetto, in tesi, secondo la stessa prospettazione della parte (che chiaramente la fa derivare dalla installazione, effettuata in corso di rapporto dalla locatrice, di un impianto fotovoltaico sul tetto del capannone e dalla conseguente necessità, manifestatasi anche a seguito dell’incendio verificatosi per cause inerenti a quell’impianto, di un adeguamento del certificato di prevenzione incendi), sopravvenuta nel corso del rapporto, come tale incidente sul piano funzionale del rapporto e non già in quello genetico del contratto.

  La Corte di cassazione può correggere la motivazione della decisione impugnata e decidere la questione di diritto quando non siano necessari ulteriori accertamenti di fatto; qui ha escluso che l’impossibilità sopravvenuta dedotta integrasse una nullità originaria del contratto.

• art. 1346 c.c.

  Varrà al riguardo rammentare che, secondo pacifico insegnamento, la nullità del contratto o della singola clausola contrattuale per impossibilità della cosa o del comportamento che ne forma oggetto (art. 1346,1347,1418 e 1419 c.c.) richiede che tale impossibilità, oltre che oggettiva, sia anche presente fin dal momento della stipulazione e ricorre solo quando la prestazione sia insuscettibile di essere effettuata per la sussistenza di impedimenti originari di carattere materiale o giuridico che ostacolino in modo assoluto il risultato cui essa era diretta (v. e pluribus Cass. 21/05/2001, n. 6927; 20/04/1998, n. 4013; 20/07/1987, n. 6362).

  L’impossibilità dell’oggetto rilevante per la nullità deve essere oggettiva e sussistere già al momento della stipulazione; deve inoltre consistere in un impedimento originario materiale o giuridico che ostacoli in modo assoluto il risultato della prestazione.

• art. 1347 c.c.

  Varrà al riguardo rammentare che, secondo pacifico insegnamento, la nullità del contratto o della singola clausola contrattuale per impossibilità della cosa o del comportamento che ne forma oggetto (art. 1346,1347,1418 e 1419 c.c.) richiede che tale impossibilità, oltre che oggettiva, sia anche presente fin dal momento della stipulazione e ricorre solo quando la prestazione sia insuscettibile di essere effettuata per la sussistenza di impedimenti originari di carattere materiale o giuridico che ostacolino in modo assoluto il risultato cui essa era diretta (v. e pluribus Cass. 21/05/2001, n. 6927; 20/04/1998, n. 4013; 20/07/1987, n. 6362).

  La disposizione è richiamata nel principio secondo cui l’impossibilità rilevante ai fini della nullità deve essere originaria e assoluta, non meramente sopravvenuta durante il rapporto.

• art. 1418 c.c.

  Varrà al riguardo rammentare che, secondo pacifico insegnamento, la nullità del contratto o della singola clausola contrattuale per impossibilità della cosa o del comportamento che ne forma oggetto (art. 1346,1347,1418 e 1419 c.c.) richiede che tale impossibilità, oltre che oggettiva, sia anche presente fin dal momento della stipulazione e ricorre solo quando la prestazione sia insuscettibile di essere effettuata per la sussistenza di impedimenti originari di carattere materiale o giuridico che ostacolino in modo assoluto il risultato cui essa era diretta (v. e pluribus Cass. 21/05/2001, n. 6927; 20/04/1998, n. 4013; 20/07/1987, n. 6362).

  La nullità per impossibilità dell’oggetto presuppone un’impossibilità oggettiva e originaria, dovuta a un impedimento assoluto della prestazione.

• art. 1419 c.c.

  Varrà al riguardo rammentare che, secondo pacifico insegnamento, la nullità del contratto o della singola clausola contrattuale per impossibilità della cosa o del comportamento che ne forma oggetto (art. 1346,1347,1418 e 1419 c.c.) richiede che tale impossibilità, oltre che oggettiva, sia anche presente fin dal momento della stipulazione e ricorre solo quando la prestazione sia insuscettibile di essere effettuata per la sussistenza di impedimenti originari di carattere materiale o giuridico che ostacolino in modo assoluto il risultato cui essa era diretta (v. e pluribus Cass. 21/05/2001, n. 6927; 20/04/1998, n. 4013; 20/07/1987, n. 6362).

  La nullità della singola clausola per impossibilità della prestazione richiede che l’impedimento sia oggettivo, originario e assoluto.

• art. 1453 c.c.

  Al contrario, si osserva che l’art. 1453 c.c., facendo salvo, in ogni caso, il diritto della parte adempiente, che chiede la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, al risarcimento dei danni, ricomprende, tra i danni risarcibili, anche il mancato guadagno, se e in quanto esso costituisca conseguenza immediata e diretta, ex art. 1223 c.c., dell’evento risolutivo.

  Il risarcimento conseguente alla risoluzione per inadempimento può comprendere il lucro cessante, purché sia conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento e della risoluzione; nel rapporto locatizio può corrispondere al mancato incremento patrimoniale netto atteso dall’esecuzione del contratto.

• art. 1223 c.c.

  Al contrario, si osserva che l’art. 1453 c.c., facendo salvo, in ogni caso, il diritto della parte adempiente, che chiede la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, al risarcimento dei danni, ricomprende, tra i danni risarcibili, anche il mancato guadagno, se e in quanto esso costituisca conseguenza immediata e diretta, ex art. 1223 c.c., dell’evento risolutivo.

  Sono risarcibili il mancato guadagno e gli altri pregiudizi che costituiscono conseguenza immediata e diretta dell’evento risolutivo; per la locazione il danno può essere commisurato ai canoni perduti e, dopo la rilocazione, all’eventuale differenza tra i canoni.

• art. 1227 c.c.

  Proprio perchè incoerente con tale previsione – la quale, come noto, secondo consolidata interpretazione comporta che sia il debitore/danneggiante a dover fornire la prova che il creditore/danneggiato avrebbe potuto evitare i danni, di cui chiede il risarcimento, usando l’ordinaria diligenza, la relativa circostanza formando oggetto di eccezione in senso stretto, come tale non rilevabile d’ufficio (v. ex multis Cass. 19/07/2018, n. 19218; 27/07/2015, n. 15750; 25/05/2010, n. 12714; 27/06/2007, n. 14853; 20/11/2001, n. 14592) – non può invece essere condivisa la soluzione offerta da Cass. n. 530 del 2014, tanto meno là dove essa propone di parametrare il risarcimento da risoluzione al periodo di preavviso previsto per il recesso del conduttore (sei mesi).

  La riduzione del risarcimento per danni evitabili presuppone la prova, a carico del debitore, che il creditore avrebbe potuto evitarli con l’ordinaria diligenza; la relativa circostanza costituisce eccezione in senso stretto e non è rilevabile d’ufficio.

• art. 1591 c.c.

  La regola di giudizio applicata dal giudice a quo, con riferimento alla questione posta (circa la risarcibilità del danno rappresentato dai canoni non riscossi dopo lo scioglimento del rapporto fino alla rilocazione nonchè dall’eventuale differenza tra il canone originariamente pattuito e quello della nuova locazione), al contrario di quanto dedotto dalla ricorrente, appare invero conforme all’orientamento giurisprudenziale prevalente e, comunque, più convincente.

  L’art. 1591 c.c., relativo alla ritardata restituzione, non disciplina direttamente il danno qui considerato, che deriva dall’anticipato scioglimento della locazione per inadempimento e va valutato secondo le regole generali sul risarcimento da inadempimento.

• art. 1175 c.c.

  L’art. 1227 c.c., comma 2, non troverebbe dunque, in tale indagine, un’applicazione diretta, ma avrebbe “un valore meramente descrittivo del criterio da seguire nell’apprezzamento della condotta delle parti, in coerenza con la clausola generale di cui agli artt. 1175 e 1375 c.c. che presiede la materia delle obbligazioni” e risulterebbe anzi assorbito “dal rilievo dell’inesistenza dello stesso danno risarcibile per il mero fatto della mancata locazione, atteso che tale circostanza – in difetto di prova, necessariamente incombente alla parte istante, in ordine alle determinazioni assunte circa l’utilizzo dell’immobile – non può automaticamente ascriversi all’evento risolutivo imputato al conduttore”.

  La norma è richiamata nel quadro della buona fede e correttezza delle obbligazioni; la Corte, tuttavia, respinge l’orientamento che ne farebbe il criterio sostitutivo dell’art. 1227, secondo comma, c.c. per limitare il danno.

• art. 1375 c.c.

  L’art. 1227 c.c., comma 2, non troverebbe dunque, in tale indagine, un’applicazione diretta, ma avrebbe “un valore meramente descrittivo del criterio da seguire nell’apprezzamento della condotta delle parti, in coerenza con la clausola generale di cui agli artt. 1175 e 1375 c.c. che presiede la materia delle obbligazioni” e risulterebbe anzi assorbito “dal rilievo dell’inesistenza dello stesso danno risarcibile per il mero fatto della mancata locazione, atteso che tale circostanza – in difetto di prova, necessariamente incombente alla parte istante, in ordine alle determinazioni assunte circa l’utilizzo dell’immobile – non può automaticamente ascriversi all’evento risolutivo imputato al conduttore”.

  La norma è richiamata in relazione alla clausola generale di buona fede nell’esecuzione delle obbligazioni; la Corte non accoglie però la tesi che consente di escludere automaticamente il danno per la sola mancata rilocazione.

• art. 1209 c.c.

  Il rilascio (e la presa in consegna) dell’immobile rispondono, infatti, nella specie, da un lato, a una iniziativa della conduttrice non assistita nè giustificata da alcuna norma contrattuale o di legge, dall’altro, a una libera scelta della locatrice, che ben poteva rifiutare la riconsegna del bene ovvero accettarla ma con “espressa riserva” di volere egualmente conseguire i canoni maturandi fino alla scadenza contrattuale (cfr. Cass. 24/03/2004, n. 5841).

  Le regole sull’offerta formale non anticipano la cessazione dell’obbligo di pagamento quando il rilascio sia un’iniziativa non dovuta del conduttore e la locatrice non sia tenuta a cooperare alla ricezione del bene.

• art. 1216 c.c.

  In tale contesto, pertanto, l’effetto della cessazione, de facto, del rapporto contrattuale e della conseguente liberazione della conduttrice dall’obbligo, contrattuale, del pagamento dei canoni, avente natura di debito di valuta (salvo il sorgere, subito dopo, del visto obbligo risarcitorio, avente natura di debito di valore, ancorchè parametrato ai canoni in precedenza dovuti), non può che collocarsi nel momento in cui effettivamente la disponibilità dell’immobile sia, per effetto della presa in consegna da parte della locatrice, effettivamente passata in capo a quest’ultima, senza che tale liberazione possa retrodatarsi al momento della precedente offerta della conduttrice, ancorchè effettuata nel rispetto delle forme di cui all’art. 1216 c.c.

  Anche un’offerta formale conforme all’art. 1216 c.c. non retrodata la liberazione dall’obbligo dei canoni se, nel caso di rilascio anticipato non giustificato, la disponibilità dell’immobile passa effettivamente alla locatrice solo con la successiva presa in consegna.

• art. 1220 c.c.

  Il rilascio (e la presa in consegna) dell’immobile rispondono, infatti, nella specie, da un lato, a una iniziativa della conduttrice non assistita nè giustificata da alcuna norma contrattuale o di legge, dall’altro, a una libera scelta della locatrice, che ben poteva rifiutare la riconsegna del bene ovvero accettarla ma con “espressa riserva” di volere egualmente conseguire i canoni maturandi fino alla scadenza contrattuale (cfr. Cass. 24/03/2004, n. 5841).

  L’offerta non formale non produce, nella situazione descritta, l’effetto di anticipare la cessazione dell’obbligo dei canoni: rileva il momento in cui la locatrice riprende effettivamente la disponibilità del bene.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002

  Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

  In caso di rigetto del ricorso, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento dell’ulteriore contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. 115/2002

  Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

  Il comma individua l’importo di riferimento per il contributo unificato al quale è commisurato l’ulteriore importo previsto in caso di rigetto, ove dovuto.

Massime di principio

• La nullità negoziale rilevabile d’ufficio può essere esaminata anche in appello, pur restando inammissibile come domanda nuova la richiesta di declaratoria formulata per la prima volta in quella sede. Il giudice deve comunque convertire la domanda in eccezione rilevabile d’ufficio e pronunciarsi sul merito della nullità.
• L’impossibilità dell’oggetto idonea a determinare la nullità del contratto deve essere oggettiva, assoluta e originaria, ossia presente al momento della stipulazione; un impedimento sopravvenuto incide sul piano funzionale del rapporto e non ne determina, per ciò solo, la nullità genetica.
• La censura di violazione o falsa applicazione di legge non può essere utilizzata per ottenere una diversa valutazione delle risultanze istruttorie: la ricostruzione della fattispecie concreta compete al giudice di merito, salvo i vizi motivazionali deducibili nei limiti previsti dal giudizio di legittimità.
• Quando il conduttore provoca senza giustificazione l’anticipato scioglimento della locazione, il locatore non inadempiente può chiedere il risarcimento dell’interesse contrattuale positivo, pari al mancato incremento patrimoniale netto che avrebbe conseguito con l’esecuzione del contratto. Il danno può comprendere i canoni perduti sino alla rilocazione e, dopo di essa, l’eventuale differenza tra il canone originario e quello della nuova locazione, fino alla scadenza pattuita.
• La mera riacquisizione della disponibilità materiale dell’immobile non esclude il danno da mancata percezione dei proventi locativi. La riduzione per danni evitabili richiede che il debitore provi, mediante specifica eccezione, che il locatore avrebbe potuto evitarli usando l’ordinaria diligenza; in particolare, rileva la prova di possibilità di reimpiego più rapido o vantaggioso trascurate per inerzia colpevole.
• Se il conduttore rilascia anticipatamente l’immobile senza che sussista un obbligo contrattuale o legale di farlo, la liberazione dall’obbligo di pagare i canoni si verifica quando il locatore riprende effettivamente la disponibilità del bene; non è retrodatata alla precedente offerta di riconsegna, anche se effettuata nelle forme dell’offerta formale.

Come è indicizzato