Cassazione Civile, Ordinanza n. 02343/2025 del 31/01/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un atto di vendita del 1983 con cui l'acquirente di un terreno si era impegnata a edificare un capannone a non meno di sette metri dal confine ovest della zona alienata. La successiva proprietaria del fondo vicino ha agito per far accertare che tale clausola avesse costituito una servitù di non costruire a carico del fondo della convenuta, chiedendo la demolizione delle opere realizzate in violazione del vincolo e il risarcimento dei danni. In via riconvenzionale, la convenuta ha sostenuto l'esistenza di una servitù di passaggio su un'area retrostante i capannoni, ovvero l'acquisto per usucapione di tale diritto. La Corte d'appello ha confermato l'esistenza della servitù di non edificare e ha negato la servitù di passaggio. Con il ricorso per cassazione le ricorrenti hanno dedotto: 1) violazione delle norme sulla servitù per avere la Corte d'appello qualificato la clausola come costitutiva di servitù pur in assenza di un'espressa, inequivoca volontà negoziale, di un fondo dominante determinato e di una utilitas specifica; 2) violazione dei criteri ermeneutici contrattuali per aver interpretato la clausola isolatamente, senza considerare l'intero atto, il preliminare e il comportamento delle parti, e per aver ignorato che l'immobile era trasferito libero da servitù e che il vincolo sarebbe stato posto nell'interesse del solo venditore; 3) violazione di norme sul possesso e sulle servitù per avere escluso un titolo di passaggio sulla strada retrostante, che secondo le ricorrenti deriverebbe dagli atti di vendita e dalla collazione di aree private, oltre che dall'uso protratto nel tempo; 4) nullità della sentenza per motivazione apparente, assumendo che la Corte territoriale non avesse spiegato adeguatamente le ragioni della decisione.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi due motivi, affermando che l'interpretazione della clausola come costituzione di una servitù di non costruire era una lettura plausibile, sorretta dal testo dell'atto e dal collegamento con il preliminare e con il progetto edilizio complessivo, e che in sede di legittimità non è consentito sostituire alla ricostruzione del giudice di merito una diversa interpretazione del contratto, se quella accolta è ragionevole. Ha dichiarato inammissibile il terzo motivo nella parte attinente al vizio motivazionale, per la doppia conforme e per la novità della tesi della comunione incidentale della strada, e comunque ha ribadito che la valutazione delle prove appartiene al giudice di merito. Ha ritenuto manifestamente infondato il quarto motivo, perché la motivazione della sentenza impugnata era effettiva e consentiva di comprendere l'iter logico-giuridico seguito. In conseguenza della soccombenza, le ricorrenti sono state condannate in solido alle spese del giudizio di legittimità, al risarcimento ex art. 96, comma 3, c.p.c. e all'ulteriore contributo unificato, oltre al pagamento in favore della Cassa delle Ammende della somma indicata in dispositivo.

Norme richiamate

• art. 1058 c.c.

  richiamato per delimitare la servitù e i suoi elementi essenziali; la Corte ha ritenuto che la clausola negoziale potesse integrare una servitù di non edificare con fondo servente e utilitas individuabili dal contesto contrattuale

• art. 1321 c.c.

  richiamato in relazione alla natura negoziale della costituzione della servitù

• artt. 1027, 1028 e 1029 c.c.

  richiamati per i requisiti della servitù prediale, ritenuti nella specie desumibili dall'atto e dal progetto complessivo

• artt. 1362, 1363, 1366, 1369 c.c.

  richiamati quale canone ermeneutico del contratto; la Corte ha ribadito che l'interpretazione del giudice di merito è insindacabile se plausibile e non contraria ai criteri legali

• art. 2643, comma 1, n. 4, c.c.

  invocato dalle ricorrenti sulla trascrivibilità del vincolo, ma non decisivo per l'esito

• art. 922 c.c.

  richiamato nel motivo sul diritto di passaggio, senza accoglimento

• artt. 1100, 1101 e 1102 c.c.

  richiamati nel motivo relativo alla pretesa comunione della strada, tesi ritenuta nuova e quindi inammissibile

• art. 115 c.p.c.

  richiamato per contestare la valutazione delle prove; la Corte ha ribadito che la scelta e la valutazione dei mezzi istruttori spettano al giudice di merito

• art. 116 c.p.c.

  richiamato insieme all'art. 115 c.p.c.; non è consentito in cassazione sollecitare una diversa lettura del materiale probatorio

• artt. 2699 e 2700 c.c.

  richiamati con riferimento al valore probatorio degli atti pubblici, ma la censura è stata ritenuta inammissibile o infondata

• art. 360, comma 1, nn. 3, 4 e 5, c.p.c.

  norma sul perimetro dei motivi di ricorso in cassazione; la Corte ha escluso la possibilità di utilizzare il n. 5 in presenza di doppia conforme e ha respinto la doglianza sulla motivazione apparente

• art. 348-ter c.p.c.

  applicato quale preclusione al vizio motivazionale in presenza di doppia conforme

• art. 380-bis c.p.c.

  richiamato in relazione alla proposta di definizione anticipata e alla conseguente sanzione

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per la decisione in camera di consiglio e il deposito delle memorie

• art. 96, comma 3, c.p.c.

  applicato per la condanna al risarcimento dei danni in favore della parte resistente per la sostanziale conformità alla proposta di rigetto

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato per l'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

• L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17

  richiamata come fonte dell'inserimento dell'art. 13, comma 1-quater, nel D.P.R. n. 115 del 2002

Massime di principio

• La clausola negoziale che imponga un divieto di edificare può integrare una servitù prediale se, dal testo dell'atto e dal contesto complessivo dell'operazione, risultano in modo plausibile il fondo servente, il contenuto del peso e l'utilitas in favore di altri fondi, anche se non sono usate formule sacramentali.
• In sede di legittimità non è consentito sostituire all'interpretazione contrattuale adottata dal giudice di merito una diversa lettura del testo negoziale, quando quella prescelta sia una delle interpretazioni plausibili e non sia manifestamente illogica o contraria ai criteri legali di ermeneutica.
• La censura sul vizio motivazionale non può essere utilizzata per ottenere una nuova valutazione del materiale probatorio; la scelta delle prove ritenute attendibili, rilevanti e concludenti appartiene al giudice di merito.
• In presenza di doppia conforme, il vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c. non è deducibile nei limiti stabiliti dall'art. 348-ter c.p.c., salvo che siano allegati specifici profili di divergenza tra le due decisioni di merito.
• È inammissibile in cassazione la prospettazione di questioni nuove, non trattate nei gradi di merito e non risultanti dal thema decidendum del giudizio di appello.
• La motivazione è solo apparente quando, pur esistente graficamente, non consente di comprendere il percorso logico-giuridico della decisione; non basta che sia sintetica o non condivisibile dalla parte soccombente.
• La parte che resiste a un ricorso manifestamente infondato o sostanzialmente conforme alla proposta di rigetto può ottenere la condanna del ricorrente ex art. 96, comma 3, c.p.c. e le conseguenze economiche previste per il rigetto del ricorso in cassazione.

Come è indicizzato