Sentenza del 10/02/2016 n. 85 - Comm. Trib. Prov. Bergamo

Esito

La controversia

L'Amministrazione finanziaria aveva rideterminato il valore venale dell'immobile oggetto della compravendita, con conseguente richiesta di maggiori imposte ipotecarie e catastali, basandosi su una relazione di stima predisposta dalla Sezione territorio. Il ricorrente contestava la valutazione, sostenendo che essa non considerasse le effettive caratteristiche dell'immobile esistenti al momento della stipula e che la perizia non fosse sufficiente, di per sé, a dimostrare il maggior valore accertato.

La decisione

La pretesa dell'Ufficio non è stata ritenuta adeguatamente dimostrata. La relazione di stima ha valore di semplice perizia di parte e non costituisce prova privilegiata del valore venale: è atto pubblico quanto alla provenienza, ma non quanto alla veridicità e correttezza delle valutazioni contenute. L'Agenzia deve considerare le caratteristiche concrete dell'immobile al momento della compravendita e spiegare nel contraddittorio le ragioni per cui ritiene attendibile la propria stima. L'esito è favorevole al contribuente, con annullamento o comunque mancata conferma della rettifica fondata sulla valutazione non adeguatamente motivata.

Norme richiamate

• Disciplina delle imposte ipotecarie e catastali

  La base imponibile deve essere determinata tenendo conto del valore dell'immobile secondo le caratteristiche effettive esistenti al momento della stipula dell'atto.

• Principi in materia di motivazione e prova dell'atto tributario

  L'Amministrazione non può limitarsi a richiamare una propria relazione estimativa, ma deve illustrare gli elementi concreti e le ragioni logiche che rendono attendibile il maggior valore accertato.

• Principi sulla natura probatoria della perizia dell'Ufficio

  La perizia redatta da una struttura dell'Amministrazione è assimilabile a una perizia di parte; fa fede come atto pubblico soltanto in ordine alla provenienza, non anche in ordine alle valutazioni tecniche e al contenuto.

Massime di principio

• Nel rettificare il valore di un immobile ai fini fiscali, l'Amministrazione deve riferirsi alla situazione reale del bene alla data della compravendita, senza basarsi su caratteristiche future, ipotetiche o non comprovate.
• Una stima interna dell'Ufficio non è automaticamente vincolante né dotata di piena efficacia probatoria: deve essere verificabile, coerente e supportata da elementi concreti.
• Il richiamo a una perizia non esonera l'Amministrazione dall'obbligo di motivare l'accertamento e di spiegare perché la propria valutazione sia preferibile rispetto al prezzo dichiarato o alle contestazioni del contribuente.
• In caso di contestazione, il contribuente può mettere in discussione sia i dati tecnici utilizzati sia la loro riferibilità alle condizioni effettive dell'immobile al momento dell'atto.
• La qualifica di atto pubblico riguarda la provenienza della relazione, ma non garantisce la correttezza delle conclusioni estimative: queste devono essere valutate criticamente dal giudice tributario.