Sentenza n. 7466/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 4

Esito

La controversia

Il proprietario aveva chiesto il condono, ai sensi del terzo condono edilizio, per un'unità residenziale realizzata al primo piano senza titolo. La domanda era stata presentata il 9 dicembre 2004, integrata nel 2009 anche con una relazione tecnica asseverata che attestava la realizzazione dell'appartamento prima del 31 marzo 2003, e corredata dal pagamento dell'oblazione. Il Comune aveva respinto l'istanza nel 2020 ritenendo che dalla domanda risultasse un'ultimazione successiva al termine del 31 marzo 2003 e richiamando due ordinanze di demolizione. Il TAR aveva respinto il ricorso e negato la formazione del silenzio-assenso, reputando non provata l'ultimazione tempestiva e insufficienti fotografie di un manufatto grezzo, privo di infissi e finiture. In appello il proprietario ha dedotto: 1) l'erronea applicazione del criterio funzionale invece del criterio strutturale previsto per gli edifici residenziali di nuova costruzione, per i quali sarebbero sufficienti il rustico e la copertura; 2) l'idoneità della documentazione a dimostrare tale stato di completamento entro il termine; 3) la formazione del silenzio-assenso, stante la completezza della domanda, il pagamento dell'oblazione e il decorso del termine legale. Ha inoltre contestato la rilevanza ostativa delle ordinanze di demolizione richiamate nel diniego.

La decisione

L'appello è accolto e la sentenza del TAR è riformata; sono annullati gli atti impugnati. Il Consiglio di Stato chiarisce che, per gli edifici residenziali di nuova costruzione, l'ultimazione ai fini del terzo condono si verifica con l'esecuzione del rustico e il completamento della copertura: l'assenza di infissi o di finiture non è ostativa, se strutture essenziali, volumi e sagoma sono individuabili. La domanda non attestava che l'opera fosse stata ultimata l'11 novembre 2003: l'indicazione di lavori "parziali" al 31 marzo 2003 descriveva lo stato di avanzamento a quella data e non provava un'ultimazione successiva. Il Comune avrebbe quindi dovuto valutare complessivamente gli elementi istruttori, compresa la relazione tecnica asseverata che attestava la realizzazione anteriore al termine, e non fondare il diniego su una data priva di adeguato riscontro. Accolto anche il motivo relativo al silenzio-assenso: considerati il requisito dell'ultimazione tempestiva, la completezza documentale, il pagamento dell'oblazione, l'assenza di vincoli ostativi e il decorso di oltre ventiquattro mesi prima del diniego, si era formato il titolo edilizio in sanatoria per silentium. Le ordinanze di demolizione non sorreggevano autonomamente il diniego: erano soltanto menzionate, senza spiegazione della loro concreta rilevanza ostativa, e non dimostravano l'insussistenza dei presupposti sostanziali del condono. Gli ulteriori motivi sono assorbiti. Il Comune è condannato alle spese del doppio grado, liquidate complessivamente in 7.000 euro: 3.000 euro per il primo grado e 4.000 euro per l'appello.

Norme richiamate

• art. 32 d.l. 269/2003

  L'art. 32 del d.l. n. 269/2003 consente la sanatoria straordinaria per le opere ultimate entro il 31 marzo 2003 e rinvia, per la definizione della nozione di ultimazione, all'art. 31, comma 2, della legge n. 47/1985.

  Il terzo condono straordinario è accessibile per le opere ultimate entro il 31 marzo 2003; la nozione di ultimazione va determinata secondo i criteri dell'art. 31, comma 2, della legge n. 47/1985.

• art. 31, comma 2, l. 47/1985

  La norma contempla quindi due distinti criteri: • il criterio strutturale, applicabile agli edifici residenziali di nuova costruzione; • il criterio funzionale, applicabile alle opere interne e agli immobili non destinati alla residenza. L'immobile oggetto di causa costituisce infatti una unità immobiliare residenziale di nuova realizzazione. Per tale categoria di manufatti la nozione di ultimazione coincide con il completamento strutturale dell'opera, cioè con l'esecuzione del rustico e della copertura, non essendo invece richiesto il completamento funzionale.

  Per gli edifici residenziali di nuova costruzione è sufficiente il completamento strutturale, costituito dall'esecuzione del rustico e dalla copertura; il completamento funzionale rileva invece per le opere interne e per gli immobili non residenziali. L'assenza di infissi o finiture non esclude l'ultimazione, purché siano realizzate le strutture essenziali e risultino individuabili volumi e sagoma.

• art. 32, comma 37, d.l. 269/2003

  Una volta riconosciuta la sussistenza del requisito dell'ultimazione delle opere entro il termine normativamente previsto, vengono meno le ragioni sulle quali il T.A.R. aveva escluso la formazione del silenzio-assenso. La domanda risultava completa degli elementi richiesti dall'amministrazione, l'area non risulta gravata da vincoli ostativi e il Comune è rimasto inerte per un periodo ampiamente superiore a quello previsto dalla legge. Ne consegue che si è formato il titolo edilizio in sanatoria per silentium ai sensi dell'art. 32, comma 37, del d.l. n. 269/2003.

  Il titolo edilizio in sanatoria si forma per silenzio-assenso quando ricorrono i presupposti sostanziali del condono e, a fronte di una domanda completa e del pagamento dovuto, l'amministrazione rimane inerte oltre il termine legale; nel caso deciso il termine era di ventiquattro mesi.

Massime di principio

• Ai fini del terzo condono, per gli edifici residenziali di nuova costruzione l'ultimazione entro il termine legale coincide con l'esecuzione del rustico e il completamento della copertura; non è necessario che siano completate le finiture o che l'edificio sia funzionalmente abitabile, purché le strutture essenziali e la sagoma siano individuabili.
• L'indicazione nella domanda di condono che, alla data limite, i lavori erano "parziali" descrive lo stato di avanzamento a quella data e non equivale, di per sé, a dichiarare che l'opera sia stata ultimata successivamente al termine utile.
• Nel decidere una domanda di condono, l'amministrazione deve valutare complessivamente gli elementi istruttori acquisiti e non può attribuire valore dirimente a una data di ultimazione non adeguatamente dimostrata, trascurando la documentazione tecnica e fotografica prodotta dall'istante.
• In presenza dei presupposti sostanziali del condono, della completezza della domanda e del pagamento dell'oblazione, il decorso del termine di ventiquattro mesi previsto dall'art. 32, comma 37, del d.l. n. 269/2003 senza un provvedimento espresso comporta la formazione del titolo edilizio in sanatoria per silenzio-assenso, in assenza di vincoli ostativi.
• Il mero richiamo a precedenti ordinanze di demolizione non è sufficiente a motivare il diniego di condono: l'amministrazione deve chiarire la concreta rilevanza ostativa di tali atti, che non dimostrano autonomamente l'insussistenza dei presupposti sostanziali della sanatoria.

Come è indicizzato