Cassazione Civile, Ordinanza n. 10331/2026 del 20/04/2026

Esito

La controversia

Il proprietario di un locale seminterrato impugnava due delibere assembleari che avevano approvato i bilanci consuntivi di due annualità, deducendo di essere stato illegittimamente incluso nella ripartizione delle spese condominiali relative a lastrici solari, androne, gabbia scale e ascensore. Sosteneva che il suo immobile aveva accesso autonomo dalla pubblica via, non aveva accesso all'androne e che il proprio atto di acquisto, così come quello dei suoi danti causa, lo escludeva dalla comunione su quei beni e dalle relative spese. In cassazione articolava due motivi: con il primo denunciava violazione e falsa applicazione degli artt. 324, 1117, 1118 e 1123 c.c., assumendo che dovesse applicarsi il condominio parziale perché i beni comuni non sarebbero strutturalmente e funzionalmente collegati al suo cespite; con il secondo deduceva nullità della sentenza per motivazione apparente o sotto il minimo costituzionale, per mancata esplicitazione del percorso logico con cui la Corte territoriale aveva ritenuto operante la presunzione di comunione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibile la censura nuova relativa al condominio parziale, perché non prospettata nei gradi di merito e implicante accertamenti di fatto; ha inoltre rilevato che la Corte d'appello aveva correttamente applicato l'art. 1117 c.c., poiché scale, androne, lastrici solari e ascensore conservano natura di parti comuni anche rispetto ai proprietari di locali con accesso autonomo dalla strada, salvo titolo contrario risultante dall'atto costitutivo del condominio e, in particolare, dalla prima vendita dell'originario unico proprietario. Nel caso concreto tale titolo contrario non era stato provato. Ha infine escluso il vizio di motivazione, sia perché precluso dalla doppia conforme quanto al n. 5 dell'art. 360 c.p.c., sia perché la sentenza impugnata era sorretta da motivazione chiara e sufficiente, non apparente. Il ricorrente è stato condannato alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 324 c.p.c.

  richiamato nel primo motivo, ma non decisivo nella decisione di merito sul ricorso

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  norma evocata per la dedotta violazione di legge

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  il vizio motivazionale è ritenuto non deducibile in presenza di doppia conforme

• art. 1117 c.c.

  si presume la comunione di scale, androne, lastrici solari e ascensore, salvo titolo contrario risultante dall'atto costitutivo del condominio e dalla prima vendita dell'originario proprietario

• art. 1118 c.c.

  la clausola di esclusione di un condomino dalla proprietà di parti comuni è nulla perché integra una rinuncia vietata alle parti comuni

• art. 1123 c.c.

  le spese delle parti comuni gravano sui condomini in proporzione all'utilità, salvo diversa convenzione con efficacia inter partes

• art. 132 c.p.c.

  richiamato per il vizio di motivazione apparente

• art. 111 Cost.

  richiamato a sostegno del parametro del minimo costituzionale della motivazione

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per la trattazione camerale del ricorso

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002

  presuppone il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto o inammissibilità

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. 115/2002

  richiamato quale base del contributo unificato aggiuntivo

Massime di principio

• Le scale, l'androne, i lastrici solari e l'ascensore sono beni normalmente comuni ex art. 1117 c.c. e tale presunzione opera anche per i proprietari di unità con accesso autonomo dalla strada, quando tali beni risultino funzionali alla conservazione e manutenzione dell'edificio.
• Per vincere la presunzione di comunione non basta allegare caratteristiche strutturali o funzionali del proprio immobile: occorre un titolo contrario desumibile dall'atto costitutivo del condominio, e in particolare dalla prima vendita dell'originario unico proprietario.
• La clausola di un atto di trasferimento con cui si escluda un condomino dalla proprietà di una parte comune è nulla se realizza una rinuncia unilaterale alle parti comuni vietata dall'art. 1118 c.c.
• Le spese per i beni comuni devono essere ripartite secondo il criterio legale dell'art. 1123 c.c., salvo diversa convenzione valida e opponibile; un preteso esonero deve risultare da apposito titolo e non può essere desunto solo da un precedente criterio applicativo.
• In cassazione il vizio di omessa o insufficiente motivazione non è deducibile oltre i limiti del "minimo costituzionale"; in presenza di doppia conforme la censura ex art. 360, n. 5 c.p.c. è preclusa.
• Una motivazione è nulla solo se manchi del tutto o sia meramente apparente, irriducibilmente contraddittoria o obiettivamente incomprensibile; non è sufficiente che la parte non condivida la ricostruzione adottata dal giudice di merito.

Come è indicizzato