Sentenza del 12/04/2022 n. 1733 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Imputazione del reddito derivante dalla locazione di un immobile in comproprietà. La ricorrente aveva stipulato un contratto di locazione commerciale per l'intero immobile e in dichiarazione ha indicato solo il 50% del canone riferibile alla propria quota; l'Agenzia ha emesso avviso di accertamento richiedendo l'IRPEF sull'intero canone ritenendo la ricorrente proprietaria e percettrice. Questione giuridica: se l'art. 26 TUIR (imputazione dei redditi fondiari indipendentemente dalla percezione) imponga l'imputazione pro quota a tutti i comproprietari anche per i redditi da contratto di locazione, oppure se il reddito da locazione possa essere imputato al soggetto che effettivamente percepisce il canone anche se diverso dalla titolarità catastale.

La decisione

La Commissione ha respinto l'appello e confermato la sentenza di primo grado che aveva rigettato il ricorso della contribuente. Il Collegio ha ritenuto non applicabile l'art. 26 TUIR ai redditi derivanti da contratto di locazione, interpretando tale norma come riferita ai redditi fondiari quantificabili sulla base dei dati catastali. Per i redditi da locazione si applica il principio generale dell'art. 1 TUIR: è ammissibile imputare il reddito al soggetto che effettivamente lo percepisce e, quindi, anche a uno solo dei comproprietari quando sia concretamente il locatore e percettore del canone. Pertanto l'avviso di accertamento che aveva imputato il canone all'effettivo percepiente è legittimo. Spese di giudizio liquidate in Euro 800,00 a carico della ricorrente.

Norme richiamate

• art. 1 TUIR (D.P.R. n. 917/1986)

  Principio generale che presuppone l'imposizione sui redditi effettivamente percepiti o comunque rientranti nelle categorie previste; applicato per affermare che i redditi da locazione seguono la percezione.

• art. 25 TUIR (D.P.R. n. 917/1986)

  Definizione dei redditi fondiari in correlazione con l'art. 26; utilizzato per distinguere i redditi fondiari (basati sul catasto) dai redditi da locazione.

• art. 26 TUIR (D.P.R. n. 917/1986)

  La Corte e il Collegio interpretano la locuzione "indipendentemente dalla percezione" come riferita ai soli redditi fondiari (determinati catastalmente) e non estendibile ai redditi derivanti da contratto di locazione; dunque non obbliga l'imputazione pro quota ai comproprietari per i canoni percepiti da uno solo.

• Circolare Agenzia Entrate n. 20/E del 4 giugno 2012

  Posizione dell'Amministrazione che ritiene l'art. 26 applicabile anche alla locazione; tale interpretazione è stata richiamata dalla ricorrente ma il Collegio l'ha ritenuta non conforme all'orientamento giurisprudenziale della Cassazione.

• Cass. sent. n. 19166/2003

  Giurisprudenza richiamata che ammette l'attribuzione del reddito a soggetto diverso dal legittimo proprietario quando sia quest'ultimo a percepire il canone, confermando la possibilità di imputare il reddito al percepiente effettivo.

• Cass. sent. n. 15171/2009

  Sentenza che concorda nella distinzione tra redditi fondiari e redditi da locazione e contribuisce al principio di attribuzione in base alla percezione.

• Cass. sent. n. 3085/2016

  Orientamento recente della Suprema Corte secondo cui l'art. 26 TUIR non è applicabile ai redditi derivanti da contratto di locazione e deve essere letto in correlazione con l'art. 25, escludendo l'operatività della regola "indipendentemente dalla percezione" per i canoni di locazione.

Massime di principio

• Per i redditi derivanti da contratto di locazione prevale l'attribuzione al soggetto che effettivamente percepisce il canone; non è automaticamente rilevante la sola titolarità catastale o la quota di comproprietà.
• L'art. 26 TUIR, che parla di imputazione "indipendentemente dalla percezione", va interpretato come riferito ai redditi fondiari determinati catastalmente e non ai canoni di locazione dai contratti; pertanto non impone l'imputazione pro quota ai comproprietari per i redditi da locazione.
• In caso di comproprietà, è possibile che solo alcuni comproprietari (o uno solo) siano tassati per l'intero canone se sono gli effettivi locatori e percettori; l'Amministrazione deve comunque dimostrare la diversa percezione quando contesta la dichiarazione.
• Per evitare contestazioni è opportuno documentare chiaramente chi percepisce i canoni (contratti che qualificano la titolarità/possesso, ricevute, flussi bancari, deleghe o procure che dimostrino chi incassa).
• Le circolari dell'Amministrazione finanziaria possono avere orientamenti difformi, ma in materia di imputazione dei canoni la giurisprudenza di legittimità (Cassazione) è prevalente e orienta nel senso di legare l'imputazione alla percezione effettiva.