Sentenza del 19/11/2019 n. 29970 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

I contribuenti hanno impugnato l'avviso di rettifica e liquidazione relativo alla cessione di quote di un'area destinata a parcheggio e di alcuni immobili, contestando sia la loro estraneità agli immobili di proprietà esclusiva di L.P.G., sia la quantificazione del maggior valore effettuata dall'Agenzia delle Entrate sulla base delle quotazioni OMI. In particolare, hanno sostenuto che i valori OMI non fossero sufficienti a dimostrare il maggior valore venale dei beni e che l'area parcheggio, per ubicazione, accessibilità e caratteristiche concrete, avesse un valore inferiore a quello stimato dall'Ufficio.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il quinto motivo di ricorso, relativo all'insufficienza dei valori OMI, dichiarando assorbiti gli altri motivi. Ha stabilito che le quotazioni OMI hanno valore meramente indiziario e non costituiscono, da sole, prova sufficiente del maggior valore dell'immobile né presunzione legale di corrispondenza tra valore normale e corrispettivo effettivo. L'Amministrazione avrebbe dovuto fornire ulteriori elementi gravi, precisi e concordanti, considerando anche le caratteristiche specifiche dei beni. La sentenza della CTR è stata cassata e la Corte ha deciso nel merito accogliendo il ricorso originario dei contribuenti. Le spese dei giudizi di merito sono state compensate, mentre l'Agenzia delle Entrate è stata condannata a rimborsare ai contribuenti le spese del giudizio di legittimità, liquidate in Euro 6.500, oltre accessori di legge.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51

  L'Amministrazione può rettificare il valore venale facendo riferimento ai trasferimenti di immobili analoghi, al reddito netto degli immobili e ad ogni altro elemento di valutazione.

  In materia di imposta di registro, l'Ufficio deve provare l'effettivo maggior valore venale del bene mediante elementi concreti e idonei. Le quotazioni OMI possono essere utilizzate come ausilio, ma non bastano da sole.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52

  La rettifica del valore dichiarato deve essere adeguatamente motivata sulla base dei criteri estimativi applicabili e di elementi probatori sufficienti.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 21

  Quando un atto contiene più disposizioni autonome, ciascuna disposizione deve essere tassata separatamente; se invece le disposizioni sono necessariamente collegate, rileva quella che determina l'imposizione più onerosa.

• D.Lgs. n. 472 del 1997, art. 5

  La responsabilità per le sanzioni tributarie deve essere riferita al soggetto cui è imputabile la violazione, senza estenderla automaticamente a soggetti estranei alla specifica operazione.

• Codice civile, art. 2729

  Le presunzioni semplici sono ammesse solo quando siano gravi, precise e concordanti. Il mero scostamento tra prezzo dichiarato e quotazione OMI non soddisfa, da solo, tali requisiti.

• Codice di procedura civile, art. 112

  Il giudice deve pronunciarsi sulle domande e sulle eccezioni ritualmente proposte. L'omessa valutazione dell'eccezione relativa alla non appartenenza di alcuni immobili ai ricorrenti integra un vizio di omessa pronuncia.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 35, convertito dalla L. n. 248 del 2006

  La disciplina aveva attribuito, in determinati ambiti, valore di presunzione legale al valore normale risultante dalle quotazioni OMI, ma tale presunzione è stata successivamente eliminata.

• L. n. 244 del 2007, art. 1, comma 265

  Per gli atti formati anteriormente al 4 luglio 2006 le presunzioni previste dalla disciplina del 2006 valgono, agli effetti tributari, come presunzioni semplici.

  Le quotazioni OMI non possono essere trattate automaticamente come prova legale del maggior valore, soprattutto per gli atti anteriori alla modifica normativa.

• L. n. 88 del 2009, art. 24, comma 5

  La norma ha eliminato la presunzione legale di corrispondenza tra il corrispettivo della cessione immobiliare e il valore normale, ripristinando la necessità di presunzioni semplici gravi, precise e concordanti; tale effetto è stato considerato retroattivo.

• D.P.R. n. 600 del 1973, art. 39

  L'accertamento di maggiori redditi immobiliari non può fondarsi soltanto sullo scostamento rispetto ai valori OMI, ma richiede ulteriori elementi indiziari qualificati.

• Codice di procedura civile, art. 115, comma 2

  Le quotazioni OMI possono rientrare tra le nozioni di fatto utilizzabili dal giudice in quanto dati di esperienza, ma hanno solo funzione orientativa e indicano valori di larga massima.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI sono un parametro di orientamento e un elemento indiziario, non una prova automatica del maggior valore di un immobile.
• Per rettificare il valore dichiarato ai fini dell'imposta di registro, l'Amministrazione deve fornire ulteriori elementi concreti, gravi, precisi e concordanti, come precedenti compravendite comparabili, mutui di importo superiore al prezzo dichiarato, caratteristiche urbanistiche, ubicazione, accessibilità, superficie e stato di urbanizzazione.
• Il valore di mercato deve essere valutato considerando le caratteristiche effettive e specifiche del bene; non è sufficiente applicare valori medi riferiti genericamente alla stessa zona comunale.
• Una perizia di parte non è automaticamente decisiva, ma deve essere valutata insieme agli altri elementi e può contrastare efficacemente l'accertamento quando evidenzi caratteristiche concrete che riducono il valore del bene.
• La pretesa tributaria deve essere imputata ai soggetti che hanno effettivamente trasferito o posseduto i beni oggetto di accertamento; non è legittimo estendere automaticamente a tutti i venditori la tassazione relativa a immobili appartenenti esclusivamente a uno di essi.
• In caso di atti contenenti più trasferimenti autonomi, occorre verificare la titolarità di ciascun bene e la tassazione riferibile a ogni singola disposizione negoziale.
• La giurisprudenza successiva alle modifiche normative del 2009 considera venuta meno la presunzione legale fondata sul valore normale OMI, con conseguente onere probatorio a carico dell'Amministrazione.